[391] Actos que inducen a la formación de nuevos Asentamiento

-En el artículo 24 del Reglamento se definen los actos que inducen a la formación de nuevos Asentamiento. ¿Prevalecen dichos criterios sobre los del PGOU de un municipio, aprobado dicho PGOU con antelación a la entrada en vigor de la LISTA?

-Pues si. El TR del Estado, la LISTA y su reglamento prevalecen siempre. No solo por ser normas superiores, sino porque si no fuera así, no entrarían nunca en vigor en los planes vigentes.

-Una finca rústica inferior a la unidad mínima de cultivo y de una sola persona, ¿puede pasar a ser de 2 personas (no cónyuges ni parejas de hecho), sin asignación individualizada de uso?

-Sé que la respuesta está en el mismo artículo 24 del nuevo Reglamento, pero es que deduzco una cosa distinta cada vez que leo apartado 2.b) de dicho artículo 24. ¿Se puede transferir una finca rústica de superficie inferior a la unidad mínima de cultivo a 2 personas que no son cónyuges ni pareja de hecho?

-No, porque la asignación de cuotas de un terreno es un acto revelador de una posible parcelación, y por su superficie no es posible la parcelación de la finca.

-No sé si lo que se plantea es que la finca actualmente ya es inferior a la UMC. En ese caso no habría una parcelación o segregación propiamente, sino una mera transmisión de la propiedad en pro indiviso.

-Claro, habría q ver si la transmisión en esas condiciones permite un "uso individualizado" de cada parte, lote, cuota, participación o derecho sobre el inmueble. Ahí se estaría produciendo la parcelación urbanística en los términos del 91.2.

-Sí, pero al ser a dos personas sin régimen de gananciales, entiendo que hay que asignar una cuota del pro indiviso a cada uno, y eso es un acto revelador de parcelación. O igual estoy confundido

-Creo que no necesariamente, ya que faltaría el requisito de uso individualizado de cada parte. Pero claro, estas cosas huelen a "cuerno quemao" desde el principio...Y estoy contigo en el Ppio. De Prudencia

-En la redacción del Artículo 25 del Borrador 0 del Reglamento, creo que quedaba más claro. En la redacción definitiva (Artículo 24), se ha cambiado "cuando" por "y siempre que" y es esto lo que, al menos a mí, me lleva ahora a confusión.

-Quiero pensar que, como se indica , si no hay indicios de una "asignación individualizada", sí se puede autorizar la transmisión. Así se ha venido haciendo en aplicación del RDUA de 2010, ¿no?. Y no creo creo que el nuevo Reglamento pretenda ser más restrictivo.

-Acabo de realizar la consulta a un abogado, y me corrobora que en toda transmisión de un bien en pro indiviso a varios titulares, se tiene que asignar la cuota de cada uno; y si no se hace, se les asigna por defecto una cuota proporcional al número de ellos. Por consiguiente, es un acto revelador de posible parcelación.

-Lo que he planteado, es que, aunque puede parecer un indicio, el literal del art. 91.2 determina para el acto revelador 2 condiciones: la cuota y el uso individualizado de cada parte. La existencia de una mera cuota, aunque todo induzca a pensar que va orientada a la parcelación encubierta, no es la parcelación en sí, si no se completa con la utilización indivudual y privativa de la parte. Por ejemplo: dos personas que compran en suelo para destinarlo a una supuesta utilización agraria conjunta. Como negar el otorgamiento de esa escritura de adquisición?

-“… sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación”. Art. 139.2 del Reglamento. 

-El 91.2 ya refiere ese condición

-La cuestión es si el notario, al otorgar la escritura de transmisión, va o no a tener en cuenta este requisito. Hablamos de actos donde no hay division material, y quizás nadie exija la concurrencia de licencia, salvo que se aplique el 26.6 TRLS 15, sobre autorización de complejos inmobiliarios privados

-Si es posible la asignación/transmisión de cuotas sin asignación individualizada, ¿sobraría entonces el párrafo en el que se alude a que sí es autorizable en los casos de matrimonios, herencias, ...?

-La introducción de este párrafo hace pensar que no se debe autorizar la asignación/transmisión de cuotas aún en los casos de no uso individualizado ... ??

-Ya, pero no es descabellado que para meras transmisiones, los notarios pueden no verificar estos requisitos, sobre todo cuando o hay division material y no requieren de acto o autorización municipal. Otra cosa es que se pida la licencia y el Ayuntamiento entienda que es un acto revelador de parcelación y no lo autorice. Respecto a lo que se apuntó  relativo a "pactos sobre el uso", creo q esto tb va orientado a este tipo de transmisión sin division material, donde bien por contratos, bien por otorgamiento de escritura, se deja constacia expresa de que no existe esa individualización del uso. Pero insisto, es una valoración que puede hacer el Ayto si piden licencia. Cuando se realizan o autorizan negocios Jurídicos sin ella, poco puede hacer, salvo que les llegue la escritura a posteriori, y decida impugnar su validez, supongo

-Volviendo sobre ello, la transmisión de una propiedad, y la adquisición de la misma mediante pro indivisos y cuotas de participación, es una fórmula usual cuando el adquiriente es una sociedad, y se distribuyen las partes entre sus socios. Parece que, negar esa posibilidad, sin analizar el requisito de uso individualizado, podría ir en contra de la Ley de Sociedades de Capital, reguladora de dichas fórmulas de orticioacion en los bienes societarios, no os parece? Con lo cual, los notarios, quizás no vean tantos reparos en el otorgamiento de escrituras bajo esta formula, como nosotros.

-Cuando una finca se vende a una sociedad, el titular es la sociedad, no los socios. El 24.2.b) se refiere a la enajenación de la finca a diversos titulares, por lo que considero que en este caso no es un actor revelador de una posible parcelación.

-Y si ésta distribuye cuotas de propiedad entre sus socios?

-Una división de una finca en cuotas es un proindiviso (p.ej. si se extingue la sociedad propietaria), que no una división funcional y/o real. Ésta sólo es posible si lo permite la legislación y reglamentación aplicables, ya sea la agraria, la forestal, por unidades de explotación, o la urbanística por solares. El Gobierno lleva más de treinta años tapando con la legislación del suelo las sucesivas triquiñuelas que inventan los notarios para camuflar las parcelaciones ilegales en el medio, que llevan muchas décadas prohibidas.

-Claro, por eso el acto revelador no puede sustentarse solo en la division jurídica, sino debe ir acompañada de la division funcional, o lo que la ley llama utilización individualizada. Lo que planteo, es que el acto revelador debe incluir esas dos notas

-Estoy de acuerdo, por eso muchas de ellas solo afloran y pueden perseguirse, cuando se dirigen al Ayuntamiento de alguna forma antes o después de dichos actos jurídicos

-Esta guerra empezó con la reforma de 1990 del TRLS-75, pues antes había de todo e, incluso en edificación, cómo las DON las hacían los promotores solos; se inscribían plantas y viviendas de más de las que venían en los proyectos, autorizadas por el planeamiento urbanístico.

-Las cuotas de la sociedad serán las que sean, pero no se pueden hacer titulares a cada socio de una parcela si alguna de las superficies incumple la legislación urbanística.