[447] AFO parcial

A-¿Buenos días a todos, es posible un AFO Parcial (a la vista del 404.6 del Reglamento LISTA) para el caso que el propietario de una vivienda de un bloque plurifamiliar haya realizado obras incompatibles (y prescritas) con el planeamiento?

B-Está claro que un piso en un bloque no es una unidad constructiva independiente

A-Muchas gracias. La pregunta deriva de que esa actuación afecta a los derechos del resto de propietarios del bloque, y en concreto a lo que pudiera autorizarse en los locales propiedad de un tercero.

Entendiendo tu postura, entiendo también que no se trata de un incumplimiento de la edificación per se (volumetría, edificabilidad, alturas, etc...) que conllevaría un AFO de la edificación en su totalidad, si no por tratarse de un incumplimiento aparentemente localizado, es posible individualizar el AFO para no afectar a un tercero de buena fe

B-Nosotros aquí, en un caso parecido, no legalizable, le hemos aplicado el AFO a todo el edificio

C-Demasiado riguroso y severo, no?

Ese tema, aunque en la Ley y RL no se concreta, ya fue abordado en el marco de la Loua y el DL 3/19 por el documento de respuesta a consultas.

En resumen, hace extensible el régimen FO "parcial" al AFO.

También podrían entrar en juego en la ponderación, los requisitos del 285 RL para licencias por "fases o parciales" al objeto de aislar el problema y garantizar su independencia respecto al resto del edificio conforme con la ordenación.

B-Si no recuerdo mal, cuando esa pregunta se entendió que pudiera ser independizado del resto (una construcción independiente e independizable constructivamente del resto de la edificación), y un piso dentro de un bloque no lo es

C-Un ático en un edificio plurifamiliar, puede quedar en fuera de ordenación sobrevenida.

Esa situación de una planta por encima de la permitida sería una situación "parcial", limitándose el incumplimiento a esa parte del edificio, sin que todo deba tener las limitaciones propias del régimen, no?

Si el supuesto del FO o AFO parcial se reduce a la independencia física completa entre construcciones, no haría falta la etiqueta de "parcial", ya q el régimen se aplicaría totalmente y en exclusiva a esa edificación independiente, sin afectar a otras q existiendo, fueran conformes

B-Si hace falta lo de parcial pues en suelo rural arrastra a la parcela y en consecuencia podría afectar a todas las edificaciones existentes en la mima

D-Compartimos la idea de Antonio, entiendo que se ampara en lo que el catastro define unidad constructiva, es decir, conjunto de construcciones particularizadas dentro de un mismo edificio.

C-El "arrastre" creo que debe entenderse a los efectos de una eventual division del suelo por loteo no autorizado, pero no necesariamente debe extender el régimen AFO a todo lo construído. Podría haber en la parcela o lote edificios legales y conformes, que la declaración AFO no tendría por qué limitar. Incluso dudo q pudiera...

E-Yo tengo informes parciales de AFO en división horizontal, porque son viviendas adosadas, realmente cuando es un edificio es más complicado justificar q es un predio independiente

B-Totalmente de acuerdo

D-Insisto, según el propio Ministerio de Hacienda las unidades constructivas son aquella construcción o conjunto de construcciones particularizadas dentro de un edificio que tienen unas características constructivas homogéneas, como puede ser por ejemplo los garajes y las viviendas de un mismo edificio. Yo no tengo ninguna duda

E-Pone: unidad funcional y constructiva independiente. Si Hacienda lo tiene claro, y el técnico q informa también, pues ya está.

Creo q había una sentencia en ese sentido de hace años. Era la planta alta de un hotel. Se justificó q no se podía demoler y la declararon en AFO, cuando todavía eso solo lo hacían los jueces

F-Nosotros lo entendemos así y desde el 3/2019 así lo aplicamos. La analogía con las licencias parciales creo que es la que más aclara el asunto.

Además, no cuadra mucho hablar de partes de una edificación si hay que entender que la independencia constructiva es una separación física, pues en ese caso serían edificaciones independientes.

Por reducir al absurdo el planteamiento, si esos adosados comparten estructura no pueden considerarse constructivamente independientes hasta que llegue una junta estructural, no?

B-Los parámetros urbanísticos de edificabilidad, ocupación, altura y número de plantas se aplican a la parcela, por ello el incumplimiento no legalizable de uno de esos parámetros afectan al conjunto de la parcela y lo que haya en ella, esto el límite de edificabilidad o de altura no es exclusivo del ático, sino del edificio constituido en división horizontal en una parcela común.

La posibilidad de independizar un dúplex en una tira de adosados, en general, no necesita llegar a una junta general pues la mayor parte presentan forjados apoyados en los muros medianeros, siendo posible su demolición sin afectar al los dúplex colindantes. Físicamente yo lo he hecho en un vivienda que proyecté

Ha de tenerse en cuenta que los parámetros urbanísticos no se aplican a los elementos independizable registral o catastralmente, sino a la parcela en los que se ubican esos elementos

C-En la regulación actual y anterior del régimen de FO, la ley prevé que dicho régimen se regule en los términos q disponga en instrumento de ordenación urbanística, y en su defecto, se apliquen las reglas de la ley, las cuales ya indican la condición de reconocer actuaciones "solo parcialmente incompatibles", aplicando una regulación diferenciada y modulada.

La doctrina ha considerado tradicionalmente al AFO una situacion jurídica "análoga" a falta de un régimen propio, hasta q ha tenido consideración legal en nuestra reciente legislación.

Es por ello que ya desde el DL 3/2019, se hacía extensiva la interpretación de poder otorgar la Declaración de AFO de forma "parcial", si perjuicio de lo q comentas sobre la aplicación de los parámetros urbanísticos, Manuel.

G-Estoy de acuerdo con B porque es concordante con lo que dice el RDL 7/2015 en su artículo 26.4.

H-El 26.4 del 7/2015 es fundamentalmente para "complejos inmobiliarios " que no tiene que ver con los pisos o fincas registrales que componen un edificio

E-Yo llevo discutiendo eso desde que salió el RDUA en el 2010, y " No es un tema pacifico"

F-A ver, caso típico, bloque de viviendas con local comercial en el bajo. El del local amplía ocupando de manera clandestina todo el patio provocando un exceso de ocupación.

¿Se supone que ninguno de los demás vecinos puede hacer “obra alguna” hasta declarar un AFO de todo el edificio y después no pueden usar su vivienda como garantía hipotecaria por lo que ha hecho el del bajo?? Es decir, ¿que todos los demás ven coartados sus derechos sobre su propiedad por culpa de la actuación del dueño del bajo? Sé más bien poco de derecho civil, xo me da a mí que eso no cuadra mucho. Y creo que por eso existe el AFO parcial.

I-yo entiendo que el AFO parcial puede darse a inmuebles que ya son unidades registrales independientes

C-O catastrales, donde se acredite esa "unidad"

O diría más, incluso sin catastrar...

J-Después de haberos leído, si consideráramos que todo por debajo está hecho legalmente y un propietario ha realizado, después, esas obras ilegales que finalmente pueden declararse AFO, la separación está clara, salvo que haya una doble altura con la planta inferior.

Opino como C, AFO parcial, ya que debe ser un cuerpo separado por la forma de su construcción, pero solo si lo es, en tal caso no se contamina, se apila.

Aquí el problema es que haya llegado a AFO, por inactividad administrativa. Esta es mi opinión