-A vuelta con los AFO. Me surge una duda en relación a la consideración de edificación terminada. Por el artículo 7 del decreto ley se establece que una edificación se considera terminada cuando dispone de la condición de estanqueidad y aislamiento necesarias para evitar a la presencia de agua y humedades, pero por otro lado el artículo 6 dice que previo la declaración de la situación de AFO se pueden ordenar obras para garantizar dichas condiciones. Entonces, una vivienda se puede considerar terminada si tan sólo le falta el revestimiento exterior? Hasta donde alcanzan esas obras previas a la declaración de AFO ?
-En mi opinión una vivienda puede estar terminada, desde hace años, aunque en la actualidad presente problemas de estanqueidad. Y si falta el revestimiento exterior, en una fábrica de ladrillo no apta para ser vista por ejemplo, es que no está terminada.
-En mi opinión, si nunca lo ha tenido, nunca ha estado terminada.
-Yo soy de la misma opinión. Considero esas obras previas xomo obras de conservación y mantenimiento, no de finalización de una edificación en ejecución como sería ese caso. Aunque mucho me temo que otros compañeros nuestros me van a querer vender todo lo contrario
- esperemos que nuestros compañeros y nosotros mismos, hagamos correctamente nuestro trabajo.
-Y en el caso d q sea una medianera la q se encuentra vista?, y te presentan el certificado de AFO. Se podría ordenar la ejecución de esa obra por cuestiones de ornato a vía pública ?
-En mi opinión SI
-Ademas, sin una norma tecnica de referencia, dicho cumplimiento de condiciones minimas resulta totalmente subjetivo, por lo que a nivel tecnico el cumplimiento de dichos articulos van dar que hablar. Cumple las condiciones de seguridad ( contraincendios por ejemplo) una edificacion de palos de madera destinada a vivienda, sin una normativa tecnica de referencia como referencia?? En base aque se establece si cumple o no las condiciones de seguridad?
Esto pone a los tecnicos municipales en un mal lugar
-la norma que establece las condiciones mínimas de seguridad en nuestro país actualmente está regulado en la LOE con los documentos básicos del CTE
-El CTE se supone que no es de aplicacion aqui....sino no cumple ninguna edificacion
-Y por qué supones eso?
-El CTE entró en vigor el 29 de marzo de 2006. No le es de aplicación a las edificaciones terminadas anteriores a esta fecha, ni a ninguna otra que no esté incluida en su ámbito de actuación, que también las hay.
-Ese es el tema, en ausencia de unas normas tecnicas de referencia, en base a que se justifica el cumplimiento de las condiciones de seguridad, higienico sanitarias, ect??
-Aunque lo regulases en ordenzas AFO, su cumplimiento tecnico resulta en cierto modo subjetivo
-No creo que sea correcto que haya ausencia de normativa técnica de referencia anterior a la entrada en vigor al CTE. Desde 1957 existen normas técnicas que regulaban el sector de la edificación, conocidas como las normas del Ministerio de la Vivienda (las famosas MV). Posteriormente, en junio del 1977, se publicaron las Normas Básicas de la Edificación.... y así otras muchas hasta llegar a nuestro CTE.
-Entiendo que los técnicos que redacten los certificados correspondientes a un AFO, deben hacer referencia al cumplimiento, de manera global, de la normativa en vigor en la fecha de ejecución de la edificación.
-A mi entender, una edificación que se regulariza en 2019 y se verifica que cumple con las condiciones mínimas en 2019 no puede estar basada en normas anteriores que ya no son de aplicación, como ocurre con los expedientes de legalización (por analogía). De hecho, el propio Decreto Ley te permite mediante Orden de Ejecución, realizar las adecuaciones necesarias para que dicha edificación cumpla con los requisitos mínimos establecidos
-Diferente es, que existan DB o partes de ellos que no le sean de aplicación
-Si aplicas tu criterio, absolutamente todas las edificaciones necesitarían ejecutar obras complementarias. Por ejemplo, la última versión aprobada del DB HS del CTE es de junio de 2017...
-Se trata de poner en el mercado jurídico e inmobiliario, unas edificaciones que cumplan con lo mínimo que la normativa les exija. Edificaciones con unas mínimas condiciones para que un posible tercer adquirente de buena fe, tenga garantías suficientes de que lo que acaba de adquirir se puede usar, no contamina, no se le cae, no tiene problemas de salubridad, es eficiente energéticamente, etc
-Creo q es una gran oportunidad para poner todas las edificaciones a punto, puesto que una vez declaradas en situación AFO, no podremos concederles más licencias que las de conservación y mantenimiento
-Unas condiciones minimas no tienen porque ser el cumplimiento de una normas tecnicas, eso no lo dice el 3/2019
-Porque...si no cumple la estructura de cubierta la Proteccion contraincendios por ejemplo, que haces con esa edificacion, permites un proyecto de sustitucion de cubierta para que cumpla CT?
-Vas a permitir que se siga usando a sabiendas que no lo cumple? Yo desde luego no asumiría esa responsabilidad. Esta claro que deberán tomarse las medidas necesarias para que cumpla
-Se están usando muchas edificaciones con licencias de hace años que no cumplen la legislación vigente en materia de seguridad y no se caen.
-Algunas incluso sin licencia...las catedrales.
-Todas las Catedrales, menos la Sagrada Familia que acaban de darle licencia.
-¿Y cumple la eficiencia energética que se le debe exigir?
-No, que las catedrales sí tenían licencia, pero del Rey.
-Y el Templo Expiatorio de las Sagrada Familia de Barcelona no es una catedral, pues ya tenía una.
-Tú intención es buena, pero no creo que ésta sea la finalidad del DL 3/2019 .
-Será, en todo caso, del Papa. El Rey era órgano incompetente...
-Recomiendo la lectura de los anejos (creo q el 6) del DB SE, sobre la aplicación de las premisas y exigencias de cálculo y resistencia del CTE a edificios existentes.
En definitiva, viene a aclarar q no cabe y en nada sirve aplicar exigencias de normas actuales, basadas en marcos de calidad distintos, a edificios proyectados y construidos al amparo de otras normas y exigencias, y q el resultado seria de previsible incumplimiento.
-Por ello, las estimaciones sobre cumplimiento deben basarse en otros criterios, en estos casos
-Los poderes del Antiguo Régimen estaban engarzados; con eso de ... por la gracia de Dios.
-Si ese es el problema, sin el CT, que otros criterios tecnicos seria aplicables? Donde vienen regulados? Podrias informar desfavorable el cumplimiento de dichas condiciones, si un tecnico certifica que si cumplen?? Que responsabilidad en la supervision de las condiciones de seguridad tendrian los tecnicos municipales, si el RD no se remite a ninguna norma tecnica en su supervision tecnica?
-Nosotros tenemos una ordenanza de condiciones mínimas de habitabilidad, salubridad y seguridad
-tengo una consulta respecto del decreto 3/2019. ¿Qué ocurre con aquellas edificaciones en suelo no urbanizable anteriores a la entrada en vigor de la ley del suelo del 75 y que se construyeron infringiendo la normativa sectorial, por ejemplo, de carreteras? ¿Son también asimilables a con licencia urbanística?
-En base a que normativa tecnica?? O es discreccional por el tecnico municial?
-Discrecional no, según su propio contenido
-el marco vigente al momento de su ejecución
-crees que para cumplir las condiciones minimas de seguridad y salubridad que establece el RD, hay que cumplir la normativa vigente en el momento de su ejecucion?
-Me aventuro a decir que no cumpliria la mayor parte.
-Informarias desfavorablemente una estructura de madera por no cumplir la NBE-CPI de año 96??
-Lo que quiero decir con todo esto, es que el legislador ha trasladado la patata caliente del cumplimiento de la normativa tecnica a los tecnicos, y tecnicos municipales, de edificaciones que se han hecho de aquella manera, y que ahora se quieren regularizar sea como sea...y la mayor parte de ellas, no cumplen...
-En este caso a los técnicos municipales no. Esa pregunta la traslade en la jornada del DL al Director General, ¿ nosotros debemos de comprobar las condiciones minimas de seguridad y salubridad? , y me dijo que NO, que es el técnico redactor del documento AFO quien certifica que cumple con lo dispuesto en el DL. Nosotros sólo debemos entrar que la idoneidad de la documentacion y ver si cumple con lo dispuesto en el DL.
-Pero que si el técnico redactor dice que cumple debemos de creerlo
-Y la pregunta que hace jurista a los técnicos, sin ánimo de crear discordia es: ¿Quienes creen ustedes que son los "técnicos competentes"?
-No veo motivo porque el cual no van a ser legales. Seguramente la norma que exigía el sectorial del Ente en cuestión se promulgó después de finalizar la construcción
-Gracias por tu respuesta José Ángel. Pero me refiero al caso de que la construcción se ejecutó infringiendo la normativa sectorial. Y no se si estaríamos ante una aparente contradicción: Por un lado las construcciones tendrían el régimen de asimilado a con licencia por su antigüedad y por otro lado no obraría la prescripción al encontrarse en suelo de especial protección. Esta es la cuestión.
-Entiendo q en ese caso habría q situar la antigüedad de la edificación y la antigüedad de la normativa para comprobar si incumplía o es un FO. Tb se podría pedir un informe sectorial para el año de la construcción.
-¿Suelos de especial protección antes de 1975?. EL artículo 2,1 del 3/2019 es demoledor, Es legal y punto, no busquemos más pues al gato. La CHG, como ejemplo, autoriza obras de rehabilitación de edificaicones en zona de policía para edificaciones terminadas anteriores al Ley de Aguas de 1985. Y lo motiva fundamentalmente a su existencia anterior a la vigencia de esta norma.
-No se trata de buscarle los tres pues al gato, simplemente planteo la duda y la posible colisión entre normas. Gracias por tu aportación. De todos modos, me gustaría conocer más opiniones del foro.
-Deberías explicitar más, porque al menos yo, no veo la colisión. ¿con que norma colisiona?.
-Al hilo del tema iniciado sobre el artículo 2, os planteo una cuestión:
En cuanto al criterio para edificaciones en suelo urbano y urbanizable, ¿tenían que tener esa clasificación a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio? o ¿tener esa clasificación ahora en el momento de la tramitación de la declaración de AFO?.
Por ejemplo una edificación terminada en 1985 en SNU en ese momento, que hoy en día tiene la clasificación de Suelo Urbanizable o Suelo Urbano ¿sería una edificación legal o no?.
-La clasificación es la actual
-El articulado del DL viene de los informes contrarios a AFO en suelo urbanizable
-Legal
-Pues esto no es ninguna tontería, una edificación en SNU del 75 al 86 (me salto el tema de las protecciones) era Ilegal hasta el DL ahora legal..... Aquí si que hay miles de viviendas...
-Claro, de algún sitio tienen que salir las 327.000 viviendas...
-En suelo no urbanizable, después del 75 solo pueden ser AFO como mucho, no legal
-Pero se está planteando el caso de que a lo largo del tiempo ha cambiado la clasificación, antes era SNU y edificación terminada por ejemplo en 1985 y en la actualidad suelo urbano o urbanizable
-A este supuesto me refería, Se cambia el régimen, y es legal
-Lo mismo pasa con las de suelo urbano anteriores al 86 (habiendo incluso en muchos municipios planeamientos generales vigentes en su época), hasta ahora eran todas ilegales y ahora LEGALES. ¿Cuantos áticos existen en vuestro municipio construidos sin licencia contraviniendo las normas antes del 86....?. Aquí hay otros cientos de miles....
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