[130] Licencias de segregación en parcelas con AFO

-Con referencia a las limitaciones de licencias de obras en edificaciones AFO. ¿Se podria otorgar licencia de segregacion a una finca que cumpliese con la unidad mínima de cultivo y que incluyese una edificación AFO, dejando la finca resto sin ninguna edificacion?

-La parcela a segregar deberá tener la superficie mínima para la edificación, si nó, no podrá segregarse. El resto de parcela también ha de cumplir superficie mínima

-Si la cumple

-Entonces si el planeamiento no lo prohibe, si podría segregarse

-Además, la edificación debe cumplir las condiciones de separación a los nuevos linderos que establezca el Pgou

-Ok

-Y que no haya riesgo  de nucleo!!!!!

-Os amplio la cuestión... Podría segregarse una parcela de otra si ambas cumplen la superficie mínima, pero existe una edificación que de inicio está en fuera de ordenación (por incumplimiento de distancia a linderos, por ejemplo), y tras la segregación no puede rectificarse ni se cambia esta situación jurídica precedente? 

Que opináis?

-Q es complicado porq se agrava la situación de fuera de ordenación

-No se agrava, se mantiene inalterada

-Es cuando menos curioso que la Norma no legalice (solo regularice) edificaciones AFO pero que si permita legalizar segregaciones donde existan esas edificaciones. Me recuerda a que es delito construir en SNU pero no es delito parcelar. Y el problema de las edificaciones irregulares y en donde esta el enriquecimiento ilicito está precisamente en las parcelaciones ilegales.

Pero si el AFO es de edificación y parcela(183.3 LOUA) como se va a dar licencia?

-No existe parcela mínima edificable?

-Aunque exista, que trascendencia tiene si la division del suelo es irrelevante a los efectos del régimen que ya tiene la edificación? Se trata de analizar aquellos casos en que antes y después se mantendría la situación original de la edificación... Esa es la cuestión. Podría autorizarse una segregación en esos términos?

-El 67 de la LOUA sobre Indivisibilidad de fincas recoge aquellas que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie. Si la ha agotado no podrá segregarla

-El concepto “núcleo de población “ no se puede valorar casi a casi por un técnico. Debe la norma concretar dicho concepto. Por ejemplo, hay riesgo de núcleo si existen x edificaciones en un radio de y metros...Caso a caso

-En otras normas, como en Extremadura es asi. Actualmente aki o lo dice el plan  o hay que valorarlo subjetivamente..

-Y como no lo hagas te puedes ver en un lio...

-Tengo sentencias que dicen que de valoraciones subjetivas nada de nada..., aunque en aquel pleito lo dijera un querido compañero inspector.

-Al fiscal de Huelva se lo dices y verás que risa le da...

-Imaginemos  q el fuera de ordenación se produce por un uso o distancia, y no por cuestiones dimensionales de cabida o aprovechamiento en todas sus formas. Lo q planteo puede ser común en segregaciones rústicas

-me agarro a cualquier cosa antes de dar una licencia de segregación en SNU de una parcela donde ya existe un uso residencial. De ahí a una parcelación urbanística hay un paso. Lo siguiente es que te pidan un apero en la otra parcela y una alberca

-Y sin PGOU además

-Hombre, conviene madurar las cosas, pero habrá q aplicar las normas, sin caer demasiado en la inventiva y la ocurrencia

-Te entiendo. Todas las cautelas

-Si tenemos una parcela de 12 has., por poner un ejemplo, que quieren segregar en dos de 6 o así, vale. Pero si es una parcela de 6000 m2 donde ambas van a cumplir la parcela mínima de regadío y poco más...es arriesgarse demasiado

-Aumentar en vuestro planeamiento la superficie mínima es una buena opción, nosotros lo hicimos hace años Justo para evitar esas situaciones. Y además prohibimos la segregación de más de una finca durante un plazo determinado, prohibiendo los lotes, salvo casos de herencia.

-Nosotros tenemos como parcela mínima 10000 m2 en regadío y 30000 en secano y siempre justificando un mejor uso agrícola del suelo

-Nosotros 2.500 m² en regadio y 25.000 m² en secano. ¿Tienen que coincidir con la unidad minima de cultivo agrario que ya está regulado para cada municipio?

-No

-No

-En nuestro ayuntamiento si coincide

-Y son las mismas superficies. Superficie según reglamentación agraria vigente, así dice el pgou

-nuestras normas diferencian claramente la unidad mínima de cultivo, 2.500 y 25.000, de la superficie mínima para el acto edificatorio, 35.000 m2

-Las nuestras también. Una cosa es la superficie mínima para segregar y otra para poder construir.

-La finca está vinculada al AFO. Yo cuando las fincas son muy grandes  he calculado la edificabilidad "gastada" por el AFO  y si no incumplen y le sobra edificabilidad para otro tipo de construcción lo he valorado, aunque al final no se ha tramitado nada.

-Haciendo un inciso en el tema actual...en algún Ayuntamiento se ha actualizado ya la ordenanza reguladora del procedimiento admvo. de reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación adaptàndolo al nuevo Decreto-ley 3/2019??

-Nosotros no. Yo esperaría, si es verdad que sacan la LAS pronto y derogan este decreto ley no merece la pena

-Y mientras tanto...que documentación pedis para la certificación? En nuestro caso, la ordenanza municipal ha quedado derogada

-Yo entiendo que si tanto la parcela matriz y resultante cumplen con la superficie mínima del PGOU, así como con la UMC; y el incumplimiento de la edificación que existe no se agrava por esa división, es decir, no produce nuevos incumplimientos de la normativa territorial y urbanística ni agrava los existentes, no habría ningún impedimento para llevar a cabo la segregación... Estas situaciones intento afrontarlas teniendo en cuenta que la licencia es un acto reglado, por poco que a mí me guste que alguien haya construido una edificación sin licencia y encima el Ayuntamiento no haya hecho nada contra ello.

-comparto totalmente

-Esa es mi opinión tb. 

Por eso lo he planteado. Cuando poco o nada se puede hacer por el edificio respecto al cumplimiento de la legalidad (imaginaos un edificio pegado al lindero de una finca), no necesariamente ha de condenarse a la parcela o parcelas, que con independencia del vuelo, cumple sus condiciones superficiales, de uso, y de edificabilidad sin agotamiento, en su caso

-A los efectos de su division material estrictamente, claro, y sin perjuicio de no incurrir en causa de parcelación urbanística por supuesto

-Estoy de acuerdo. Pero insisto q si la situación de fuera de ordenación es por incumplimiento de la parcela mínima edificable es cuanto menos discutible q se admita la na segregación o división agravando la situación de fuera de ordenación. De otro lado lo q de verdad es discutible es q los Ayuntamientos sean lis q tengan q fiscalizar el cumplimiento de la unidad mínima de cultivo, es decir, de la legislación agraria. Por eso es criticable q se someta a licencia urbanística una división o segregacion en SNU sin repercusión urbanística

-Es lo mismo q segregar y q la parcela con edificación deje al edificio fuera de ordenación porque se superé la ocupación o edificabilidad permitidas. Tampoco sería admisible

-Como hace el Decreto 3/2019

-Esto sería competencia de la Junta

-Yo estoy informando con base en los artículos  del decreto, y el artículo 53 del RDUA

-Yo no soy especialista como vosotros, pero alguna vez he comentado este tema con los compañeros de la Consejería de Agricultura.

-El concepto de superficie mínima de cultivo se corresponde con el tamaño mínimo que debe tener una finca para que un agricultor pueda mantenerse explotándola. Por eso es distinta para las tierras de secano que para las de regadío. Ellos me comentaban que podían autorizar segregaciones siempre y cuando el agricultor tuviese tierras en el entorno que le permitiesen mantener la actividad. En definitiva, que la unidad mínima de cultivo puede ser discontinua.

-Esto lo lía todo más.

-Interesante, una cosa son los criterios de agricultura y otra la norma urbanística aprobada. Si la norma urbanística dijera que se puede segregar según informe de agricultura..., pero creo que no dice eso, normalmente.

-Ya, pero el origen de la norma urbanística es éste. Otro problema son las edificaciones irregulares a que dan origen las parcelaciones "urbanistoides".

-Siempre se puede cambiar la norma urbanística, porque esa limitación no creo que esté en la LOUA.

-No hay que confundir finca con parcela (art 26 L 7/2015). Una finca puede ser discontinuas, una parcela no

-Las condiciones urbanística se aplican a parcela no a finca

-Y lo que se segrega es la finca registral no?

-La segregación es de una finca registran, pero las parcelas resultantes han de cumplir condiciones de parcela mínima y no puede ser discontinuas

-Así es.