-¿como valorar un ámbito de suelo urbanizable? El Pgou dice que es urbanizable y le asigna unas cargas suplementarias, aprovechamiento medio,....pero mi pregunta es ¿Como valorar esos terrenos si no hay planeamiento de desarrollo? Solo esta la ficha general de s urbanizable, pero sinceramente no sé si se puede valorar de una manera genérica aunque no sea exacta 100%.
Podría ser 'correcto' sacar el valor de mercado para las distintas tipologías edificatorias permitidas y metros máximos de techo permitido de cada tipología y de esa manera sacar el valor máximo de venta y a eso quitarle( los costos de construcción y gastos generales , las cargas suplementarias y las obras de urbanización ) y la diferencia sería en valos del suelo???? Qué opináis?
-El RDL 7/2105 Texto Refundido de la Ley del Suelo, art. 21, te aclara esa situación del suelo, y el art. 36 te dice los criterios para su valoración.
-Desde la reforma de la ley estatal en el 2007 y sucesivas, creo que se valora en situación de suelo rural, más la indemnización de la facultad para urbanizar.
-Un matiz..la finalidad de la valoración. La ley y reglamento tienen un ámbito de aplicacion: expropiaciones, equidistribucion ..
-La finalidad exacta no la sé, creo que es para ofrecerla a promotores para que la desarrollen, y querrá darle algunos números grandes por encima
-Tras consultarlo sería para adquisición por el ayuntamiento, por que tendríamos que irnos al art 34 de la 7/2015 para determinar en base a cómo se valora , y entiendo que el fin no estaría dentro, y no procedería valorarlo según la 7/2015
-Efectivamente, la finalidad fundamental del método de valoración del TR-LSRU es la tasación de expropiaciones; pero se relacionan en él otros objetivos para su utilización. Además, hay que tener en cuenta que la jurisprudencia ha establecido que las valoraciones administrativas no pueden tener múltiples métodos, según el fin, tal cómo defendía la teoría de S. Fernández Pirla; por lo que puso en entredicho el método catastral, ideado por éste. Así mismo, hasta el Ministro defensor a ultranza del mercado, Sr. Guindos, utilizó, para los Decretos de la resolución de la crisis bancaria en la SAREB, que no se valoraran expectativas de reclasificación y/o desarrollo urbanístico, llegando, así, a quitas de tres cuartos o del noventa por ciento sobre valor en libros de las hipotecas de los terrenos. Con ello, el PP asumió y mantuvo, en su modificación del TR-LS, el método, ideado por Gerardo Roger y Vicente Caballer, del suelo en situación rural o urbanizado y sus fases intermedias, con asunción de plusvalías ligadas a la inversión urbanizadora efectiva, en lugar del anterior, ligado a las expectativas de los propietarios especuladores, según la LRSV.
-La finalidad es imprescindible: si se trata de una expropiacion o equidistribucion, procede ley suelo y reglamento valoraciones. Si es para enajenar una parcela, habria que irse a valor de mercado ECO/805/2003 para determinar un valor adecuado en el mercado, y si es a nivel catastral, habria que acudir al Real Decreto 1020/1993 sobre normas tecnicas de valoracion para determinar su valor catastral.
No tiene sentido que un inmueble tenga un valor u otro en funcion de su finalidad, pero asi esta la situacion a nivel de valoraciones..
-La finalidad exacta no la sé, creo que es para ofrecerla a promotores para que la desarrollen, y querrá darle algunos números grandes por encima
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