A-Os planteo una duda que me surge en mi Ayuntamiento (Nerja, Málaga). Nos han solicitado licencia de obras para un cambio de uso de edificación agrícola existente a vivienda vinculada a usos ordinarios, conforme al art. 29 del RGLISTA. Entre otras cuestiones, el punto d) del artículo dice que la vivienda debe ser la residencia habitual de sus ocupantes. ¿Cómo verificamos ese hecho si la vivienda aún no existe como tal sino que es una nave agrícola? ¿Como se garantiza que lo será cuando las obras de cambio de uso finalicen? ¿Es un requisito que debe exigirse de cara a la primera ocupación?
B-La justificación del punto d) del Artículo 29 no se basa en un hecho presente (que ya vivan allí), sino en un compromiso formal y una necesidad funcional vinculada al proyecto.En el proyecto incluir en la Memoria justificativa una fundamentación de la necesidad funcional inminente y continuada de la presencia de personal, acreditando que la vivienda es esencial para la vigilancia, asistencia, gestión o control de la explotación (funciones vitales) y que la nave, tras la reforma, cumplirá esa función residencial permanente, presentando un proyecto detallado que justifique cómo la vivienda es indispensable para la viabilidad de la actividad, aunque la obra esté en curso, argumentando que la necesidad es previa a la finalización de la obra pero la construcción es el medio para cubrirla. Además como la inversión debe ser "económicamente viable y amortizable" (punto c), y debe informar un Ingeniero Agrónomo, éste puede cuantificar cuánto dinero ahorra o cuánto produce de más la explotación por el hecho de tener a los trabajadores viviendo in situ.
A- no termino de entender como se justifica este hecho a futuro, ni como se materializa ese compromiso formal. No se trata de una vivienda para trabajadores temporales de las que habla el punto 2 del artículo 29, sino una vivienda unifamiliar vinculada a la explotación, donde se supone que residirán el promotor y dueño de la explotación y su familia. Y digo "se supone" porque actualmente viven en el pueblo, que está relativamente cerca de la explotación. En la memoria del proyecto está la justificación del it agrónomo y es viable económicamente, porque la explotación ya existe y por si misma lo es, y porque la nave agrícola existe y las obras son de reforma interior para el cambio de uso, por tanto la cuestión económica está más que justificada. Pero lo que no se cómo enfocar es lo de "será la residencia habitual de sus ocupantes", porque la experiencia ya nos ha enseñado que será...o no será, pero hecho está. Y documentalmente no se cómo se justifica ese aspecto.
B-En la fase de licencia de obras se puede exigir al promotor una Declaración Responsable donde manifieste que la vivienda se destinará a su residencia habitual y permanente.Tambien como medida de garantía, la licencia de obras puede estar condicionada a que se inscriba en el Registro de la Propiedad, mediante nota marginal, la vinculación de la vivienda al uso ordinario y su carácter de residencia habitual, de modo que cualquier futuro comprador sea consciente de esta limitación .Del mismo modo, se puede hacer un control en la Licencia de Ocupación y para su concesión se puede exigir como documento anexo que el titular inicie los trámites de alta en el padrón municipal en dicha ubicación.
Si se puede conectar a la Red de suministros, la contratación de servicios (agua, luz),se puede hacer una verificación de consumos: Una vivienda habitual presenta una curva de consumo eléctrico y de agua constante durante todo el año, a diferencia de una nave agrícola o una casa de fin de semana.
C-Existe otra posibilidad de plantear una vivienda no vinculada a la explotación, ya que esta es la intención de los promotores y, como se ha mencionado, la viabilidad económica de la explotación ya está acreditada.
En este supuesto, si el proyecto cumple con los parámetros exigidos por la LISTA, sería viable autorizarlo —incluso sin regulación específica en el planeamiento de Nerja—, inscribiendo los compromisos correspondientes en el Registro de la Propiedad.
El desafío técnico, que nos planteamos en Málaga, reside en articular el cumplimiento del Plan General vigente, dado que este no regula dicha figura al haber estado prohibida por la legislación autonómica previa a la actual ley.
No se como lo veis.
A-Una vivienda no vinculada es uso extraordinario y requiere proyecto de actuación, según arts. 31-32-33 del RGLISTA.
D-A lo mejor la solución sería condicionar la ocupación al empadronamiento del promotor en la vivienda una vez terminada….
A-Como requisito para la LPO entiendo...
D-Cuando presente la Declaración responsable de ocupación debe acompañar el empadronamiento en la vivienda
A- Gracias D
C-Claro por eso lo digo, necesita PA, pero el uso de viv no vinculada no está contemplado en el PGOU. Lo que me parece raro es ahora convertir una nave, quizás si necesaria para la explotación, en una viv, lo que hasta ahora nunca se necesito.
Todo esto lo digo por si alguien ha redactado algún criterio de interpretación sobre las viviendas no vinculadas y no contempladas en los Planes Generales, pero si permitidas por la LISTA
A-es que si no está permitida por el PGOU, no es uso compatible, y no se puede tramitar el PA
perdón, puede tramitarse si no está expresamente prohibida
C-Ya, en esas estamos
E-Es un proyecto de vivienda de uso ordinario. Y que se destina a residencia habitual es una justificación dentro del proyecto . Si no va a ser residencia habitual sino una segunda residencia no procede
C-Pues igual que las viviendas normales, a veces son segunda residencia y tú no pides que se justifique, no?
E-Si . Todas las AAPPs te piden si es tu 1 o 2 . Y por eso pagas
F-no es igual, pues a las viviendas en núcleo urbano, no le puedes preguntar a su promotor si va a disfrutar o a explotar de una, dos o veinte, porque el uso normal principal de un núcleo es la residencia de las personas. Sin embargo, el uso normal del espacio rural no es la residencia, sino la explotación racional del terreno, según sus características propias y previas. Si el promotor necesita una vivienda en el medio rural, cómo uso extraordinario, para permanecer en ella, controlando y vigilando la explotación; tiene que justificar el por qué y, así, sería su vivienda habitual, donde tendría que empadronarse. Si no lo puede justificar, sería un chalé, que sólo se puede hacer en suelos urbanos destinados a esa tipología, o donde sea compatible.
C-Cierto, pero en ningún sitio, ni de la LISTA, ni del Reglamento habla de viv habitual, incluso en la ligada a explotación (ordinaria) habla de necesidades temporales, yo no creo que se le pueda exigir empadronamiento alguno. ¿En base a qué regulación lo pedís?, yo creo que solo se puede pedir si lo impone alguna Ordenanza.
No sé aparece en algún otro artículo fuera de las Actuaciones Exteaordinarias y Ordinarias
No sé si aparece, quería decir
E-El artículo comentado no dice nada del empadronamiento.
G- La “residencia habitual” es un requisito sustantivo del art. 29 del RGLISTA, no un detalle formal. Es lo que evita que la vivienda vinculada se convierta en chalé encubierto.
En licencia de obras no se puede probar un hecho futuro, pero sí exigir por ejemplo:
Justificación técnica sólida de la necesidad funcional, declaración responsable del promotor y condición expresa de vinculación en la resolución (incluso con constancia registral).
Ya en la ocupación, puede pedirse coherencia (empadronamiento u otro medio razonable), no como automatismo, sino como control del uso autorizado.
Lo que yo haría es que si la explotación ya funciona sin necesidad real de residencia in situ, debemos revisar bien la justificación antes de conceder. El problema no es cómo controlar después, sino si procede autorizar desde el principio.
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