[009] LA TIPOLOGIA BIFAMILIAR

-A ver cuestión. No tengo regulación expresa de la vivienda bifamiliar. Es decir. Tipologia frecuente en la misma parcela vivienda de padres y ampliación para hijo arriba. Entradas independientes. ¿Debería haber div horizontal? Yo no lo estoy exigiendo. Las nnss, no contemplaban esa pormenorizacion del uso residencial.

-Pero plurifamiliar si. No?

-Si. Pero no hay zonas comunes. Entradas independientes

-En la ordenanza al respecto del PGOU de Malaga creo que queda claro que SE PROHIBE la division horizontal por razones obvias.

-Zonas comunes no pero estructura y saneamiento si

-... y suelo

-Naturalmente si la calificacion del suelo es plurufamiliar es que no hay caso...

-Pero si en la regulación de usos de la ordenanza solo se establece el uso residencial unifamiliar, y no aparece como compatible el plurifamiliar, no se pueden autorizar dos viviendas

-Así es...pero hay algunos planes que definen el uso bifamiliar y lo permiten en zonas unifamiliares.

-Bifamiliar en Unifamiliar! (=pulpo como animal de compañía)

-En los nuevos pgou, desde hace unos años, se diferencia en la vivienda la unifamiliar y la bifamiliar. Y se aceptan como si solo se tratase de unifamiliar.

-De la bifamiliar a la cuatrifamiliar

-Si tan usual es la tipología bifamiliar y no está contemplada en el planeamiento, tendréis que enfrentaros a una modificación del mismo, pero me parece arriesgado informar favorablemente la bifamiliar en áreas de unifamiliar

-Ya. Sobre todo si después se quiere inscribir de forma independiente

-Creo que la división horizontal es el menor de los problemas. Por cierto por qué te preocupa ese aspecto? Por Telecomunicaciones quizás?

-Yo entiendo que sí debe haber división horizontal y por tanto se debe exigir proyecto de ICT. Otra cuestión es que con accesos independientes desde el viario público no proceda aplicar accesibilidad como en plurifamiliar

-Nosotros lo tenemos contemplado en las zonas de ordenanza. Y en los sectores las bifamiliares cuentan como dos. Si no, las dotaciones y servicios serían insuficientes.

-Es un tema que si no está contemplado en el PGOU debe hacerse, peque después de la bifamiar viene el “co housing” que es lo que en la actualidad se está demandando, y en Málaga estamos analizando los posibles problemas y realmente que diferencia existe entre una vivienda con una familia de 6 miembros y otras dos familias con un total de 6 habitantes, o una vivienda compartida de 8 personas?

Realmente no la habría y más considerando que hoy en día se tienen cada vez menos Coches, y además la primera familia podía ya tener 3 o 4 coches.

Lo que quiero decir es que si estamos predicando la Ciudad Compacta, está es una forma de reconvertir o reutilizar el Residencial de baja densidad e incrementarla, con lo que introduciríamos mejoras en la eficiencia de servicios, etc.

Yo creo que se debe permitir y se debe regular en cada caso

-Si ambas tienen los mismos suministros (un único contador de agua, electricidad,...), no debe existir inconveniente. Y no se podría realizar división horizontal.

-Pero que problema hay en que tengan dos contadores y esté inscrito como división horizontal?

-Me duele la cabeza después con el registrador con las autorizaciones para la inscripción de segregaciones o div de fincas

-Coincido con la necesidad de regulación vía PGOU. La densidad medida en "familias" creo que debe reconducirse (como ya apuntó en su momento la LOUA) a persona/m2techo (40 m2t en planeamiento actualmente). Sería una vía de trabajo interesante para conseguir esa Ciudad Compacta (más o menos compacta, según servicios y equipamientos con los que se cuente)

-Pues que ya no es una sola vivienda. La baja natalidad está abogando a reutilizar las viviendas unifailiares de gran tamaño entre los miembros de una familia o incluso como rentabilidad para los propietarios originales.

-Acordaros de los complejos inmobiliarios y la prop horizontal tumbada. En este último caso no hay parcelacion

-Estamos hablando de suelos urbanos consolidados de hace más de 30 años en algunos casos con dotaciones de sobra, debido a la “ despoblación” de la urbanizacion. Con independencia de la figura jurídica a utilizar, lo que estoy intentando analizar es si esto puede cambiar o debe cambiar y ser incorporado en la normativa de los planes.

-Pues en ese caso, habría que llevar a cabo una innovación del plan, de tipo estructural porque aumentamos la densidad de vivienda, y si no queremos aumentar las dotaciones habría que justificar muy bien que con las existentes cumplen los estándares exigibles.

-Pero los habitantes son los mismos, que debe ser lo importante no el número de unidades

-Si el uso permitido es unifamiliar no puede admitirse la bifamiliar si no lo dice expresamente el PGOU.

Si el uso es plurifamiliar se admite el bifamiliar.

En cualquier caso un edificio bifamiliar está sometido a división horizontal y ha de contar con ICT

-Estoy poniendo en tela de juicio las dotaciones por viv, y pasándolas a población y ver la capacidad real de carga

-Nosotros tenemos en las normas urbanísticas del pgou esta descripción tipológica:

-Podría ser o no, pero el art. 10 de la LOUA es claro respecto a que la modificación de la densidad de viviendas es estructural.

-Todo cierto, pero yo estoy analizando un posible cambio de mentalidad, lo que tú dices es claramente lo que hay que aplicar

-Estoy de acuerdo en que le corresponderá al Planeamiento estudiar la viabilidad de que las unifamiliares se transformen en plurifamiliares y/o bifamiliares, pero mientras no venga regulado no se pueden autorizar

-Totalmente de acuerdo

-OK con la definicion

-Hablando de división horizontal y de ICT ¿Cómo contempláis una tipología relativamente usual en los pueblos, la vivienda unifamiliar en planta alta con local comercial en la baja?

-Creo que no es preciso proyecto de ict

-Os voy a pasar lo que regula mi PGoU,

-Respecto a la ICT es subir mucho el listón, depende del municipio que estes, Imagino que las GMU lo pedirán, pero en municipios Pequeños nos conformamos con las viviendas plurifamiliares.

-Me siento inclinado a ese parecer, pero los que informamos licencias estamos para aplicar la norma, aunque nos parezca inapropiada y creo que un inmueble con vivienda y local está sujeto al régimen de división horizontal y por tanto... ICT que te crió

-Por si sirve de algo, en estadística y en la investigación sociológica se usan los conceptos de núcleo familiar, familia, hogar y vivienda. Por ejemplo, en una familia pueden existir dos hogares... Interesante.

-No hay obligación legal de exigir que se realice división horizontal

-claro, escriturar es un derecho, la GMU no lo puede exigir, pero el ICT sí

-Estoy de acuerdo en esa línea de trabajo

- El concepto de hogar, en su sentido primitivo (fuego), es muy útil. A veces hemos discutido si un "estudio con cocina" es una vivienda o no. Nuestras NNSS, de 1985, hablan de viviendas con las tipologías unifamiliar, bifamiliar o plurifamiliar.

-Si es que los planes antiguos eran los mejores, más sencillos, claros y concisos

-Hogar es un término asociado a la gestión común de los gastos. Por ejemplo, si una familia convive en la misma vivienda con su hijo casado y sus nietos, son dos hogares y una sola familia. No hay bifamiliar. Y por supuesto dos chimeneas... 😁

-Si mientras estén todos en la misma vivienda...no hay problema urbanístico!😎

-Para los que sois urbanitas, la situación de convivir una familia amplia en la misma casa no es común, porque la forma de vivir en viviendas por pisos no lo hace viable; pero los que somos de pueblo estamos acostumbrados a verlo. Lo habitual es que una casa de dos o tres plantas se divida por necesidades de falta de movilidad y exceso de espacio (viviendas con cuatro o cinco dormitorios para una familia, que se ha quedado la pareja sola), disponiendo a los progenitores en la planta baja, con un apartamento, y al resto arriba, pudiendo asistirles. Esta situación se puede regular en el planeamiento y no suele requerir la división horizontal ni la duplicación de los suministros, pero puede contemplarse. Lo que sí requiere es la división física, por razones de intimidad. El problema suele aparecer cuando se intenta adaptar un antiguo local o cocherón, a donde no bajaba el patio, porque podría originar dependencias oscuras y falta de ventilación, lo que hay que impedir. Mirando en positivo, es más un problema social que urbanístico.

-Habrá que empezar por definir vivienda y sus límites.. estamos acostumbrados a viviendas con varios baños y nadie discute que sea una sola vivienda..si aparece vivienda con más de una cocina o con varios accesos ya se empieza a identificar la duplicidad. Indudablemente...si hay una separación física total de los inmuebles..como argumentas que es una sola vivienda?

-A mí se me dio el caso. Una vivienda unifamiliar que tenía dos cocinas, dos salones, y podían funcionar de forma independiente, en un suelo calificado de vivienda unifamiliar. La licencia se dio para una vivienda unifamiliar, con una acometida, y un contador y sin posibilidad de hacer una división horizontal y crear dos fincas.

-Pues eso delante de un juez se te queda una cara de tonto que no veas, jajajaja. Lo digo por pura experiencia. El núcleo familiar, el número de miembros, los nuevos tipos de familia...etc, es un debate muy interesante a nivel de planeamiento, pero desde el punto de vista de licencias admite poco margen, o es unifamiliar o es plurifamiliar (incluyendo lógicamente la bifamiliar como una casuística más). Cuando se admite exclusivamente la uni, te la cuelan con la bi, cuando se admite la bi, te la cuelan con la tri, y así sucesivamente. Lo normal vaya...

-Bueno, lo de los jueces es ya un tema a parte y otro debate. O terapia de grupo para comentar según que sentencias.

-En el PGOU de Sevilla se asimila a unifamiliar y no se exige para el otorgamiento de licencia división horizontal...no se puede legalmente

-Esto es lo mejor, para evitar que haya ventas posteriores del elemento, segregado físicamente por necesidades familiares.

-Si una vivienda bifamiliar se permite excepionalmente en zona unifamiliar porque expresamente lo permita el PGOU es evidente que no puede efectuarse propiedad horizontal y permitir la venta individualizada...porque si no se convertiría en uso plurifamiliar..

- No se entiende lo de excepcionalmente, o si o no,

-Excepcionalmente porque no todas las familias necesitan una segunda vivienda para otros miembros de la misma familia compartiendo proopiedad indivisible, que lo que logicamente quiere y dice el PGOU de Malaga....aunque luego seguramente no se cumple....

-Para mi eso es una vivienda grande... si hay dos es plurifamiliar. Y si eso se materializa en un régimen de propiedad horizontal o no, entiendo que trasciende del ayuntamiento,al margen del tema de telecomunicaciones. Todo desde el desconocimiento del PGOU de Málaga, dicho sea de paso.

-Y una unifamiliar aislada con un cuerpo independiente para huéspedes o para el servicio la consideraríais plurifamiliar? No sé...

-Desde que el mundo es mundo muchas familias han tenido en su casa la vivienda del servicio, o de huespedes, o del abuelo o abuela viudos, o del hijo inependiente y solitario....o lo que sea.

-Felipe VI, sin ir más lejos

-Luego, no hace mucho, nos inventamos eso de la legislacion urbsnistica, el PGOU, las ordenanzas... para regularlo y prohibirlo todo...y tambien nos inventamos el uso unifamiliar con eso de una vivienda por parcela....y todos nos comimos el coco con eso de la disciplina urbanistica llevada al extremo....hasta el punto de que se critica al que se le ocurra redactar una ordenanza flexible que permita ese gran choriceo de admitir en unifamiliar esa casita del abuelo o del jardinero o del invitado...de toda la vida, y encima se discute que no tenga sentido lo de la propiedad indivisible... Y luego nos quejamos de la falta de flexibilidad y agilidad de la Administracion y le echamos la culpa a la LOUA....vivir para ver...por eso digo yo en la ordenanza de Malaga....eso de excepcionalmente.....pero tampoco hay que ser el rey para eso.

-El problema es que cuando se regula no es posible distinguir entre el razonable arreglo doméstico familiar y la producción de ciudad pura y dura con su libre mercado y su especulación.

-Pues se debería....en este caso el PGOU de Malaga sí que lo hizo.... Y al final todo el mundo intentando creer, dentro y fuera, que lo que pretende el PGOU es abrir la puerta a 2 viviendas por parcela.... porque esa es la mentalizacion a la que hemos llegado...

-El tema de las dos viviendas donde solo se admite una da para mucho...pero aprovechando que somos muchos, os pregunto: ¿es un problema habitual en vuestro municipio? ¿Tenéis conocimiento de casos que se hayan judicializado?

-San José de la Rinconada tiene casi en todo su casco una ordenanza de residencial unifamiliar sin embargo hay muchas edificaciones bifamiliares, allí deben tener mucha experiencia en este tema.

-En mi municipio aún no se ha judicializado el tema pero se intenta utilizar la bifamiliar para censar a los hijos en otro domicilio en la planta alta dentro del mismo inmueble para cobrar el subsidio de desempleo que ya cobran los padres.

-Porque existan bifamiliares, no por eso son legales.

Si pueden garantizar su existencia y uso continuado desde hace mas de 6 años lo único que les queda es un AFO

-¿Y con un AFO se podría dar un número postal diferente para censar a dos familias en un inmueble dónde solo se autoriza la unifamiliar? ¿Y con un AFO dos contadores?

-Si

-Que se tenga que hacer un AFO para cobrar el paro, sinceramente me supera...jajajaja. Es surrealismo urbanístico

-No debemos confundir uso con clasificación. Y como se ha visto en este hilo, parece que la vivienda bifamiliar se puede considerar equivalente a la unifamiliar si viene establecido en la regulación del uso residencial de tu pgou. Partiendo de esto, si la edificación en el suelo no urb puede acogerse a AFO, podría regularizarse esa vivienda bifamilia y tener dos números postales. El 10 y el 10A

por ejemplo

-El PGOU, de Palomares tiene reconocido el uso de residencial bifamiliar en algunas zonas del suelo urbano consolidado, estableciendo unas condiciones mínimas de parcela para poder tener dicho uso y aprovechamiento.

En ese caso, y en mi opinión, no existe problema para autorizar una división horizontal, es más creo que es lo apropiado, independiente del tipo de acceso, común o compartido, ya que en cualquier caso, lo que no sería autorizable, sería la segregación de parcela.

-Eso sí

-Eso no es bifamiliar sino que la ordenanza permite 2 viviendas en una parcela con ciertas condiciones...

-Al ser "uso continuado" si se ha cometido una infracción, está no prescribe pues no existe punto de partida para contar los seis años. (Diferente sería el caso de que existieran antes del Planeamiento aunque tampoco sería AFO) 

Creo que el AFO en SU no es aplicable a los usos no compatibles con el planeamiento. 

Por tanto en caso de infracción el uso bifamiliar nunca podría ser reconocido o "legalizado" pues si se hacen dos viviendas donde se permite solo una, yo entiendo que nunca se podrán escriturar como fincas independientes. Se dará la ocupación para una sola vivienda y solo podrá optar a un contador.

-¿Podrías explicar eso del uso continuado?

-Pues que las infracciones prescriben contando desde que se ha terminado la infracción o una vez terminada desde que se detecta. El uso no sé termina por lo que nunca prescribe.

-En cualquier caso estaríamos hablando de un inmueble con elementos compartidos... O sea, de hecho se trataría de una división horizontal, fuera legalizable o no, según el planeamiento de cada sitio

-Entonces cualquier edificación ilegal mientras está en uso no prescribe? La tendrían que abandonar por ejemplo?

-La edificación si. Es decir lo edificado que no cumple. Pero el uso no.

-El AFO también puede ser en Suelo Urbano

-¿Entonces el AFO es para el uso? No para la edificación

-En Castilleja en algunas zonas es prácticamente igual con las condiciones de ancho mínimo,y parcela minima

-Donde no puede ser es en Suelo urbano no consolidado ni en suelo urbanizable si no tienen el planeamiento de desarrollo aprobado y en el no se prevé su demolicion

-Si es un uso permitido no hay ningun problema para el AFO....

-Si haces una casa que excede por ejemplo de edificabilidad, a los 6 años no cabe el procedimiento de reposición de realidad física alterada. Pero si el uso no es admisible se tendrá que destinar a los admitidos por el planeamiento.

-No es asi

-Hombre eso sí. Por eso he dicho que el AFO es para la edificación clandestina que no se puede legalizar y ha pasado el plazo...

-En suelo urbano consolidado claro que hay situacion de AFO...

-Con el AFO se regulariza tambien el uso pues puede estar en fuera de Ordenación solamente por el uso.

-No estoy de acuerdo. Solo la edificación.

-Miralo bien, si el uso es continuado y tiene mas de 6 años también puede ser AFO

-Si no hay prescripción no hay AFO

-Lo he mirado y consultado.

-Un fuera de ordenacion no puede ser nunca AFO....el fuera de ordenacion es una obra legal en origen que por cambios de planeamiento ya no cumple....nada que ver con el AFO

-De acuerdo totalmente. Esta hablando de cuando está terminada da "edificación".

-Si hablamos de q el uso no prescribe es incompatible con un AFO por el uso

-Es decir del punto de partida para esa infracción. El uso no termina.

-Habría que adoptar medidas disciplinarias contra el uso

-Es que si no está terminada no hay prescripción

-Si. Claro. Pero se refiere a los actos edificatorios que incumplen la norma. Y no al uso.

-Hablábamos de edificación prescritos pero del uso no

-Pero es que edificación y uso son términos paralelos

-Yo tambien habló de edificación que si prescribe. He dicho que no prescribe el uso.

-Puede prescribir la edificación pero no el uso

-Pero dicho esto, solo es mi opinión (después de haber estudiado el tema y realizado algunas consultas jurídicas) Eso es lo que yo he dicho desde el principio

-Y yo

-Pues ya estamos de acuerdo

-Por eso si no hay prescripción de uso y es la infracción que perseguimos no creo que proceda el AFO

-Claro que no.

-El tema de los usos continuados es interesante.....

Aunque en este caso sería la densidad lo que se incumple no el uso residencial (para terminar de liarlo).

-Esa es mi duda. Tienes razón. Pero tambien se puede entender que pasa del unifamiliar al bifamiliar.

-Yo creo que está muy manido lo de considerar al uso continuado, porque si prescriben hasta los asesinatos, como no van a consolidarse, en este caso, los usos

-Aqui también se contempla el bifamiliar, y esta permitido en todas las zonas de ordenanza de uso residencial excepto en la calificación unifamiliar adosada.

Se están informando favorablemente divisiones horizontales en las zonas que lo permiten, si además las unidades resultantes de la división horizontal cumplen las condiciones mínimas de vivienda y la ley de propiedad horizontal por el tema accesos

-Entonces hay que hacer el AFO y a continuación mandar a la Policia local a desalojar, no? Porque como la infracción del uso sigue...

-Entonces hay que desalojar ya a los residentes de las 300.000 edificaciones ilegales que dice la Junta que hay en nuestra Comunidad? O hacer la vista gorda ...

-La densidad no existe en SUC. Es una determinación de las actuaciones de transformación urbanística.

-Efectivamente, el uso no prescribe nunca. Y me alegra que se plantee esta cuestión porque durante mucho tiempo yo también la compartía.

Sin embargo, parece que esa interpretación no es la “standard”, porque daría al traste con los objetivos de la modificación del art. 185.2 LOUA operada por la Ley 6/2016, de 1 de agosto.

-Ya salió la 6/2016

-😂😂😂😂

-Pero me parece un argumento demoledor. ¿Conoce alguien algún ejemplo de la aplicación de esa ley?

-El uso continuado no prescribe pero es legalizable en su caso....de todas formas para mí ese supuesto uso bifamiliar es USO de vivienda...pero vamos es solo mi opinion.

-Y la mia

-Si el plan especifica Uso Unifamiliar, y se construye Bifamiliar, se incumple uso. Además si es un área que tenga limitada el numero de vivienda (por ejemplo en el ámbito de un plan parcial) el hacer Bifamiliar implica aumentar el numero de viviendas, y consecuentemente para su autorización sería la previa innovación del planeamiento con el incremento correspondiente de dotaciones

-Los usos urbanisticos son Vivienda, Terciario, Industria y Turismo...lo otro son tipologias, pero ya digo que es mi opinion...

-Pregunto desde el desconocimiento, ¿Que relevancia tiene que el uso no prescriba nunca si lo relevante es que la construcción está terminada hace más de seis años, no tiene expediente de infracción y es incompatible con la ordenación ?

-Si y no, pues si en un plan en terciario prohíbe el uso de espectáculos, esta prohibiendo un uso

-Si todo el mundo hace 2 viviendas en cada parcela unifamiliar claro que se duplica pero es que eso no seria uso bifamiliar sino simplemente construir 2 viviendas....y en todo caso si es el propio plan parcial aprobado el que lo permite pues eso es lo que hay...no existiría aumento de densidad, o el plan parcial estaría mal aprobado....

-Me parece muy interesante lo que dices. Es que creo que es la clave de todo

-Exacto, mientras exista un solo suministro en la parcela, es una vivienda. Ése es el criterio que tomamos nosotros.

-Eso es, y da igual lo grande que sea y la gente que quepa. Creo que nos podremos inventar nuevas tipologías no relacionadas con la familia convencional, pero por ahora eso no influiria en la densidad residencial que se mide por el número de viviendas independientemente del tipo que se establezca.

-Con respecto a la cuestión del uso continuado no prescriptible aunque jurídicamente se tengan argumentos a favor pienso que no estaba en la mente del legislador su aplicación. ¿Qué ciudadano va a esperar 6 años sin habitar su chalet ilegal acreditando fehacientemente ante la Administracion tal hecho para que prescriba tanto la edificación como el uso? ¿Qué AFO se ha concedido en Andalucia teniendo en cuenta esa consideracion? Cómo esto sea así, el 99% de los AFOs declarados no se tenían que haber tramitado.

-Cierto

-Completamente de acuerdo

-Eso creo, aunque no oigo a ningún jurista opinar al respecto, es un buen tema de debate.

-Si el uso en esos AFO es vivienda, o cualquier otro uso permitido, será todo lo continuado e imprescriptible que se quiera pero es un uso legal en una edificacion prescrita....no compliquemos mas las cosas...

-Me refería a AFOs en suelo no urbanizable donde el uso residencial está muy restringido.

-Casi sólo la vivienda familiar agraria?

-Buenos días, uf ! Veo que ya ha aparecido la estrella invitada en los debates urbanísticos desde el 2012, “EL FAMOSO AFO”

Vaya lío que nos han metido los políticos y legisladores con un Decreto acelerado y lleno de conceptos jurídicos indeterminados o ambiguos.

Además tocando en las adicionales otros artículos de otros decreto como el 53 del RDUA, ...

-Aqui en casco la norma es unifamiliar. No obstante se autoriza excepcionalmente la división cuando la geometría impide la segregación por algún parámetro pero cumple los otros. Aun así es cierto que hay mas pluri de las que debería haber. Son muchos años........ en fin.