A-Como sabéis, para poder declarar un AFO, tiene que haber transcurrido el plazo para restablecer la legalidad, el artículo 354 del RGLISTA, dispone que para que comience el cómputo del plazo (6 años) precisará que los actos o usos se manifiesten mediante la aparición de signos externos que permitan conocer los hechos constitutivos de la infracción.
Pues bien, en este sentido, estamos aplicando que pruebas como tasaciones, actas notariales, fotos y demás documentación de carácter "privado", si bien, sirven para determinar la antigüedad de la obra, no constituyen signos externos que permitieran conocer los actos, por lo que el plazo no habría empezado a contar y pudiera haber acción disciplinaria.
Por signos externos estamos admitiendo aparición de nuevos volúmenes, cambios de la composición de fachadas, nuevos huecos, incluso instalaciones (como un nuevo telefonillo).
Por otro lado, tengo dudas con anuncios tipo booking o redes sociales, si bien, tengo claro que pueden ser signos externos, no se si cumplen la condición de que "permitan conocer los hechos" ya que no es materialmente viable para una administración local comprobar los anuncios y publicaciones de este tipo, compararlas con las licencias vigentes y determinar si hay infracciones o no.
B-Para este asunto tendréis que recurrir a la jurisprudencia, pues es un tema muy tratado en procedimientos contenciosos. La "letra" del artículo da a entender el criterio que estáis empleando, con lo que resultaría prácticamente imposible declarar AFO's, pero los jurídicos (y he peritado en muchos juicios al respecto), dan por buena "cualquier prueba admitida en derecho".
A-Tendrías algún pronunciamiento judicial al respecto?
He buscado y he encontrado varios, pero todos con LOUA y RDUA, ninguno con LISTA, y creo que los signos externos los ha introducido la LISTA, así que no creo que haya mucha jurisprudencia aun...
B-Llevas razón. La LOUA hablaba de signos externos en el caso de la prescripción de las sanciones, pero no en el caso de restablecimiento de legalidad. En cualquier caso, estoy seguro que debe haber jurisprudencia sobre este asunto en procedimientos sancionadores.
Si te parece, le paso este hilo al jurídico que lleva disciplina y AFO's en mi Ayuntamiento (que también está en el foro), por si te puede ayudar
C-El asunto es muy complejo, no sé si contribuiré a dar algo de luz o a enredar más…
El objetivo es determinar el dies a quo (dia de inicio) para la caducidad de la acción de restablecimiento, fundamental para la posterior declaración de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO).
Cómo sabéis el plazo general para que la Administración pueda instar el restablecimiento de la legalidad (demolición o cese de uso) es de 6 años.
El inicio del cómputo (Dies a quo)
Según el Art. 153.1 de la LISTA, el plazo de 6 años comienza a contar:
-Desde la total terminación de las obras o el cese del uso.
-Desde la aparición de signos externos que permitan conocer los hechos
constitutivos de la infracción.
Este segundo punto es el "caballo de batalla" jurídico, pues desplaza el inicio del plazo a un momento posterior a la finalización de la obra si esta permaneció oculta (por ejemplo, una reforma interior o una construcción tras un muro infranqueable).
Respecto a "Signos Externos", la Doctrina Jurisprudencial (destacando las sentencias del TSJA) ha perfilado qué debe entenderse por signos externos. No se exige un conocimiento efectivo por parte de la Administración, sino una posibilidad razonable de conocimiento.
Aunque muchas sentencias se dictaron bajo la vigencia de la LOUA, su doctrina es plenamente aplicable a la LISTA en cuanto a la valoración de la prueba y el conocimiento de la infracción.
Para que el plazo empiece a correr, la obra debe ser visible o detectable sin necesidad de entrar en la propiedad privada. La jurisprudencia viene admitiendo como signos externos:
-Vuelo fotogramétrico (Ortofotos): Es la prueba reina.
-Alta en Catastro o IBI: Aunque el Catastro no otorga legalidad urbanística, la jurisprudencia lo admite como prueba de que la obra ya existía y era pública frente a una administración.
-Contratos de suministros: Facturas de agua o electricidad que demuestren un consumo estable asociado a esa edificación específica.
- Escrituras públicas: Actas de notoriedad o escrituras de declaración de obra
nueva antigua. Etc.
Es IMPORTANTE la inversión de la carga de la prueba: Corresponde al interesado (el propietario) probar la fecha de terminación de las obras o la aparición de esos signos externos. Una vez aportada una prueba sólida, la carga de la prueba se traslada a la Administración si esta pretende rebatir dicha antigüedad.
Respecto a "Cualquier prueba admitida en Derecho", el ordenamiento jurídico español rige el principio de libertad probatoria. En el ámbito del AFO en Andalucía, esto se traduce en una jerarquía práctica de medios:
Certificación catastral
Acta de notoriedad
Certificado técnico de antigüedad (y periciales informáticas de fotografías).
Facturas de obra (no hacen prueba por sí sola ya que pudieran servir para probar el inicio pero no la terminación)
Testificales (es insuficiente por sí sola)
Entiendo que para garantizar una resolución favorable de un AFO, el expediente debe construirse sobre la concurrencia de pruebas (ej. cruzar acta notarial con ortofoto…)
Además, de todo ello, según la jurisprudencia, el estudio de numerosos indicios frecuente de empleados por los altos tribunales y aplicados en sus sentencias, hacen fuerza probatoria indiciaria de en el seno del procedimiento siempre que estos hechos (o indicios) estén probados y no se traten de meros datos no corroborados , o aislados sin conexión alguna entre ellos, sino que los indicios deben mantener una correlación de forma tal que formen una cadena que vayan conformando el iter para llegar al proceso mental de convicción que se forma por la suma de los documentos y la prueba de cada una de ellos.
Respecto a los usos continuados y su tratamiento es uno de los aspectos más complejos del urbanismo, especialmente tras la entrada en vigor de la LISTA. Aquí la distinción clave es entre la obra (el continente) y el uso (la actividad que se desarrolla).
El art. 153.1 establece Desde la total terminación de las obras o el cese del uso o la actividad respectiva.
[07/05/2026 11:45] BPU Manuel Jesús Andújar Jaén Juridico: Esto significa que, a diferencia de las obras, donde el plazo cuenta desde que terminan, en los usos el plazo comienza a contar cuando el uso ilegal se detiene.
Sin embargo, la jurisprudencia del TSJA ha matizado esto para evitar situaciones de “imprescriptibilidad de facto” en usos que van ligados indisolublemente a una edificación.
El TSJA ha determinado que, si el uso es propio y natural de la edificación (por ejemplo, uso residencial en una vivienda), una vez que la acción para demoler la vivienda ha caducado, el uso queda amparado por esa misma “prescripción “.
Sentencia TSJA de Sevilla de 26 de febrero de 2015: Establece que no tendría sentido que la facultad de demoler la edificación haya prescrito pero la Administración pudiera, indefinidamente, impedir el uso para el que fue construida. Si la vivienda es “intocable” por el paso del tiempo, el uso residencial también lo es. Demoler es hacer desaparecer la edificación; prohibir indefinidamente su uso es conservarla físicamente pero neutralizarla funcionalmente, y eso exige un apoyo jurídico muy claro para no convertirse en una limitación excesiva al derecho de propiedad.
Ahora bien, entiendo que si el uso es independiente a la edificación (ej. usar una parcela balda como parking o depósito de chatarra) , el plazo no empieza a contar mientras la actividad no cese.
Por tanto para resolver un AFO de uso continuo conforme a la LISTA el análisis jurídico debe observar; la persistencia (ej. facturas suministros continuos), identidad de uso, signos externos de actividad.
A-esta perfectamente explicado y me has ayudado muchísimo!
Muchísimas gracias.
Solo un par de consideraciones.
¿Estas de acuerdo, en que un acta notarial por si sola, no es un signo externo si no se acompaña de una ortofoto u otro signo que no implique clandestinidad? De todos los signos que has descrito, este es del que mantengo un poco de dudas.
Y por otro lado, con respecto a los usos, el 153.1, en su última frase, dispone:
"Si de un uso se trata, los seis años se contarán desde la aparición de signos externos que permitan conocer su efectiva implantacion"
Esto es un añadido con respecto a la LOUA, que creo vine a resolver el problema que generaba la antigua redacción, que podía llegar a implicar lo que tu expones, que la edificación ha prescrito pero el uso, al no haber cesado sigue siendo atajable. Con esta frase, a mi parecer, ya no ocurre, ya que yo empiezo a computar el plazo del uso desde que se puede conocer su efectiva implantación, aunque el uso siga siendo efectivo.
Por lo demás, agradecerte de nuevo tu aportación, me va a ser muy útil.
C-También tengo mis dudas.
Entiendo que a pesar de ser un documento público que da fe de la antigüedad el Notario no emite un juicio técnico, por lo que el valor probatorio no es fuerte sí sólo. En el ámbito urbanístico es preferible complementar con otras pruebas.
El valor probatorio sería alto siempre que el Notario base su juicio en pruebas documentales o periciales, dando mayor seguridad jurídica.
Totalmente de acuerdo en la segunda cuestión que planteas, el añadido puede “resolver” la antigua redacción.
B- C es un fenómeno
A-Eso me ha parecido.
D-Tengo un caso en el que el juez dio la razón al propietario con una declaración jurada de unos vecinos, que juraban que la vivienda estaba ya habitada en una fecha concreta. Yo sabía que no era cierto pero no tenía pruebas o signos de lo contrario.
Este es un caso de jurisprudencia.
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