A- Estoy analizando un caso urbanístico relacionado con un expediente de protección de la legalidad urbanística y posterior intento de reconocimiento de SAFO, y me gustaría conocer opiniones técnicas y jurídicas de compañeros con experiencia en aplicación de la LISTA y el RLISTA.
El supuesto es el siguiente:
Existe una vivienda unifamiliar originalmente legal, sobre la que se ejecutaron ampliaciones sin licencia aproximadamente en torno a 2008-2009, excediendo ocupación y techo máximos permitidos. Dichas ampliaciones nunca fueron objeto de expediente de SAFO, aunque aparentemente habría transcurrido el plazo para el restablecimiento de la legalidad.
En 2024, tras denuncia vecinal, se persona la inspección urbanística municipal y se levanta acta de obras sin título habilitante. En dicha acta se describe la ejecución de una reforma integral de la vivienda, incluyendo la parte ampliada ilegalmente, constatándose entre otras circunstancias:
redistribución interior completa,
tabiquería de pladur nueva,
instalaciones totalmente renovadas,
vivienda sin cocina ni baños operativos,
ausencia parcial de pavimentos,
instalaciones en ejecución,
vivienda materialmente no habitable en ese momento.
Es decir, no se trataba de simples obras de mantenimiento, sino de una intervención interior integral sobre el conjunto de la vivienda, incluyendo el volumen ampliado ilegalmente.
Durante la instrucción del expediente de legalidad urbanística, el interesado aporta proyecto y certificado técnico para justificar que la ampliación ilegal ya estaba completamente terminada y en uso antes de 2008, aportando fotografías antiguas donde aparecen:
dormitorios,
cocina,
baños,
acabados,
instalaciones,
mobiliario,
etc.,
con el objetivo de acreditar la antigüedad y consolidación material necesaria para un eventual reconocimiento de SAFO.
La duda jurídica y técnica que planteo es la siguiente:
¿Puede entenderse que las obras integrales ejecutadas en 2024 rompen la realidad física y funcional previamente consolidada que se pretende hacer valer para el reconocimiento SAFO?
Es decir:
Aunque la ampliación antigua estuviera prescrita, ¿puede sostener la Administración que:
la vivienda dejó de estar “terminada y apta para el uso”,
se perdió la consolidación funcional previa,
y que las obras de 2024 constituyen una nueva actuación edificatoria no consolidada y plenamente sujeta restauración del orden perturbado?. Muchas gracias
B- Mi opinión es que si. Las obras descritas hechas en 2024 serían objeto de expediente de restablecimiento de la ordenación urbanística. Lo que será más difícil decicir y determinar son las medidas para la reposición de la realidad.
Con independencia del expediente sancionador claro está.
C- Antes existía una corriente en la legalidad urbanística, yo tengo algún libro en ese sentido, que venía a decir que la caducidad ganada se perdía, pero con la STS 170/2024 eso ya no sucede,
el restablecimiento se deberá ordenar respecto de las obras nuevas, y habrá que decidir a que afecta la reposición. La medida de restablecimiento mas importante es la declaración de AFO para poder legalizar las actuaciones
sin perjuicio del sancionador, por supuesto
en mi Ayto lo que sé requiere es la declaración de AFO y una vez declarado, la legalización de las obras realizadas sin licencia compatibles con ese AFO
las obras realizadas en 2024 supongo que serán compatibles con el AFO una vez se declaren
Como estaba terminada para el uso que tenía antes de las obras ilegales, pasará que, el ayto puede ordenar la ejecuciónde las mismas, con base en el art. 408.5 RGLISTA y si no, posteriormente, deberan ser compatibles con el AFO que declares, 174 y 410
espero haberme explicado
A- gracias por vuestras respuestas.
El quiz de la cuestión es que en el momento de la inspección municipal las obras se encontraban en ejecucion, apreciándose una intervención integral , con redistribución completa, ejecución de nuevas instalaciones, y ausencia de elementos esenciales de habitabilidad tales como cocina y, baños, ...
Cómo consecuencia de esa labor inspectora, se incoó el correspondiente expediente de PLU, dictándose orden de paralización inmediata de las obras, circunstancia que impidió su finalización material.
Por tanto, el estado inacabado de la edificación constatado en el expediente no deriva de una simple interrupción voluntaria, sino de la efectiva adopción de las medidas de disciplina urbanistica que determinaron el cese de las actuaciones en curso.
D- Esto último es indiferente. De lo que se trata es de que estamos ante una edificación irregular q requiere previa declaración de AFO y posterior solicitud de licencia de las obras de rehabilitación si son compatibles con el régimen DAFO, como dice C
E- Estoy de acuerdo con los compañeros, hay varias sentencias que dicen que el hecho de hacer nuevas obras no implica la pérdida de la condición de AFO, el que el ayto de o no el certificado no modifica la condición de AFO de la edificación.
Por otro lado, para el caso que planteas, creo que C lo ha explicado muy bien.
La ampliación se encuentra en AFO, por haber transcurrido el plazo, las nuevas obras no, esas si tienen acción disciplinaria, en función del tipo de obras, habrá dos caminos, o regularizar, primero AFO de la ampliación (si no no se podria autorizar obra alguna) y luego legalización (si fueran compatibles con el régimen de AFO) de las obras descritas, todo ello acompañado del sancionador de las obras nuevas (el otro ya prescribio). Si las obras no fueran compatibles (por ejemplo una segunda ampliacion) tendría que restablecer al estado original del AFO adquirido por prescripción.
Por otro lado, habria que valorar si las obras se corresponden con una nueva edificación o no, tengo una incoacion de la junta en el que el interesado alegaba el AFO de la edificación, en las ortofotos se veía claramente que la edificación estaba en ruinas y lo que habían hecho era reconstruir sobre la misma huella, en ese caso se declaró que no existía edificación original y que la nueva si está en plazo de restablecimiento
F- Conozco un caso parecido, pero donde el ayuntamiento ha sido ágil tapándolo todo, a saber por qué intereses. En cualquier caso, también habría de considerarse en ello la existencia de un posible delito de falsedad en documento, pues se requiere el certificado técnico del estado del edificio, tal que unas ruinas no son un edificio y, si se certifica lo contrario, habrá que apechugar con las responsabilidades correspondientes.
No hay comentarios:
Publicar un comentario