Planteo la siguiente cuestión sobre valoración, por si me podéis ayudar. Tengo que valorar con motivo de una expropiación unos terrenos sin edificación que el PGOU destina a Sistema Local Viario y que están afectados en su totalidad por la zona de no edificación de una carretera autonómica
Se podrían considerar en situación de suelo urbanizado, pero al estar afectado en su totalidad por la zona de no edificación, entiendo que la edificabilidad sería 0 (se deduce a la edificabilidad del ámbito espacial homogéneo la limitación de zona de no edificación)
Y solo me queda valorarlo entonces como en situación de suelo rural. ¿Veis correcto el planteamiento?
-Con esos datos, poco se puede determinar; pues se supone que es SUO o SUNC, al prever un vial el Plan y, aunque haya de valorarse cómo en Situación Básica Rural (valor agrario multiplicado por un coeficiente de localización próximo a núcleo urbano), habría de sumarse la parte proporcional de incremento hasta la Situación Básica de Urbanizado, en función del grado de ejecución, si hubiera una actuación urbanística en marcha, siempre que no fuese expropiación sanción, que excluiría ese incremento.
-¿Está adscrito a algún ámbito de planeamiento? ¿Tiene aprovechamiento medio el sector donde se ubica?
-Qué clasificación urbanística tiene ?
-Es suelo urbano consolidado
-Si es SUC, para qué leche quiere el vial?
-Entonces su situación básica es suelo urbanizado
-Pero nunca se incluyó en unidades de ejecución,
-Pero se puede incluir ahora.
-Art. 24.1
-Si se abre un vial sobre unos terrenos, hay unos beneficiados, que han de desarrollar una actuación urbanística.
-Se trataría de expropiar aproximadamente 200 M2 para continuar un vial de servicio paralelo a la carretera
-Hablando en plata, valen lo mismo que su entorno
-Aunque tenga la limitación de la zona de no edificación?
-Realmente, solo interés general, dar continuidad a un vial, no se plantea ninguna actuación mas
-Sí, entonces, es el típico caso de las casas retranqueadas desde la carretera; así que a joderse, Situación Urbanizado o, mejor, que se queden las casas con los jardines delanteros y que se modifique el plan o se haga un Estudio de Detalle que rehaga la alineación.
-Art. 37.1.a) segundo párrafo
Método residual estático de la calificación urbanística mayoritaria en su entorno
-Si, pero habría que deducirle la limitación del dominio, entiendo
-Habría que plantear que, si la accesibilidad está resuelta con la carretera, para qué quiere el ayuntamiento meterse en ese embrollo, que le va a costar una fortuna y, seguro, que más de un pleito.
-El acceso a la carretera autonómica es puntual, actuando el vial de servicio como verdadero distribuidor del tráfico interior. El núcleo urbano se localiza solo a un lado de la carretera
-Su destino como vial mantiene la servidumbre, no la modifica
-Mi duda surge de justificar pagar una edificabilidad a un terreno que nunca la tendría, independientemente de su calificación con destino lucrativo o no
-En una unidad de ejecución el terreno de los viales vale menos que el resto ?
-Si la carretera está en un tramo urbano, por muy autonómica que sea, los accesos y alineaciones los otorga el ayuntamiento, según el Plan, que pueden ser todos los que precisen las casas.
-Claro que no, ni aquí pretendo que valgan menos, solo no obviar la limitación que tienen
-Y, si el vial está en la otra margen de la carretera, la rústica, es Situación Rural.
-La margen de las casas Situación Urbanizado y a aguantarse, que la ley no da más opción.
-Entonces entendéis que la valoración debe ser la misma tanto si el suelo está incluido en la zona de no edificación de carreteras como si no lo estuviera?
-Si es suelo urbano consolidado SI
-Mi opinión es que si nunca ha sido urbanizado, es decir nunca ha sido ejecutado ningún instrumento de planeamiento en esos terrenos, los propietarios nunca han contribuido en deberes urbanísticos, al margen de la clasificación que le otorgue el PGOU, yo lo consideraría en situación rural. Otra cosa es que se estuviera hablando de actuacion de reforma o renovación de un suelo que ya hubiera estado urbanizado en otro momento y se planteara ahora la apertura de un vial, en cuyo caso si lo consideraría en situación urbanizado.
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