DOCUMENTACION
Libro sobre fuera de ordenacion
Libro sobre fuera de ordenacion
-si no se ajusta a ordenación urbanistica, no cabe legalización
-La edificación excede ocupación, tiene 100% y el máximo es 80%, y excede altura: el torreón está alineado a fachada por lo que tiene 3 plantas en una parte, y lo máximo permitido son dos
-Huele a AFO ¿no?
-Siii. Pregunta: se puede declarar AFO sólo los locales, que es lo solicitado, o habría que declarar AFO toda la edificación de oficio??
-¿La edificación está ocupada en la actualidad?
-Sí, pb locales y p1 vivienda
-¿Y no está declarado fuera de ordenación?
-Fuera de ordenación sería si hubiese tenido LO
-Aquí en Córdoba sería AFO de todo el edificio. Lo que creo que no se hace es de oficio.
Pero mejor que opinen los del Servicio de Planeamiento, que son los que informan los AFO, y justifiquen mejor la respuesta.
-aunque el decreto habla que la declaración se puede iniciar a petición del interesado o de oficio, es difícil asumir por parte del técnico municipal la certificación de la aptitud, por lo que nosotros instamos a que sea a petición del interesado.
En relación a la declaración total o parcial nosotros resolvemos y exigimos sobre la totalidad del inmueble, ya que la aptitud en relación a las condiciones de seguridad es difícil de separar por plantas, si se trata de adosados o distintos módulos es posible declarar puntualmente.
-Y para que quieren el AFO de los locales? Es que acaso se le va a dar licencia de utilización ?
-El local puede cumplir todos los aspectos sectoriales y no algún parámetro urbanístico, está en uso, y es posible desarrollar el uso al que se destina. Normalmente aquí el incumplimiento es por una ocupación del 100%.
-Igual quieren “legalizar” la actividad, o escriturar el inmueble
-En Sevilla AFO de todo el inmueble y normalmente, por no decir siempre, a petición del interesado
-Quieren la licencia de utilización, o AFO en su caso, para tramitar actividad de comercio
-Si no, ni aparecen por el ayto...
-Si el uso es compatible, y es en suelo urbano, con la aptitud al uso al que se destina se pueden usar los locales, una vez declarado el AFO, en nuestro caso siempre es a petición del interesado, por evitar problemas en registro de la propiedad
-El AFO es una situación de ilegalidad en la q ha caducado la accion de restablecimiento y se refiere a todo el edificio:
Preguntaos: cómo puede ser AFO parcial un local en un edificio q incumpla altura ? El incumplimiento no se puede focalizar o individualizar y entiendo se refiere a la totalidad del edificio
-Y ves algún problema en la licencia de utilización? Con independencia de que sea AFO todo el edificio o el local solo
-Los locales estan terminados? Como justifican la prescripcion ( 6años) desde su completa finalizacion?.. tienen final de obra?.. la prueba de carga es de la propiedad..
-La declaración de AFO "sustituye" a la licencia de utilización, ya que esta no se puede otorgar
-Evidentemente la utilización es el equivalente a la ocupación en el uso residencial.
Si se diera utilización, se estaría admitiendo desde el punto de vista urbanístico que conforme con el planeamiento vigente.
Y esto no es cierto.
-Existe división horizontal en el edificio?
-No lo sé, he pedido al solicitante identificación registral de locales, o edificio completo....lo que tenga
-En teoría una vez declarado el AFO, las obras que se admiten no incluirían las necesarias para adecuar el local a las distintas actividades que pudieran implantarse. Has pensado cómo resolver esto?
-Los locales están ya adecuados hace muchos años, ha habido varios comercios funcionando.....es que antes no se pedía licencia de utilización del local para tramitar la actividad, y casi ninguno la tiene
-hay demasiados municipios en los que no se pedía la licencia de utilización
-Para JA: Cuando se resuelve un AFO se recogen las condiciones de
Aptitud para un uso (nosotros estamos interpretando que un uso pormenorizado no global) De ahi que declarado para un uso comercial de tienda de zapatos, ya no cabe otro uso pormenorizado, y solo se autorizan las obras de conservación y mantenimiento.
En conclusión se trata de encapsular una situación actual y abocarla a la legalizacion urbanística, no?
-En mi caso en el informe se declara comercial, ( o lo que toque) , no pormenorizo (en suelo urbano) si es zapato, ropa u otra cosa, con lo que cualquier uso de comercial que no necesite obras puede ejercer su actividad.
-Así es, el AFO fosiliza lo existente. Y opino que en este caso afecta a todo el edificio.
- La única salida que veo es AFO del local en uso terciario-comercial, y luego y siempre que la actividad lo admita Declaración Responsable de obra y actividad
-Ya eso lo valoramos el utilizar usos globales y moviéndonos dentro del mismo uso global, (comercial ) dejabas abierta alguna salida a futuro, pero de esa manera, porque no también oficina, y en Segunda derivada a vivienda turística, (que ya implica cambio de uso) y al final viéndolo con el TAG y el Secretario optamos por interpretar que cuando se recoge apta para el uso al que se destina, es el uso específico.
-En caso de que los locales tuvieran división horizontal cabría el AFO parcial. He adjuntado el cuadro resumen del Informe sobre Actuaciones de Regularización realizado por el COAS.
-Aprovecho para informar que ese documento está en proceso de revisión y actualización.
-la estructura de un edificio no entiende de división horizontal.
En nuestros cascos hay edificios que que las plantas superiores están abandonadas y hay un local en planta baja utilizándose.
La situación Jurídica del inmueble es necesaria tenerla depurada porque no olvidemos que el objetivo del AFO es definir un régimen para su inscripción ( de ahi parte todo)
Pero yo como técnico no garantizaría la aptitud parcial teniendo la cubierta del inmueble casi en ruina, aunque el local esté de lujo.
- Un inciso...gracias por todas vuestras aportaciones, son muy útiles
-edificio con licencia y división horizontal, en el que se ha construido en cubierta cuerpos no amparados por la licencia. ¿Se le puede negar al dueño del local de planta baja que ha actuado correctamente una licencia? Parece que no...
-ese es un caso claro de construcción de trasteros en cubierta.
-Vaya lío! ! Que demuelan los trasteros.!
-No, hablo de una vivienda, no es una construcción auxiliar, y que ha prescrito evidentemente.
-Pues, el Ayto se la come, y yo creo que el del local paga las consecuencias de las ilegalidades cometidas por otros.
De esa manera y a muy largo plazo, la sociedad entenderá que las ilegalidades en materia urbanística que puede cometer mi vecino me pueden afectar a mi.
Y no estar impasible ante ellas.!
Aunque te reconozco que hoy es muy complicado resolver el asunto con el dueño del local de planta baja!
-¿Qué pensais del siguiente caso? En Écija se da mucho, sobre todo en su término municipal en edificaciones rurales. Cortijo histórico, muy anterior a la entrada en vigor del año 75 que luego hacen reformas incrementando algún volumen con posterioridad a la entrada en vigor de dicha Ley (200 años después de la construcción original) y que son susceptibles de AFO. ¿Vosotros véis el AFO para todo el conjunto o parte susceptible de certificación administrativa y parte de AFO?.
-depende de como haya crecido el inmueble, lo que incumpla, y el uso actual. Existe una posibilitad, excepcional, donde si está muy claro que la edificación "responsable" del AFO se puede"aislar", aunque según bibliografía consultada, tiene que estar muy claro el "predio" y la edificación AFO. Si quieres te doy el nombre del libro, por si te interesa
- uf! es complicado dar una opinión de casos concretos sin conocerlos.
Supongo que dependerá si mantiene el uso agrícola y las ampliaciones son motivo de la modernización de los procesos o la casuística es otra, en fin! Es difícil, nosotros intentamos aplicar también la sensatez además de la normativa, aunque no siempre es posible.
Mándame el libro. Hay casos clarísimos.
- Mantiene el uso y la tipología y no es susceptible de declaración de ruina. Cabe en esos casos certificación. Pero a veces adosan algo nuevo sin licencia y prescribe. Esa parte puede ser AFO y no la totalidad del conjunto. No veo lógico que no se considere la edificación terminada hasta 200 años después que se hace la ampliación.
-En el caso del afo si hay división horizontal y lo solicita el del local, yo entro solo en el local y Le declaro el AFO, si el local ha tenido uso comercial y es el q va a seguir teniendo Le legalizaria la actividad pero no Le doy licencia de utilización pq es incompatible con el Afo.
El del cortijo si es anterior al 75 ver la posibilidad de FUERA DE ORDENACIÓN q es menos restrictivo.
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