-Caso muy frecuente (hay varios parecidos, expongo un caso como ejemplo):
Suelo Urbano. Una edificación con DOS viviendas hoy (tipología bifamiliar), terminado en 1994 según Catastro, sobre el que los propietarios quieren constituir una división horizontal.
Hoy y entonces es conforme con el PGOU.
Pedimos un “borrador” o proyecto de división horizontal sobre el que pronunciarnos desde el punto de vista de la licencia. Documento que se presupone elaborado con el visto bueno de la notaría, con la intervención de técnico y licenciado en derecho, según necesidad (establecimiento de zonas comunes, cuotas, etc, ). informamos y aprobamos la propuesta de división horizontal, en la que se comprueba que no hay inmuebles contrarios a la ordenación urbanística.
Problema: en la nota simple registral que aporta el propietario consta sólo UNA vivienda en planta baja. La obra de ampliación en planta primera se hizo (se terminó) en 1994. No consta Licencia de Obra mayor ni licencia de Ocupación para ese estado actual.
¿Se debe instar previamente la LEGALIZACIÓN de la obra mayor ejecutada antes de aprobar la DIVISIÓN? Sería legalización, como obra terminada con certificado descriptivo y gráfico visado según 13.d del RDUA?. (Por DR!?)
Parece obvio que el Registrador pedirá primero una declaración de obra nueva antes de proceder a dividir horizontalmente el inmueble.
¿O bien acordar favorablemente la viabilidad de la DIVISIÓN HORIZONTAL y en paralelo incoar expediente para instar al propietario a que legalice?
Y esto sabiendo que ya desde notaría irá el propietario a inscribir primero la declaración de obra nueva, acto seguido la división horizontal y a su vez el Registro nos notificará esa inscripción de Declaración Obra Nueva a los efectos de que apliquemos el régimen que proceda por disciplina (que puede terminar con la perfecta legalización o en declaración de AFO según los casos).
La duda es si es inexcusable el pedir la total legalización previa o por el contrario habría un procedimiento mínimo ceñido sólo a los efectos de la división horizontal.
Antes de la LISTA la notaría nos preguntaba sobre la parcela en cuestión “si está permitida la tipología bifamiliar en régimen de división horizontal “ y con base en nuestro PGOU contestábamos qué sí. Nada más allá.
-Hay que legalizar la edificación previo a la división horizontal.
-Yo entiendo tb q hay q legalizar (con proyecto de legalización) o regularizar con declaración de asimilado a fuera de ordenación
-Y la resolución de legalización sirva para autorizar la división horizontal (o el DAFO porq, en definitiva la licencia municipal autorizando la división horizontal debe limitarse a controlar el numero de viviendas)
-Soy de la misma opinión, lo haría todo en un solo paquete o expediente de licencia, en el que se legalice la nueva situación con la División horizontal.
-También comparto que la licencia de división horizontal va implícita en la regularización urbanística de la edificación, bien sea en la resolución del expediente de legalización o por declaración de asimilado a fuera de ordenación
-Nosotros seguimos este mismo criterio en nuestro ayuntamiento
-Nosotros tb seguimos ese criterio de regularizacion urbanistica y posterior división, de esta manera se depura la situación del inmueble tb registralmente, si existe una transmisión a un tercero adquiriente , estaría aclarada la situación de inmueble
-Gracias
-Parece claro en estos casos. La posibilidad que establece la ley 8/1990 (transitoria quinta de la LISTA) ayuda bastante a propietarios y ayuntamiento, aunque a veces hay edificaciones posteriores a 1990 en los que los familiares (herederos) no tienen datos y hay que rebuscar licencias en el archivo municipal antes de requerir legalización.
-¿En base a qué artículo o ley se puede exigir dicha regulación previa.?....cuando lo que se está pidiendo es sólo una autorización administrativa para alterar la escritura...y solo se ha de comprobar que el resultado de la alteración escritural cumple normativa urbanística.
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