-Tengo en suelo urbano una edificación QUE NO TIENE licencia de ocupación, ni ningún tipo de licencia de obras para su ejecución (algo de lo más común en muchos municipios de Andalucía).
Según lo que creo haber entendido en el decreto-ley, yo solo puedo LEGALIZAR O DECLARAR AFO a una edificación, ¿para qué sirve entonces el artículo 13d) que en su 2º párrafo, recoge la posibilidad de solicitar licencia de ocupación para edificaciones existentes que no necesiten ejecutar ningún tipo de obra?
Porque SI NO SE TRAMITÓ EN SU MOMENTO LICENCIA DE OCUPACIÓN, hubo una infracción urbanística, y por tanto se DEBE LEGALIZAR.
Pasado seis años, ¿se puede usar ese artículo para obras que no se sabe si tuvieron o no licencia? Aunque esto siempre ha sido motivo de polémica, con este Decreto-ley parece que
ya no hay opciones, que hay que buscar el expediente antiguo, pero ¿y si el ayto lo ha perdido?¿como voy a obligar a legalizar a un vecino que no tenga licencia de ocupación, y su casa se hiciera entre los años 1991 - 2019!!!? Yo utilizaba el artículo 13d) en su segundo párrafo para casos dudosos
-No
-¿Y es legalizable?
-Si
-Pues hay que instar a su legalización previamente al otorgamiento de cualquier licencia de obras.
-El problema es que mi secretario tiene claro, que pasados los seis año no se puede legalizar una edificación excepto por el artículo 13d), y ahí está mi vacio. Y por otra parte, una casa que lleva hecha 20 años, ningún arquitecto te la va a legalizar, porque tendría que cumplir con CTE. Por eso yo aplicaba el articulo 13d)
-El Art. 2 dice "para las que hubiera transcurrido el plazo para adoptar medidas de restablecimiento..." a la entrada en vigor Ley 8/1990. En aquel entonces creo que el plazo era 4 años. Una edificación del 1987 no tenía ese plazo trascurrido no?. Para considerar "legales" las edificaciones, tendríamos que considerar el 25 de julio de 1986?
-Vamos a ver si la obra cumple es legalizable, cuando fuera que fuese... Imagina que hay un cambio de planeamiento...
-Correcto
-El CTE solo se puede aplicar a edificaciones a partir de su entrada en vigor
-YO CREO QUE DEBERÍA PONER: 1. Las edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme al artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, se encuentran en situación de asimilado a fuera de ordenación. EXCEPTO QUE PUEDAN SER LEGALIZABLES POR EL ARTÍCULO 13 (o en aplicación del artículo 48 de RDUA). Al no poner eso, NO ME DA OPCIÓN A LEGALIZAR
-Yo no lo veo asi... Si es legal la opcion es legalizar, porque un afo requiere no cumplimiento, anterior y actual
-PORQUE MI EDIFICACIÓN es una edificación irregular, que está terminada y no resulta posible adoptar medidas de PLU ni restablecimiento, por haber transcurrido el plazo seg´nart 185.1, CON LO QUE SE CUMPLE TODO PARA SER AFO, y no hay ninguna puerta, por la QUE YO PUEDA PASAR PARA LEGALIZAR
-¡¡¡¡YO NO QUIERO VERLO ASÍ!!!!
-pero ES LO QUE PONE
-IGUAL QUE ESTE OTRO PUNTO: 2. Las edificaciones irregulares a las que se refiere el apartado 1 no podrán acceder a los servicios básicos ni se podrá realizar en ellas obra alguna hasta que se haya producido la resolución administrativa de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación. SI YO TENGO UNA VIVIENDA AFO NO DECLARADA en el centro del pueblo, y me piden licencia de obras para una ducha, NO LA PUEDO DAR hasta que el dueño no tramite el AFO!!
-¿alguien ha aplicado alguna vez el art 13.d) en su parrafo 2º del reglamento? ¡¿en que supuestos lo habéis aplicado?
-Tengo alguna consulta a la Direccion General de Urbanismo. La localizó y la paso. Viene a decir que si la edificación se ajusta a la ordenación y no son necesarias obras procede otorgar licencia ocupación directamente por el 13.1.d. Si no cumple y ha prescrito, procede AFO. Y hace poco he visto sentencia del contencioso en la que la jueza ponía de manifiesto que no se puede obligar a un propietario a legalizar cuando han transcurrido los plazos. No la tengo pero la leí. Intentare conseguirla.
-¿y esa sería la documentación para posible legalización después de que haya pasado el plazo para ejercer la disciplina urbanística?
-Yo siempre lo he hecho así. No entran en legalización.. solo otorgamiento de licencia ocupación.. no hay que cumplir CTE ni normativa actual
-pero leyendo el artículo del Decreto-ley, parece decir, que no hay opción a legalizar, quizás porque lo da por EVIDENTE
-En el Decreto 2/2012 se exigía legalización y nunca entendí como podía obligarse a un propietario en esta situacion (cuya infracción era la falta de licencia y esta había prescrito) a tener que legalizar. Es cierto que ahora se ha unificado la redacción y se engloba todo, sin distinguir entre una infracción contra la ordenación urbanística propiamente dicha y la falta de licencia que es una cuestión formal. Pero el 13.1.d sigue existiendo. Y la interpretación seguirá siendo la misma
-y se debería poder seguir usando, pero si no me deja legalizar pasado los seis años, poco puedo hacer, porque recuerdo lo que dice literalmente la definición de AFO del DL:1. Las edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme al artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, se encuentran en situación de asimilado a fuera de ordenación.
-Se esta pensando en la regulación dada en el decreto que AFO se refiere a incumplimiento de parámetros de ordenación? O también a la falta de licencia que es una cuestión formal? Lo tendrán que aclarar..supongo que saldrá una instrucción
-en el decreto-ley la definición de edificación irregular es muy clara: solo hace alusión a las licencias, no a los parámetros de ordenacion: d) Edificación irregular: edificación, aislada o agrupada, realizada con infracción de la normativa urbanística, bien por no disponer de las preceptivas licencias urbanísticas o bien por contravenir sus condiciones. no entra en parámetros urbanísticos, de ahí la duda
-Pero la cuestión no es obligar a legalizar, sino que lo que procede, en su caso, es la legalización, si cumple con la ordenación...
-¿y me salto lo que pone el decreto-ley?
-y pone como plazo los seis años del PLU, si han pasado los seis años y tienes una edificación irregular: ERES AFO, da igual que cumplas el resto de parámetros. Es una barbaridad, pero es lo que se entiende de la lectura del Decreto-ley
-Espero que aclaren ese artículo, porque sino algunos vamos a tener problemas con la legalización pasado los seis años
-Es cierto..ya te digo que han unificado..pero estas cosas pasan al legislar. Pero la prescripción de la infracción.. existe
-Y el procedimiento de legalización nace en seno de PLU..si no es voluntario. O el propietario quiere...o te veo alegandote que su infracción ha prescrito. Y tu que argumentas?
-La ley hay que interpretarla de forma integral y si una edificacion cumple, lo que procede es su legalizacion, otra cosa es que se pieda exigir, pero si el particular quiere ha er obra, por ejemplo, primero debe legalizarla
-y parece que la edificación se convierte en AFO solo porque no ha pedido licencia de obras ( o la ha contravenido), aunque cumpla con las ordenanzas urbanísticas de aplicacion
-Pero si el particular no quiere obra? Solo licencia ocupacion
-Primero legalizacion
-Que es lo que regula el 13.1 d
-Claroooo
-Pues deroguen el 13.1.d
-me parece perfecto, pero lo que pone da lugar a error, o a una interpretación restrictiva, y hay muchos juridicos que interpretan la ley de forma restrictiva, yo soy técnico, con lo que, si mi jurídico me dice que eso no se puede aplicar, yo no me arriesgo
-Que contempla el otorgamiento de licencia de ocupación sin obra. Y sin legalización
-El segundo párrafo de 13.1 d) al día de hoy no hay quien lo entienda, por lo menos a mi parecer
-o que contemplen la legalización después de los seis años, si solo hay que añadir la frase lo que yo he puesto antes: YO CREO QUE DEBERÍA PONER: 1. Las edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme al artículo 185.1 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, se encuentran en situación de asimilado a fuera de ordenación. EXCEPTO QUE PUEDAN SER LEGALIZABLES POR EL ARTÍCULO 13 (o en aplicación del artículo 48 de RDUA). así todo quedaría mucho más claro
-Claro...pero no lo dice. Por eso esta el problema
-2. Las edificaciones irregulares a las que se refiere el apartado 1 no podrán acceder a los servicios básicos ni se podrá realizar en ellas obra alguna hasta que se haya producido la resolución administrativa de reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación EXCEPTO AQUELLAS QUE SE ENCUENTREN EN SUELO URBANO CONSOLIDADO, CON USO COMPATIBLE, Y LAS OBRAS SOLICITADAS NO ALTEREN LOS PARÁMETROS URBANÍSTICOS EXISTENTES. Y EN ESTE QUE AÑADAN ALGO ASÍ
-En cualquier suelo...
-PERO SI PONES EN CUALQUIER SUELO, YA no tienes porque tramitar AFO en el suelo no urbanizable
-Si cumple normativa su situacion no puede ser asimilada a fuera de ordenacion... Porque esta dentro
-con lo que, la gente pide licencia sin cumplir con la obligación de regularizar.
-el artículo 2 es de aplicación a AFO, que yo entiendo son los que NO CUMPLEN NORMATIVA. mi queja es de los dos apartados del artículo 3 del DL, cuya interpretación "restrictiva" lleva a situaciones muy complicadas en un ayto
Respecto a los Afo y las licencias de ocupación, hasta la vigencia del D-L, en SNU no cabia su otorgamiento en suelo no urbanizable por imposibilidad expresar en el D2/2012, pero nada impedía otorgarlos en suelo Urbano por aplicación del artículo. 53 del Rdua, siempre previa declaración de AFO y cuando se tratara del caso del artículo. 13.2: edificación existente sin obras.
Ahora el art. 9.1 del D-L impide o niega tal posibilidad, ya q la Disposición Derogatoria exige q el Reglamento de disciplina se aplique conforme a las previsiones del DL
-A mi parecer, el segundo párrafo del 13.d su único fin es solucionar la situación de edificaciones “LEGALES” (con licencia de obras) que no tramitaron la licencia de ocupación en su día, par dar la posibilidad de que puedan obtener la lic ocupac y acceder a los servicios urbanísticos con ese certificado descriptivo “sustitutorio” al final de obra (que no hizo en su día). ¿A nadie se le ha presentado la típica casa von licencia de obras pero din ocupación que han dado de baja la luz y endesa le pide la lic ocupación al nuevo propietario?
-Estoy de acuerdo
-Completamente de acuerdo
-Eso es una interpretación restrictiva y sin fundamento. Con el articulado en la mano, un AFO en suelo Urbano no tenía ningún articulo impidiéndole acceder ala licencia de ocupación, siempre q no requiriese obras y cumpliese condiciones de Seguridad, habitabilidad y salubridad
-En el resto de los caso deberiamos pedir o LEGALIZACIÓN o AFO.
-Puede ser, pero cuando las.cosas no estan lo suficientemente claras vamos interpretando cada uno en función de nuestro parecer, más o menos fundamentados. Lo.suyo es que ya que este DL viene a facilitar los procedimientos, realmente sea así y no nos complique aún más las cosas.
-Queda claro en el DL que en AFO no hay primera ocupacion
-UN AFO no puede tener licencia de ocupación. No cumple urbanísticasmente.
-La licencia de ocupación en el Rdua no fiscaliza esto. Solo si se puede utilizar o no.
La licencia de ocupación verifica la ordenación solo en caso de licencia de obras previa, y en los AFO, no tiene por qué haberlas
-En cierto modo estoy padeciendo el problema suscitado y a nosotros no ha pasado tb. Si alguien solicita licencia de ocupacion o utilizacion pasados los 6 años de prescripcion, como informas que previamente tiene que legalizar, si legalmente no se lo puedes requerir?? Entiendo que el 13.2 estaba para estos casos en los que la edificacion cumple, ha prescrito las actuaciones xe disciplina y solo se verifica su adaptacion al uso que desarrolla tal y como establece el rdu, mediante certificado descriptivo y grafico de cumplimientos de condiciones seguridad,higinico sanitarias, ect... es una comprobacion de que el uso desarrollado es correcto en una edificacion que se adapta a las normas utbanisticas.
-yo sostengo lo que están exponiendo algunos compañeros, este Decreto-ley no ha cambiado aquello, que: todo lo que cumpla con la normativa urbanística, es legalizable, haya pasado el tiempo que haya pasado. Lo que es legal, porque cumple con el planeamiento, se puede legalizar, y después se le otorga su correspondiente licencia de ocupación. No cabe AFO y eso no lo ha cambiado el decreto-ley, es básico, no puede cambiar.
-yo tengo claro que este decreto no lo puede cambiar, por eso pido por favor, que me lo pongan por escrito. mi secretario ha suspendido todos los procedimientos que teníamos abiertos, por culpa de como está redactado este artículo 3. para las obras LEGALIZABLES, que es lo que duele
-Y lo del 13.d. del RDUAyo lo he entendido siempre para viviendas en suelo consolidado, antiguas, que por supuesto no tenían Licencia de ocupación, y con ello se les puede otorgar.
-el tema de como legalizar, si art 13d o 48, cada uno lo entiende en función de circunstancias diversas. Ese es otro tema, y se deberá también aclarar. Yo lo uso para viviendas antiguas, que nunca han tenido licencia, pero es cierto, que es un tema que tampoco está claro. ¡¡¡Lo que es evidente, es que legalizar, se debe poder legalizar!!!
-Yo el 48 lo he empleado dentro de un procedimiento vivo en el que la actuación es legalizable. El 13 cuando la edificación es antigua o no tiene licencia de ocupación pero ya han pasado más de 6 años. Y siempre bajo solicitud del interesado por el motivo que sea: suministros, hipoteca... Obtienen así licencia de ocupación
-Mi duda es si se puede pedir proyecto de legalización para una vivienda que yo como técnico municipal dudo de la estructura, por cutre, o esa responsabilidad la asume el técnico que legaliza?, así como la salubridad y demás.
-Pues claro que si..... Si se puede, lo han dicho los tribunales. Una cosa es que o sea exigible la licencia y otra es que si la promueve, para darle ocupación, se requiere proyecto de legalizacion previo
En el certificado del art. 13 hay que verificar las condiciones de seguridad.
-Claro
-la ocupacion requiere la verificacion de algo, aunque no sea un proyecto de la misma entidad que el exigible para la obtencion normal de licencia...
-El uso y el cumplimiento de las condiciones urbanísticas
-En relación al segundo apartado del art. 13. 1. d. RDUA (licencias de ocupacion mediante certificado tecnico), creo que el precepto admite una interpretacion mas amplia y habría que ponerlo en relacion con el objeto de la licencia de ocupacion tal como se define en el art. 7. d RDUA. En dicho precepto se indica que el objeto principal de la licencia es, precisamente, la conformidad del uso con las normas urbanísticas, para añadir, a continuación, que si la obra se ejecutó con licencia, comprobará la adecuación de la obra a las normas urbanidticas. Del precepto se concluye claramente que no constituye presupuesto de la licencia de ocupación una previa licencia de obras ya que ambas licencias tienen un objeto distinto. Creo que el supuesto para el que estaba pensado el art. 13.1.d en su apartado segundo era permitir el uso de edificaciones aunque no hubieran tenido licencia de obras siempre que el uso fuera conforme al plan, y sin perjuicio de la situacion AFO en que pudiera incurrir para establecer el regimen de obras admisibles.
-Es un certificado lo que hay que presentar, no un proyecto de legalización
-Si cumple, y es un acto reglado, como le obligas a tramitar un proyecto de legalizacion? Previamente, y una vez transcurrido los plazo de disciplina queria decir
-Toda licencia es un acto reglado, y no por eso se deja de pedir proyecto
-Debe haber compatibilidad de uso, pero no del resto de parámetros. Por eso es AFO y no legalizable
-Entonces, se entiende, que si el solicitante ha promovido la licencia de ocupación, es lo que ha solicitado, y cumple con la normativa urbanística, aunque se dude de su seguridad estructural, se le pide proyecto de legalización, porque es lo que hay, porque es legalizable. Y ya a ver que técnico se encarga de esta legalización, porque a lo mejor el mismo técnico ve necesario refuerzo de esa estructura previo a su legalización, no?
-con el 13.2 se solicita solo certificado descriptivo grafico que acredite condiciones de seguridad, no proyecto de legalizacion. Si el certificado dice que cumple dichas condiciones, y la edificacion se adapta a la normativa y es apta para su uso, porque no conceder licencia ocupacion?? Y obligar a otro tramite previo de legalizacion?
-hay muchas casas donde la legalización por tema de CTE es imposible, hay que usar el 13d)
-El tramite es simplificado. En realidad yo entiendo que si le das licencia de ocupacion la estas legalizando en la practica...
-Yo creo que se legaliza porque se le da ocupacion
-No..si no cumple las condiciones, no procede licencia ocupacion con 13.2 entiendo. Procederia Afo
.si cumple condiciones urbanisticas art 13 y si no la cumple, art 53 y AFO
-el problema que yo planteaba es LA REDACCIÓN DEL ARTICULO 3 DEL NUEVO DL, Está redactado de forma que se puede entender que pasado los seis años NO SE PUEDE LEGALIZAR y además NO SE PUEDEN DAR LICENCIAS DE OBRA MENOR hasta que no se tramite el AFO, eso es lo que se entiende de como está redactado el artículo 3, y esa era mi pregunta
-El problema creo yo que radica en el art. 48 nos remite para la legalizacion al procedimiento de licencias, pero no existe una "licencia de legalización". Si la obra esta enejecucion, no me cabe duda de que sera necesario una licencia de obras. Si esta finalizada y lista para usarse la legalizacion se haria con la licencia ocupacion via art 13.1. d, con el certificado, ya que no habría obra alguna que autorizar.
-En mi opinión, esta relación no es correcta. El hecho de otorgar licencia de ocupacion no supone en sí legalizar, pues ello exige el requisito de plena conformidad con la ordenación.
Cuando se podía otorgar licencia de ocupación a un edificio con disconformidades, solo se reconocía q puede destinarse al uso en condiciones de Seguridad y habitabilidad adecuadas y sin necesidad de obras, pero declarando previamente el AFO por la exigencia del artículo. 53 Rdua. La habilitación del otorgamiento de la licencia de ocupación venía por la conjunción de los arts. 7 y 13, y por no haber previsión legal en contra.
-Esa cuestion no es la que se discute. Si el edificio no cumple no puede legalizarse. Para ello tiene que cumplir o, en otro caso, aplicar cuestiones como la proporcionalidad o equivalencia. Si no cumple con la ordenacion, entonces seria un afo, pero en ese caso no cabe licencia de ocupacion por definición.
-Eso ahora. En la redacción del Rdua antes del D-L, no se deduce. Me refiero a las edificaciones en suelo Urbano y urbanizable. En SNU estaba claro a partir del 2/2012
-Yo creo que siempre ha sido así, pero repito, por interpretacion integral de toda la normativa
-No he leído todo, pero el banco te tasa cero euros por un afo. Si se legaliza es otra cosa. Y para afo, no cabe licencia de ocupación, solo se autoriza el uso y una serie de obras. Tendrán que legalizar
-Yo también tengo claro que con declaración de AFO no cabe licencia de ocupación. Si la declaración de AFO esta reconociendo la aptitud de la edificación para el uso al que se destina, qué sentido tiene una licencia de ocupación que viene a reconocer lo mismo en casos en los que no se ejecuten obras previamente? Incluso para la contratación de los suministros definitivos, las compañías suministradoras deben exigir o licencia de ocupación o declaración de AFO
-Y para las edificaciones recogidas en art. 2 del DL (<75 SNU y <90 SU SUBLE) que podrán obtener “certificación administrativa”? Podrán obtener licencia ocupación?
-Yo entiendo q hay q ir a la lógica : las edificaciones irregulares pueden regularizarse urbanísticamente de tres formas:
1-Legalización
2-Declaración de fuera de ordenación
3-Declaración de asimilado a fuera de ordenación
En los dos primeros casos es posible la licencia de ocupación
En los Afo queda claro con el Decreto 3/2019 q no puede otorgarse LO
Según la situación de la edificación debemos optar
Lo q parece erróneo en el decreto es q parece q toda edificación irregular tiene q regularizarse por AFO
Eso no tiene lógica
-Y en el fuera de ordenación entiendo que la licencia de ocupación sería la de edificaciones existentes del rdua no?
-A licencia de ocupación en edificaciones incompatibles con la normativa urbanistica SOLO la tienen las edificaciones en situación LEGAL de fuera de ordenacion. Y deben constar en la certificación correspondiente que deben pedir en el ayto
-La situación de fuera de ordenación siempre es legal. Ha devenido total o parcialmente incompatible con una nueva ordenación
-Finalmente, entiendo que las edificaciones ant.75 podrán obtener lic ocup si procede previa acreditación de su situación jurídica mediante certificación administrativa
-Si, nosotros siempre lo hemos entendido así, tanto con el decreto 2/2012 cómo con el nuevo
-Eso parece. Lo q no entiendo es q hayan desaparecido los dos requisitos del decreto anterior. Q no estén en situación de ruina y q mantengan el uso preexistente
-En la charla dijeron que si esta en ruinas no se puede tramitar, aunque no lo pongan. Si esta en ruinas no se le puede dar licencia de obras a un fuera de ordenación, ya que rehabilitar la edificación afectaría a la estructura. Con lo que las edificaciones no pueden estar en ruinas para transitar. El uso, comentaron que no afecta, porque si éste no es compatible no se puede regularizar. Con lo que, da igual el uso que tenga. Excepto el de vivienda que si prescribe, el resto hay que legalizarlo de forma independiente a la situación jurídica de la edificación.
-Q prescribe el uso de vivienda??? Y el resto no??? En situación de ruina se tiene q demoler obligatoriamente??? Muchos matices tiene eso
-Ni situación ruina, ni mantener uso y en cualquier tipo de suelo? Que tendremos que requerir para otorgar certificación administrativa? La misma que para 13.d RDU?
-Supongo que como han querido simplificar han dado muchas cosas por "supuestas" . Dijeron que era una ley de transición, que desaparecería con la nueva ley del suelo de Andalucía (LAS).
-Eso es lo que dijeron. A la edificación en ruina de un fuera de ordenacion no se le puede dar licencia de obras. Las únicas obras compatibles son las del mantenimiento de la salubridad y el ornato.. Esa es la definicion de la situación jurídica ¿no?
-También dijeron algo interesante en cuanto la definición del fuera de ordenacion. Que cada PGOU podía definir que obras eran compatibles con esa situación jurídica. Quizás ahora podamos hacer algo desde los aytos
-Las parcialmente compatibles permiten obras de consolidación
-Bueno. Yo creo q una edificación en ruina, ha dejado de usarse, por eso está en ruina, luego el uso desapareció (en SNU).
-y por otro lado....creo haber leído en algún lado q el fin de los AFO era su desaparición. Por eso solo se autorizan obras de mantenimiento y conservación..
-De todas formas la inseguridad jurídica de la regulación de la ruina en la LOUA es algo a revisar también. Me parecía mejor el Reglamento de disciplina del 78
-Sigue en vigor, yo lo aplico. Es mucho mejor
-el DL ha suprimido los requisitos previos que habia que acreditar, segun la DA 13 de la LOUA, para la obtencion del certificado de legalidad para las edificaciones anteriores a la Ley del 75. Ha suprimido la situacion de ruina y el mantenimiento del uso y tipologia
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