A- han llegado a mi municipio dos solicitudes similares, de vecinos remitidos por el notario, pidiendo autorización para escriturar terrenos en proindiviso.Hemos supuesto que el notario está aplicando el art. 139.2 RG y ante un caso revelador de posible parcelación les requiere la "correrspondiente licencia urbanística"
Cuelgo el caso en el blog para saber cómo estáis atendiendo este tipo de solicitudes.
Yo tengo claro que la clave del asunto está en determinar si "corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble" a cada futuro propietario.
Ahora bien, cómo se demuestra eso por parte de los solicitantes? porque además el artículo se preocupa de mencionar que "la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación".
Supongo que cuando este punto quede demostrado se debería hacer una certificación de exención de licencia porque no quepa la consideración como caso revelador...
Ni que decir tiene que los casos que llegan son aquellos cuyos terrenos no permiten que se cumplan las condiciones mínimas de parcelación.
No obstante, no por ello han de ser parcelaciones encubiertas. Por ejemplo, uno de los casos se trata de una venta que la vienen explotando dos socios que hasta ahora alquilaban el inmueble a un tercero. Les ha surgido la oportunidad de comprar el inmueble y quieren hacerlo en proindiviso (que es para lo que sirve esa herramienta jurídica).
En fin, me sería de mucha ayuda conocer cómo habéis atendido en vuestros municipios casos parecidos. Gracias de antemano.
B- BOE-A-2024-26462 Resolución de 20 de noviembre de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alcalá la Real a inscribir una escritura de compraventa por cuotas indivisas de una finca rústica. https://share.google/o9q1aF5lkcItS3WZS
BOE-A-2025-13609 Resolución de 10 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por las que se suspende la inscripción de las ventas de cuotas indivisas respecto de una finca rústica. https://share.google/TIq2rwDCyJ4j9gYFB
BOE-A-2026-4902 Resolución de 13 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Chiclana de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de cuota indivisa de finca. https://share.google/jBdnNADJuNGNSTjIc
A- Bueno, esas resoluciones vienen a confirmar que los registradores (y notarios) hacen lo correcto al pasarnos la "patata caliente" a los ayuntamientos en el momento que se pretenda escriturar o registrar un proindiviso de partes con superficies teóricas inferiores a la unidad mínima de cultivo en rústico.
Yo os consulto cómo habéis tramitado en vuestros ayuntamientos asuntos de esta índole.
D- yo estos casos los estoy solventando mediante una Transmisión pro indiviso de la titularidad de la finca, al objeto de proceder solo y exclusivamente al cambio de titularidad de la misma como consecuencia de la transacción efectuada. Es decir autorizamos la Transmisión sin cambiar las condiciones internas y aprovechamiento de la finca q se adquiere, solo cambia la titularidad de la misma. No existiendo mediante esta operación la división física del suelo con fines urbanísticos, considerando que dicha transmisión no es un acto revelador de una posible parcelario urbanistica, ya que no se establece formalmente la posibilidad de que pueda corresponder a los titulares adquirentes un uso individualizado de una parte de la parcela, ni materialmente se establecen condiciones de uso de la parcela.
Además se expide bajo la condición de la presentación en el Ayuntamiento que contenga el acto de Transmisión proindiviso en el plazo de 3 meses a su expedición. Art. 91 LISTA y 137 RGLISTA.
E- Buenos días, y para estos casos, ¿el informe técnico como debe plantearse?
F- El uso individualizado ha que acreditarlo en los actos reveladores de parcelación (por ej asignación de proindiviso) en SU. En SR no hace falta que haya o no uso individualizado, basta que las superficies teóricas de los % sean inferiores a la u.m.c.
Las resoluciones de la DGSJFP citadas se refieren fundamentalmente, no a la constitución de un proindiviso, sino a la transmisión del proindiviso existente
G- en Suelo Rustico no caben nuevos proindivisos (salvo herencias) nunca, haya o no haya indicios de uso privativo.
H- Al hilo de esto, tenemos el siguiente supuesto: una parcela catastral existente que se corresponde con cinco fincas registrales, (inscritas las cinco hace ya muchos años).
La familia quiere pasar a un estado de dos fincas registrales, correspondiendo con dos catastrales.
Esto es, se reduce el número fincas de 5 a 2, lo cual disminuye la inducción a formación de núcleo de población. Pero conlleva pasar de 1 a 2 catastrales…
¿Entendéis factible esta licencia, de “agrupación y división”?
I- Yo no le veo problema alguno.
G- A estos efectos, las fincas válidas son las registrales. Por tanto sin problema
H- Bien, pues lo siguiente es: de las cinco fincas 3 están a nombre del padre y 2 a nombre de padre y madre (cónyuges). Hay 4 hijos, y de las dos fincas resultantes quieren donar una a un hijo y la otra a los otros tres hermanos en pro indiviso.
Bonito, ¿verdad?
Y a todo esto en la primera resultante hay una casa declarable AFO…
G- Hay cinco fincas, y cada una de ellas solo se puede donar a un nuevo propietario. Si agrupas aparecen nuevas fincas que no puedes adjudicar en proindiviso. Esto en caso de donación en vida. En el supuesto de fallecimiento no habría problema (la lista habla de "intervivos")
H- Para la agrupación de las 5 y simultánea división en 2, acto sujeto a licencia y favorable, ¿sería obligatorio tramitar previamente el AFO? ¿O sería un acto autorizable independiente de si se insta o no la declaración de AFO?
J- agrupar todo y después dividir?
Le veo algunos riesgos, para agrupar no veo problemas, ya que no esta sujeto a licencia, solo a comunicación, pero una vez agrupados, si vas a segregar, las nuevas divisiones si están sujetas a licencia y si tendrían que cumplir con la ordenación, si dices que hay una edificación, las fincas resultante cumplirías todos los parámetros? Edificabilidad, sup. mínima, retranqueos, etc
Por otro lado, aunque no debemos entrar en las decisiones particulares...agrupar 5 fincas para crear 2 y asignar una en proindiviso? No sería mejor agrupar las 5 fincas, de manera que al final haya 4 fincas cada una a nombre de un hijo? Así se quitarían problemas a futuro.
G- Totalmente de acuerdo
A- Perdonadme, xo en qué se basa esa afirmación? Por qué en SR no cabe el proindiviso si se demuestra que no es posible el uso individualizado de partes del inmueble? Quisiera saber qué precepto desconozco que os lleva a esa afirmación.
En el ejemplo que os pongo al principio de los dos socios explotadores de una venta en SR, que hasta ahora venían alquilando el inmueble y les surge la oportunidad de comprar… ¿como tendrían que hacerlo?
J- Art. 24.b) RGLISTA
"(...)b) La transmisión intervivos de cuotas proindiviso de fincas, cuando a cada uno de los
titulares corresponda teóricamente una superficie inferior a la parcela mínima edificable o
divisible establecida en los instrumentos de ordenación, según el resultado de aplicar a la
superficie total el porcentaje que represente cada cuota indivisa enajenada, y siempre que puedan
existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble
equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de
no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación (...)
Yo si creo que se pueden crear nuevos proindivisos, pero en mi municipio no podría haber porcentajes que equivalgan a menos de la unidad mínima de cultivo (3.000m2 para secano, por ejemplo), pues una fina de 5000m2 no podria tener 2 titulares en proindiviso, si fuera de 6.000 m2, pues si se podría.
En el caso que planteas, si la venta tiene todas sus autorizaciones, no le veo mayores problemas, en primer lugar no estamos hablando de un uso ordinario de SR, estamos ante un uso extraordinario, por lo que no aplicaria la superficie de la unidad mínima de cultivo , y este puede ser de los casos mas claros en los que se cumpliría la condición de que no existe posibilidad de uso individualizado por parte de cada propietario, ya que es una única actividad.
¿Que superficie tiene la finca sobre la que se ubica la venta?
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