[694] Signos externos. Art. 354 RGLISTA

A-Como sabéis, para poder declarar un AFO, tiene que haber transcurrido el plazo para restablecer la legalidad, el artículo 354 del RGLISTA, dispone que para que comience el cómputo del plazo (6 años) precisará que los actos o usos se manifiesten mediante la aparición de signos externos que permitan conocer los hechos constitutivos de la infracción.

Pues bien, en este sentido, estamos aplicando que pruebas como tasaciones, actas notariales, fotos y demás documentación de carácter "privado", si bien, sirven para determinar la antigüedad de la obra, no constituyen signos externos que permitieran conocer los actos, por lo que el plazo no habría empezado a contar y pudiera haber acción disciplinaria.

Por signos externos estamos admitiendo aparición de nuevos volúmenes, cambios de la composición de fachadas, nuevos huecos, incluso instalaciones (como un nuevo telefonillo).

¿Que os parece este criterio?

[693] Ejecución de vivienda con trastero fuera de ordenación

A- están solicitando licencia para edificar una vivienda en una parcela donde existe un trastero de 60 m2 que no cumple las separaciones a linderos. La suma de m2 de la vivienda nueva y el trastero y su ocupación no sobrepasan el máximo edificable y la vivienda es exenta respecto al trastero y cumpliría la normativa. La pregunta es si la situación de fuera de ordenación del trastero me impide dar la licencia de la vivienda o no, ya que entiendo que englobaría a la parcela entera. Es un tema sencillo que seguro que habréis visto en más de una ocasión. Espero vuestras aportaciones y gracias de antemano por todo.B-El trastero puede considerarse una unidad funcional y constructiva independiente, por lo que sería un AFO parcial en la parcela.

[692] Casas prefebricadas

A-No sé si está ocurriendo en mi municipio o es generalizado. No estáis teniendo muchas solicitudes para la instalación de casas prefabricadas? Que aunque en SU se tramiten como cualquier casa normal con proyecto, dirección de obra, etc, Son casas q estéticamente carecen de identidad propia con el entorno de un municipio del interior. Además cuesta mucho q les encajen en la ordenanza N1 entre medianeras y alineadas a vial.

En SR tb lo solicitan mucho pero mi respuesta es contundentemente clara que no.

[691] Condicion de solar en parcela sin EDAR

A-Os escribo para contrastar con vosotros un tema que nos surge a la hora de informar licencias en suelo urbano y ver qué criterio estáis siguiendo en vuestros municipios.

Tenemos el escenario de parcelas incluidas dentro de Áreas de Planeamiento Incorporado, sectores heredados del anterior Plan General que están clasificados como urbano consolidado. Sin embargo, por su antigüedad o desarrollo deficiente, carecen de un sistema de depuración adecuado (o bien no hay depuradora, o es insuficiente y sin autorización de vertido de la CHG).

Mi duda surge con la redacción del artículo 19.6 del Reglamento, que parece elevar el estándar para alcanzar la condición de solar:

[690] Curso Normas Directoras de la Documentación Electrónica de Instrumentos de Ordenación Urbanística

Desde el COA de Granada se va a impartir una formación telemática dedicada a la aplicación de la Orden de 18 de febrero de 2026, por la que se aprueban las Normas Directoras de la documentación electrónica de los instrumentos de ordenación urbanística de Andalucía, que de forma obligatoria han de tenerse en cuenta a la hora de la redacción y tramitación de todo tipo de Instrumentos de Ordenación Urbanística.

El curso se desarrollará en la semana del 20 al 24 de abril, en 2 sesiones online de 3 horas cada una, donde se explicarán los contenidos conforme a su aplicación en la redacción y tramitación de instrumentos de ordenación urbanística, describiendo aquellos aspectos que inciden tanto en la REDACCIÓN del Instrumento, como en la TRAMITACIÓN Y COORDINACIÓN con el Ayuntamiento como organismo receptor de la documentación electrónica, y para su final remisión autonómica e INSCRIPCIÓN DEL INSTRUMENTO en el Registro Autonómico.

Por tanto, el curso resultará de interés específico a:

•Profesionales redactores de cualquier tipo de instrumento de ordenación urbanística, tanto instrumentos de ordenación urbanística general, como de ordenación urbanística detallada, así como instrumentos complementarios de la ordenación urbanística.

•Técnicos Municipales y de Administración General de la Administración Pública, receptores de la documentación electrónica e implicados en la gestión municipal de los instrumentos, tanto durante la tramitación municipal, como para su inscripción final.

Enlace para la inscripción

[689] Estudio geotécnico

A-quería saber, como Arquitecto Municipal, qué criterio seguíis para requerir estudio geotécnico con el proyecto de ejecución. Existe presión tanto por los políticos como por los ciudadanos en que no se pida, y quiero saber qué opináis al respecto.

[688] Viviendas vinculadas a usos ordinarios. Art. 29 RGLISTA

A-Os planteo una duda que me surge en mi Ayuntamiento (Nerja, Málaga). Nos han solicitado licencia de obras para un cambio de uso de edificación agrícola existente a vivienda vinculada a usos ordinarios, conforme al art. 29 del RGLISTA. Entre otras cuestiones, el punto d) del artículo dice que la vivienda debe ser la residencia habitual de sus ocupantes. ¿Cómo verificamos ese hecho si la vivienda aún no existe como tal sino que es una nave agrícola? ¿Como se garantiza que lo será cuando las obras de cambio de uso finalicen? ¿Es un requisito que debe exigirse de cara a la primera ocupación?

[687] Urbanización con suministro eléctrico de autoconsumo

A-Tengo encima de la mesa el siguiente caso. Sector de suelo urbano no consolidado según Loua, de uso industrial, que se quedó la urbanización a medio terminar aunque casi completa al llegar la crisis. No sé concluyó por lo que no solicitaron la recepción municipal.

A día de la fecha, ha sido vandalizada, y es necesario terminarla, previa a su recepción.

Tienen problemas con Endesa, para el abastecimiento, y plantean un suministro eléctrico autónomo, con placas fotovoltaicas en cubierta de las naves.

Es posible?

[686] AFO en terreno patrimonial

A-Me gustaría poner en común un caso que me he encontrado recientemente en mi municipio (jerez de la frontera).

Una via pecuaria deslindada, con anchura de 75 metros, mediante resolución de 5 de octubre de 2018 pasa a tener 20 metros, la diferencia entre esas anchuras, pasan a ser "terrenos sobrantes del dominio público, en su caso enajenables."

Entendiendo que dichos terrenos dejan de ser demaniales y pasan a ser patrimoniales, la imprescriptibilidad decae en el momento de la resolucion. Los articulos 354 y 355 RGLISTA establecen el plazo y la fecha de terminación de las actuaciones, en este caso, todas las edificaciones que fueron construidas hace más de 6 años que se encuentra en esa franja entre los 75 y los 20 metros, se encontrarían automáticamente en situación de AFO.

[685] Núcleo zoologico canino

A-Proyecto de núcleo zoológico canino en suelo rústico, supongo que para cría y venta de animales de compañía y supongo también que con ventas al por menor.

¿Lo considerariais actividad ganadera y por lo tanto como uso propio del suelo rústico? ¿O como actividad incompatible con el medio urbano (30.3 RGLISTA) y por tanto necesitaría proyecto de actuacion?

[684] Segregación con fuera de ordenacion

A- Se me plantea la siguiente duda:

- Finca 1, con edificación en situación de Fuera de Ordenación sin reconocimiento expreso . Cumple el resto de parámetros urbanísticos.

- Finca 2, en situación regular. Cumple el resto de parámetros urbanísticos.

¿Sería factible la segregación de una superficie de la finca 1 para agregar a la finca 2? (Haciendo constar la situación jurídica de cada finca en el acto de segregación para su inscripción registral)

Tras la segregación, la finca 1 continua en situación de FO y la finca 2 en situación jurídica regular. Es decir, con la segregación y posterior agrupación, las circunstancias iniciales no se agravan.

Y, en caso afirmativo,

¿Sería condición necesaria la declaración expresa previa de la condición de FO para la finca 1?

[683] Caducidad de las autorizaciones en suelo rústico

A-más que una consulta, me gustaría conocer vuestra opinión o experiencia previa con la caducidad de las autorizaciones previas en suelo rústico, recogida en el art. 33.4.d RGLISTA. Entiendo que se trata de una caducidad por incumplimiento del compromiso de solicitud de la licencia, es decir por inactividad del promotor, para que el suelo rústico revierta a su condición ordinaria. ¿Pero entendéis que la caducidad queda suspendida con la mera solicitud de licencia, aún a sabiendas de qué no cumple todos los requisitos (autorizaciones sectoriales, instrumento ambiental, etc…)? Y una vez solicitada dentro del año, ¿no existe ya caducidad posible?

[682] Actos previos a declaraciones responsables

A-qué criterio seguís en el control posterior de DRs de obras en edificaciones existentes en SR y SU ¿Exigís regularizar jurídicamente (CGD, AFO, EX LEG, etc) la edificación antes de permitir las actuaciones declaradas en la DR?

[681] Oficina de supervisión de proyectos

A-¿Algún Ayuntamiento de menos de 5.000 habitantes o menos de 10.000 habitantes que tenga creada la unidad u oficina de supervisión de proyectos?¿O tenga contratado el servicio por medios externos? Que no la lleve la Diputacion.

[680] Modificación de un instrumento de ordenación

A-El PGOU de Almería, indicaba que el desarrollo de una unidad de ejecución, debía realizarse mediante un Estudio de Detalle( indicado en la ficha de determinación del planeamiento de este ámbito)

Se tramitó y aprobó definitivamente dicho Estudio de detalle con AD de 2019, en el que además de las cesiones y dotaciones, se reservaba para VPO.

Ahora proponen una modificación de dicho ED mediante otro ED, pero considerando que no es necesaria la reserva de VPO porque en la LISTA se podría asemejar a un ATU- MU- ESTUDIO DE ORDENACIÓN.

La duda es:

Se puede modificar un instrumento de ordenación urbanística detallada, ED? O debe tramitarse como nuevo?

En caso de no poder modificarse, se debe entender que no tiene ordenación pormenorizada aprobada, y en aplicación de la DT 2 del RGLISTA, se tendría que tramitar un ESTUDIO DE ORDENACIÓN?

[679] Sistema de cooperación

A-¿Creéis que los ayuntamientos deberían tener la iniciativa de utilizar el sistema de cooperación para desbloquear actuaciones de transformación que llevan años sin desarrollarse por ejemplo para solucionar la escasez de viviendas asequibles y dignas?

[678] Viviendas de uso turístico

A-tenéis creadas en vuestro municipio ordenanza reguladora de viviendas de uso turístico

B-No conozco textos PDF completos de ordenanzas municipales específicas de Viviendas de Uso Turístico (VUT) de municipios andaluces disponibles directamente en línea con una búsqueda pública. Sin embargo, sí hay documentos municipales y criterios oficiales que funcionan como regulación local o instrucción interpretativa, que son muy útiles como modelos prácticos para elaborar tu propia ordenanza municipal.

[677] Segregación en suelo rustico con edificaciones

A-Quería plantear la siguiente consulta. Tenemos una finca en suelo rustico cuyo propietario plantea una segregación en dos partes. La finca tiene varias construcciones, una nave antigua construida legalmente, otra de la que tramitó AFO y por último una piscina con orden d reposición tras tramitación de PLU. En la posible segregación, todas las construcciones quedarían en la misma finca. La pregunta es ¿se puede segregar con la referida orden de reposición de la piscina existente?

[676] Adecuación ambiental y territorial

A-Plantean llevar una tubería de más de 5 kilómetros para abastecer una agrupación de viviendas irregulares (no más de 15 viviendas). Pretenden utilizar una vía pecuaria (con los permisos, los cuales dudo). Yo lo veo una barbaridad, lo cual conllevaría a más agrupaciones y usos no ordinarios a lo largo de todo el trazado. Pero si lo plantean en un plan especial de adecuación y asumen los gastos... Me gustaría conocer vuestra opinión.

[675] Cómputo de dotaciones privadas

A-abro este hilo para ver qué criterios estáis siguiendo para computar las dotaciones privadas para el cálculo de los niveles dotacionales existentes y objetivos. Según he comentado con compañeros puede haber dos criterios. PRIMERO. Computo todo el dotacional privado hasta que llegue al 20% del público existente, lo que según los casos nos lleva a dotacionales que computen al 100% o por debajo del 20%. SEGUNDO. Computamos el dotacional privado al 20% de su superficie y lo sumamos al público (en este caso todo el dotacional privado computa al 20%). Os adjunto una imagen para ilustrar la duda que planteo.

...y habría un tercer criterio que es no tener en cuenta el privado para el nivel dotacional ya que en los PGOU LOUA no se tuvo en cuenta (al menos para la aplicación de la transitoria tercera).

[674] Niveles dotacionales en suelo urbano no consolidado

A- me surge de nuevo la duda de qué nivel dotacional deben tener en cuenta las innovaciones en suelo urbano no consolidado. En primera instancia pensé que al no referirse expresamente a las existentes la DT3ª (como en suelo urbano consolidado) pensé que eran las objetivas. Pero la instrucción de la Junta en su punto 7.1.3 dice que deben ser las existentes (no distingue entre SUC y SUNC). Por otro lado si nos vamos al régimen general de las innovaciones en el RGLISTA en su Art. 119 b, dice que se tendrán en cuenta los niveles existentes y el objetivo (lo que entiendo que es una remisión a lo que diga su instrumento LISTA al que le da esa libertad). Por lo que la ausencia de referencia expresa en la transitoria tercera para SUNC ya no veo que nos lleve tan claramente a los niveles objetivos. ¿Qué pensáis?

[673] AFO y segregación en un sector

A-Se plantea en nuestro municipio el caso siguiente. Un sector delimitado pendiente de desarrollo de 9000 m² de un propietario con escritura, pasados los 6 años, se presenta un AFO de unas construcciones en una parcela de 500 m² de otros propietarios sin escriturar. Procede la declaración de AFO de las edificaciones irregulares, Quedaría una parcela de 8500 m² un propietario y otra parcela de 500m² de otro propietario edificaciones en AFO y ambas dentro del sector. La duda está en que: se podría segregar esa parcela de 500 m² para inscribir a nombre de esos otros propietarios?

[672] Reintegro de los gastos de instalación de las redes de servicios técnicos

A-¿Alguien tiene conocimiento de algún caso real efectivo de esta situación?: "Los promotores de la actuación tendrán derecho al reintegro de los gastos de instalación de las redes de servicios técnicos con cargo a las empresas suministradoras, en la forma que se determine reglamentariamente."

[671] Dominio público dentro de una unidad de ejecución

A-Tengo una consulta sobre gestión. En el polígono industrial tengo un suelo urbanizable ordenado, con una delimitación de 2 Unidades de Ejecución. La unidad que se quiere desarrollar limita con una carretera autonómica. El PP destinaba el suelo afectado a zonas verdes. La unidad es de un solo propietario salvo un 10%aprox que es expropiación de la carretera. Entiendo que será un expropiación de tipo patrimonial porque el límite de la unidad está a unos 8 metros de la arista de expansión. La cuestión es que no sé cómo asesorar al propietario, porque entiendo que debería aplicarse el artículo 146 del reglamento, pero en carreteras dicen que saquemos su parte de la unidad de ejecución. Si fuera menos del 5% podría usar el artículo 206.6 pero no es el caso. ¿La única forma sería una modificación del Pgou? Alguien ha tenido un caso parecido?

[670] Estudio de detalle para cambio de uso

A-A ver cómo veis: el instrumento Estudio de Detalle para establecer en una parcela de suelo urbano un equipamiento privado religioso, uso no establecido a fecha de hoy según la ordenanza de aplicación por el planeamiento general en la zona?

[669] Vivienda sobre remolque

A-Se trata de una vivienda sobre remolque implantada en un terreno incluido en una unidad de ejecución (antiguo no consolidado incluido en unidad de ejecución) sin desarrollo.

El ciudadano sostiene que simplemente es un vehículo aparcado y por tanto no necesita ningún permiso.

El caso es que al “vehículo “ le ha salido un porche, macetas con plantas, etc.

Se plantea que la única solución sería autorizar el uso provisional y precario en caso de que pueda considerarse como tal