-Cómo estáis resolviendo o afrontando en estos momentos los Ayuntamientos, los continuos comunicados de nuevas inscripciones en registro de la propiedad con la petición de resolución en virtud del artículo 28.4.c) del RDL 7/2015, de 30 de octubre?
-Comprobamos la posible legalidad, si cumple y tiene más de seis años enviamos nota al margen en ese sentido con la clasificación y ordenanza.
Si no cumple y tiene más de seis años instamos AFO.
Si no cumple y tiene menos de seis años informo sobre la necesidad de restitución de la legalidad
-¿instáis de oficio? Y otra cosa, a las solicitudes de la concreta situación del Registro, aplicáis alguna Tasa?
-En mi caso emito un informe (informe tipo) en el que concluyo que no puedo pronunciarme sobre la situación urbanística de la obra nueva declarada en tanto en cuanto no se presente la solicitud correspondiente (ocupación, AFP,...) junto con la documentación técnica preceptiva. Este informe se notifica tanto a Registro como al propietario. Hay algún propietario que hasta viene a verme... Pero con documento técnico uno o ninguno
- la cuestión es si al no definir la concreta situación a la solicitud del Registrador, se produce el riesgo de incurrir en causa de responsabilidad patrimonial frente a prejuicios a terceros de buena fe...
Esa es la clave
-Nosotros hacemos un informe sobre si existen expedientes de disciplina o no y vemos por las ortofotos, catastro y antecedentes si la edificación está prescrita. Iniciamos un procedimiento con audiencia del titular registral en el q le comunicamos q hemos recibido la comunicación registral de la inscripción de obra nueva sin licencia y q (como en el 99%de los casos no está regularizada la edificación) estamos ante una edificación irregular con el régimen del art 404.4 del RgLISTA
Transcurrido el plazo de audiencia se realiza una resolución, se notifica, y cuando es firme se certifica y se envía al Registro para cumplir el 28.4 TRLS
(Todo eso se hace con referencia a las Resoluciones de la DG de fe pública y registros q tratan el tema)
-Evidentemente si existen expedientes de protección de la legalidad urbanística se comprueba si se ha hecho constar la incoacion del expediente en el Registro y , si no es así, se recuerda al área de Disciplina Urbanística q lo haga y pida la anotación preventiva. Como mensaje general esto del art 28 del TRLS es un gol q los Registradores han metido a los ayuntamientos para trasladar responsabilidades como he comentado en charlas sobre el tema ( hay q tener en cuenta q con los medios q se disponen prácticamente es imposible escapar de la responsabilidad frente a terceros de buena fe)
-Pero en el fondo para ver si cumple deberás instar al vecino a la presentación de la documentación , sino cuál es la documentación con la que técnica y jurídica puedes resolver? Y en cuanto la tasa entiendo sino está contemplada , es difícil requerirla
-Por tanto instas de oficio a la presentación de la documentación para poder resolver. Totalmente de acuerdo
-En cuanto a obligar a la Declaración Municipal de SAFO o hacerla de oficio es imposible materialmente hacer frente a ello
Por eso es importante diferenciar entre la Situación (SAFO) y la Declaración Municipal ((DAFO)
En la primera (edificación prescrita no regularizada) estamos ante edificación irregular con el régimen del 404.4 (antiguo art 3 del Decreto 3/19) y eso es lo q notificamos generalmente al Registro para evitar la responsabilidad
El DAFO (la declaración municipal) es voluntario y hacerlo de oficio , si bien es posible teóricamente, e en la práctica inviable ( tendrías q reconocer la edificación y comprobar no sólo su antigüedad sino si tiene las condiciones mínimas de salubridad y seguridad)
-Instamos de oficio y en la resolución se le da al propietario la opción para que solicite el trámite de AFO en el plazo de un mes, si no lo haces el Ayto encarga externamente la redacción de la documentación y el gasto se le reclama al propietario.
Por ahora, siempre ha optado el propietario a tramitar el AFO antes que actúe el Ayto
-Aqui damos un plazo para que presenten la documentación que justifique el régimen jurídico y urbanístico. Al registrador suelen ir con la ficha catastral que indica una fecha, pero no garantiza que las obras estén terminadas en la misma. Además, que la edificación tenga más de seis años tampoco indica que la edificación sea apta para el uso que se destina, y si cumple o no las condiciones de seguridad, salubridad y habitabilidad. Si no, se les advierte que se puede hacer de oficio y que incluso se puede notificar a las compañías suministradoras a que corten los suministros. No hay garantía de que la edificación se pueda usar, y tenemos el deber de informar porque la ley es explícita diciendo que tenemos responsabilidad.
El problema de lo que comentas, es que la obra nueva se inscribe con un certificado de técnico que puede concretar todo eso, y la Resolución sobre el concreto régimen, es para hacer constar las limitaciones que tiene la edificación, a los efectos de otorgar publicidad registral.
La cuestión es como atiende el municipio el requerimiento del Registro...en alcance, contenido y dedicación tecnica que exige para dar cumplimiento al 28.4 TRLS.
Y si se puede repercutir o instar sobre el propietario...
La Resolución al Registro es susceptible de Tasa, Luis?
-Yo pienso q no
Porq estamos ante una obligación del Ayuntamiento para enervar los efectos de la fe pública registral y no una actividad administrativa a solicitud del particular
-Intrépidos, sin duda.
-Nosotros estamos de lleno en este tema.
La solución que proponen desde los servicios jurídicos es abrir una inspección por cada expediente para determinar la comunicación al Registro.
Yo no lo veo viable con los medios que tenemos, ni necesario.
Además de que muchos de los casos implicarán entrar en la morada del propietario, que puede ejercer su derecho a oponerse.
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