[018] INNECESARIEDAD DE SEGREGACION

-Os planteo un caso que tengo sobre la mesa para saber vuestra opinión. Un despacho de abogados, en representación de un cliente, nos solicita un certificado de declaración de innecesariedad de segregación sobre una finca. El suelo es urbano consolidado, con una vivienda antigua construida hace muchos años, y tiene escritura de extinción de condominio como tal en virtud de un título de herencia, que data de fecha de marzo de 2010. No consta licencia de segregación de esta parcela sobre la finca matriz. El registrador ha emitido una nota de calificación negativa en el sentido de que, hay indicios fundados acerca de que la finca está incluida registralmente en otra finca registral. ¿Qué pensáis que procede? ¿Innecesariedad o Licencia de Parcelación?
-Las innecesariedades de licencia son en suelo no urbanizable.
-Ésa es la regla general. Y estoy de acuerdo contigo
-De acuerdo
-Estoy de acuerdo. Licencia de parcelación. Al hilo de esto ¿qué opináis sobre la prescripción de segregaciones contrarias al planeamiento? ¿Son posibles AFOs en estos casos?
-Si están inscritas y no es en suelo no urbanizable, creo que la prescripción debe ser dictada por un juez
-Busca en Google a Luis de Felipe jimenez casquet "las parcelaciones urbanísticas en andalucia"....aclara mucho
-Podrían ser AFO las parcelaciones urbanísticas con la Ley 6/2016 que modifica la LOUA, pero no prescriben.
-La innecesariedad de licencia de parcelacion no es solo para SNU...
-Las innecesariedades, al menos en nuestro ayuntamiento, no son tema "pacífico", ni entre técnicos ni entre jurídicos. Aquí no las solicitan sólo en suelo no urbanizable, sino que también en suelo urbano [de hecho, con casi más frecuencia]. No sé si es por los registradores de nuestra zona, pero en Granada se solicitan innecesariedades de licencia de parcelación en todos los casos en los que se realizan divisiones horizontales, segregaciones o agregaciones de fincas registrales sin incidencia en suelo o catastro, o incluso en rectificaciones de fincas de cualquier índole [siempre por exigencia de Registro].
Durante un tiempo estuvimos entendiendo que todo lo que no incidiera en el suelo podía ser objeto de esa "innecesariedad", pero un par de sentencias del colegio de registradores nos hizo replantear el tema, ya que entendía que cualquier división [incluso dentro de los inmuebles, vía división horizontal, por ejemplo] tenía que ser objeto de licencia.
Como consecuencia, aunque el tema aún no está completamente zanjado, en casos de innecesariedades solicitadas para divisiones horizontales, por ejemplo, si el edificio obtuvo en su día licencia municipal como plurifamiliar, con las mismas unidades residenciales, entendemos que es innecesaria nueva licencia. En caso contrario, requerimos que soliciten licencia de parcelación.
-La parcelacion ilegal como acto continuado en el tiempo no prescribe, pero lo normal es que los planes contengan una norma transitoria que admita la validez de parcelas antiguas que no cumplan....algo similar a lo que se legisló recientemente para las parcelaciones urbanisticas en SNU...
-Buenos días. Podrías facilitar esos pronunciamientos del Colegio de Registradores?
-Refieres la escritura de herencia, que no está aún registrada, ante lo que es lógica la negación por el Registrador, dado que el caso no cabe en la excepción de la legislación agraria, para dividir una finca con extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, que es cuando va a ser objeto de edificación; pero tiene que ser para un uso admisible por la legislación urbanística. Así, no sería un caso de innecesariedad de licencia, sino un caso de denegación de la segregación, con lo que no se puede disolver el condominio. La casa, al ser antigua (si es anterior a Jun.1975), se considera cómo si tuviese licencia y queda en fuera de ordenación, no es AFO; pero está adscrita a la totalidad de la finca.
-Yo he informado innecesariedades de licencia en suelo urbano por motivo mortis causa para constituir proindivisos en herencias. Nuestro PGOU recoge expresamente: El artículo 10.2.12 de la Revisión del PGOU de Écija que requiere licencia de parcelación expresa e individualizada todo acto de alteración sea por subdivisión o agregación de parcelas en Suelo urbano o urbanizable que pretenda realizarse con posterioridad o con independencia de los instrumentos de planeamiento y gestión citados en el apartado anterior, aún cuando no suponga modificación de los mismos por encontrarse previsto o autorizado en ellos (…).
y unido a que son actos reveladores de parcelación en SNU los proindivisos y no en suelo urbano, salieron adelante.
-Ah, disculpa, que no había visto lo de que está en suelo urbano.
-Ése es el problema, que es suelo urbano, y en nuestra normativa municipal no tenemos regulada las innecesariedades, y ni el Reglamento de Disciplina ni la LOUA dice expresamente que no se puedan conceder innecesariedades en suelo urbano. Yo al menos no lo he encontrado. Y desconozco si existe alguna normativa que regule esta cuestión de las innecesariedades.
-Es que el concepto de innecesariedad de licencia está ligado al SNU, pues en urbano es precisa la licencia de parcelación. Art. 26.2 TR-LSRA.
-Las divisiones horizontales contra plan tampoco son un tema pacífico, en relación con los AFOs
-Eso es así. En SNU no se permiten parcelaciones urbanísticas, por eso no se dan licencias. Son parcelaciones rústicas.
-Es un buen tema de discusión y yo tras un análisis profundo y numerosas
peticiones, consideró que el nombre de Innecesariedad viene o debiera venir de una segregación de facto, en su mayoría suelen ser fincas que si bien en el registro eran únicas, en catastro vienen separadas desde hace mucho, o de forma anterior al Planeamiento General vigente, de ahí que lomque se pretenda realizar es llevar al registro lo que ya está
“Segregado” en catastro.
En Málaga tenemos un Acuerdo de Consejo, creo, que trae una tabla con la casuística y en cada caso lo aplicable, aunque yo siempre he discutido con los abogados sobre los casos, pero el tema no está claro y suele depender del Registrador
-En cuanto a buscar la prescripción de una segregación y solicitar esa innecesariedad, tiene algo que ver con la imposibilidad de georreferenciar la finca matriz? En los pueblos pequeños suele darse el caso de que no es posible informar favorablemente una licencia por no aportarse esa georreferencia, ya que la finca a segregar, y en la que existe una edificación desde hace años, pertenece a una finca rústica indeterminada geográficamente y que hace años se encuentra incluida en Suelo Urbano Consolidado.
-En suelo urbano es exigible la licencia, pues se ha de comprobar que cumple la parcela mínima edificable, incluso que es solar, con acceso a vía pública o espacio privado admisible.
-Pues yo opino que el problema lo están generando los Registradores, cuando solicitan licencias o declaraciones de innecesariedad, que lógicamente se tienen que informar respecto al planeamiento vigente , para inscribir parcelas resultantes de divisiones que se realizaron vía herencia hace muchos años, yo he llegado a ver de los años 60, y pedirles los requisitos actuales de obtención de licencias. Nosotros en algunos casos no hemos podido ni identificar la finca matriz.
-El asunto no es tan claro como a priori pensamos todos, ya que aunque en el SNU todos lo tenemos claro, aplicarle la normativa actual de condiciones de parcelas mínimas, etc..., a parcelas de facto existentes desde antes de la aparición de normativa...
-Algunos ya se están pasando. Una vez vinieron una pareja de novios que les pidieron licencia de parcelación o declaración de innecesariedad para adjudicarse por mitad y proindiviso una parcela para hacerse una vivienda aislada en suelo urbano, siendo la superficie de la parcela la mínima y por tanto indivisible, por si se separaban en el futuro.
-O estoy equivocado o el artículo al que aludes nada dice sobre las innecesariedades de las segregaciones. En todo caso, como ya he comentado, mi informe será desfavorable.
-Es que lo normal es exigir la licencia, por lo que la innecesariedad surge, cómo ha dicho el compañero, donde no hay competencia urbanística, que es en las parcelaciones agrarias en SNU.
-Usaré los argumentos que me habéis esgrimido. Muchas gracias a todos.
-En la GMU Sevilla creo que hacen un reconocimiento de la situación existente mediante de declaración de innecesariedad, pero solo sobre parcelas sin edificar. No se si nos lo pueden aclarar
-Sevilla 🙏🏼
-Tabla en 3 pasos, la doc y casuística está en la web de GMU Málaga
Hace alusión a art del PGOU que podéis encontrar en la web
-Muchas gracias
-De nada, para esto está el Foro
-Por lo que veo, si la declaración de innecesariedad que os he comentado, se hubiera presentado en el ayuntamiento de Málaga, procedería su concesión. Lástima que mi PGOU no aclara nada al respecto. 🙇🏻‍♂
-Si cumple y presenta lo que se pide, claro que se concede
-Correcto
-Pero yo creo que debiera haber un consenso jurídico de cuándo y cómo se concede a nivel nacional, no lo que diga cada Ente, dado que se trata de un tema de propiedad y acceso Registro Catastro, debiera ser común para todos.
Pero me temo que pido mucho.....
-Totalmente de acuerdo; introducir esta aclaración, en la ley hipotecaria por ejemplo, nos ayudaría mucho a todos los técnicos.
-Me estáis asustando...., yo he hecho informes de innecesariedad de licencia de parcelación en suelo urbano, en parcelas existentes, recogidas en catastro pero careciendo de escrituras (art 66 Loua)
-Es que esa innecesariedad no es exclusiva del SNU....insisto, como tambien reconoce Malaga en esa estupenda tabla con la que de entrada estoy de accuerdo....
-Ya sabía yo que esta cuestión no está muy clara... Y por ello necesitamos que la legislación la recoja de manera expresa
-Este tema es muy interesante y difícil de consensuar porque se parte de cierta discrepancia entre la propia loua y el rdua... el art 52 habla de una excepción de licencia urbanística ‘en los términos que se determine reglamentariamente’ en aquellas segregaciones de naturaleza rústica (...). Luego llega el rdua, y en lugar de agrupar los preceptos en los que de hace necesaria la declaración de innecesariedad, dice que toda alteración de superficie de un inmueble estará sujeta a previa obtención de licencia de parcelación ‘salvo supuestos legales de innecesariedad’... y ¿cuáles son estos supuestos legales? Pues esto ya es imposible de ser exhaustivos y no todos los casos son en snu. Otro ejemplo de innecesariedad, diferente a los comentados: cuando se afecta un terreno a un uso o servicio público, sea la clase de suelo que sea, y existe por tanto ya una aprobación previa para una cesión forzosa o voluntaria...
-En Sevilla se ha cambiado y roto la tendencia de declaraciones de innecesariedad sistemática como documento comodín q piden los registradores.Si hay división horizontal por ej de locales: DR con controll posterior.
Si es una edificación antigya, aunque la.parcela .proceda de una segregación de otra, exigimos AFO.. .salvo q sea legalizable.
La innecesariedad exclusivamente cuando la parcela objeto de solicitud está reconocida como tal en el planeamiento..
-Es lógico
-Perfecto, gracias por tu aportación.
-👍
-O en Catastro, porque os diré que las parcelas de Planeamiento vienen todas
de Catastro
-Sí, pero no todas las del Catastro provienen del planeamiento. Por eso lo que ha comentado Villanueva , yo al menos no veo que esté ajustado a la normativa urbanística. En el caso que os he expuesto la parcela está recogida en Catastro, y sin embargo el registrador considera que es necesaria la parcelación o declaración de innecesariedad.
-Ya pero no sé vosotros pero cuando hacemos Planeamiento de oficio partimos siempre de Catastro, luego después
No podemos desdecirnos y no considerar dicha parcelación, como
Ocurre en algún caso. En ese caso procedería la innecesariedad. Si no digo que no haya que dar algo, lo que hay que veres la licencia que procede en cada caso
-Sigo sin tener claro que proceda una innecesariedad por el hecho de que Catastro la considere; Catastro parcela en muchas ocasiones por fotos aéreas, independientemente de que estas fincas estén regularizadas en el planeamiento como tales.
-El catastro es un indicio, nada más
-Indicio bajo el que se lleva cobrando IBI un montón de tiempo, no digo más.
A lo que me vengo refiriendones que las Adm. si usamos unos datos, como la inf de Catastro como buenos para algunas cosas, no podemos negarlos para otras, salvo que se demuestre falsedad en la documentación que ha servido para ir a catastro, como nos hemos encontrado
en algún caso
-Si no queremos dar por bueno Catastro o lo decimos o no es bueno para nada, opino.
Estamos para facilitar y resolver problemas y trámites de las Administrados, así que creo, como dirían los abogados que si la interpretación justificada de uno de nuestros actos favorece al Administrado, no entiendo porque no se puede aplicar, siempre que nos mojemos. Otro nuevo tema de discusión!
-Pues sí.
Catastro comete errores bastante groseros; en nuestro municipio recogen algunas parcelas en suelo no urbanizable como suelo urbano. Y en todo caso, creo que debemos utilizar la información catastral con la debida prudencia.
-Cuidado, porque la cartografía catastral está consagrada en la Ley 13/2015. Es la base para los proyectos de reparcelación y los de parcelación. Si no coincide (o sea, siempre, siempre, siempre en el 100% de los casos que conozco) hay que comunicar con carácter previo a Catastro para que rectifique con una descripción gráfica alternativa y luego tramitar. Ya me ha pasado con un proyecto de reparcelación. A pesar de estar medida la realidad, con topografía y todo, cuando pasas los gml a registro dice que no coinciden con catastro, y hasta que catastro no esté bien, o tu proyecto en cartografía catastral, no inscriben.
-Las parcelas a las que me refería en mi comentario, además de aparecer recogidas en catastro es que realmente existen de modo independiente, no había finca matriz que parcelar. Se trata de fincas que han tenido origen muy antiguo, probablemente de repartos familiares, pero que no han tenido escrituras. No veo como puede exigírse un proyecto de parcelación cuando no hay división de fincas, en estos casos concretos
-No era una crítica negativa, muchas veces hacemos lo que podemos. Que no es poco
-Y, en sensu contrario, si no es por estos casos ? Porque se habla de innecesariedad en la ley? No pasa nada, la crítica es buena. Ayuda siempre. Y siempre me ha quedado la duda,
-👍🏼
-Y además no se puede georreferenciar la matriz, y por lo tanto no se puede resolver la licencia favorablemente... Y como consecuencia, en los pueblos pequeños donde ocurren estas cosas no se puede conceder casi ninguba licencia de parcelacion en zonas centricas
-Yo interpreto que el legislador, cuando introdujo la innecesariedad, debió de pensar en estos casos.....
-Entiendo que la innecesariedad no puede ser un cajón de sastre para cualquier requerimiento de los registradores, como la división horizontal
-Ante la imposibilidad de pertrechar un documento técnico de parcelación, con toda la documentación reflejada en el art. 13 del RDU, siempre que la parcela no incumpla las condiciones urbanística, puede ser una salida viable.
-En cuanto a lo juridico del asunto, intentando darle solución al tema, he consultado con varios secretarios y no le ven salida hasta que el art 13 no se modifique... Desde que se aprobó la nueva ley hipotecaria hay multitud de resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado que salvan el tema, en diferentes casos muy diferentes, pero como esto son sólo recomendaciones... Pues nada

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