DOCUMENTACION
Licencias de ocupacion de viviendas turisticas en Cordoba
Actuaciones de regularizacion
Habilitacion para reforma de edificios
Instruccion de la Junta sobre ensayos acusticos
Consulta a la Junta sobre licencia de ocupacion en SUC en Malaga
Esquema de tramitacion de licencias y AFO
-¿Que documentación hay que presentar para un cambio de uso de local a vivienda?¿influye la edad del edificio a la hora de solicitar la licencia de ocupación por cambio de uso? ¿Tiene sentido aplicar CTE en un edificio donde el resto del uso residencial no lo cumple?
Licencias de ocupacion de viviendas turisticas en Cordoba
Actuaciones de regularizacion
Habilitacion para reforma de edificios
Instruccion de la Junta sobre ensayos acusticos
Consulta a la Junta sobre licencia de ocupacion en SUC en Malaga
Esquema de tramitacion de licencias y AFO
-¿Que documentación hay que presentar para un cambio de uso de local a vivienda?¿influye la edad del edificio a la hora de solicitar la licencia de ocupación por cambio de uso? ¿Tiene sentido aplicar CTE en un edificio donde el resto del uso residencial no lo cumple?
-Nosotros pedimos proyecto de cambio de uso y, en su caso, las obras necesarias para ello, con el objeto de tramitar también la Licencia de Obras.
-Y que requisitos exigís además del cumplimiento den ordenanzas mjnicipales? CTE?
-Para una licencia de ocupación, a día de hoy se necesita un certificado eficiencia energética B, estudio acústico según IT5 del reglamento de acústica, además del cumplimiento del CTE y por supuesto de las condiciones urbanísticas.
-Si las obras necesarias requieren licencia de obra mayor, pues con todos sus peregiles: CTE, PGOU, etc.
- Las obras serian: Cambio de ventanas y colocación de equipos para cumplir salubridad
-¿Qué opináis de requerir acreditación de la situación jurídico-urbanística del inmueble? Lo mismo no es posible autorizar la actuación para el cambio de uso.
-cierto, según esa situación jurídico-urbanística podría necesitar innovación e implementación de dotaciones, pero no creo que sea este el caso, no?
-No. Es un caso en el que el inmueble tiene una situación jurídico urbanística correcta (algo muy raro)
-Es un local oficina y todo lo demás residencial.
-Mi secretario siempre requiere estudio juridico-urbanistico para cualquier licencia, y si hay algo incorrecto la licencia se informa desfavorable
-Para nosotros que un cambio de uso a vivienda siempre necesita proyecto de arquitecto por competencia exclusiva y tiene que cumplirlo todo, en principio, si no el cambio no es posible, dicho con toda la cautela por los casos raros que puedan surgir
-Y todo ello independientemente de que necesite o no obra
-nosotros en Bollullos de la Mitación, procedemos igual que en Dos Hermanas según se acaba de comentar.
-Y por complicar un poco el tema, si el edificio estuviera en Fuera de Ordenación parcial por incumplimiento de algún parámetro urbanístico (altura, n° de plantas, dimensión del patio, etc. ...) entendéis que se pueda cambiar el uso de un local a vivienda?
-Si el edificio está fuera de ordenación yo informo desfavorable el cambio de uso y de todas formas hay que presentar proyecto de adecuación de local a vivienda
-Siempre
-Hay parámetros q no se pueden adecuar como la altura libre o la dimensión del patio, por ejemplo
-En Córdoba lo del tema de las competencias, no está resuelto. Se admite q el proyecto venga de cualquier técnico. El COATecnicos de Córdoba es muy peleón.
-Quizás este sea otro debate y requiera un hilo específico
-En nuestro caso, el PGOU permite cambios de uso en el fuera de ordenación relativa, como criterio general, lo que no puede es agravar el fuera de ordenación
-Entiendo que Segun LOE lo puede firmar arquitecto tecnico...
-Te refieres al cambio de uso de local a vivienda?
-Si
-Nosotros (GMU) lo estamos admitiendo así, pero yo personalmente pienso que según la LOE debería venir firmado por arquitecto, porque el uso Residencial es exclusivo de los arquitectos.
-el cambio de uso se realiza con licencia de obra mayor, y pedimos proyecto firmado por arquitecto cumpliendo toda la normativa exigible a una vivienda
-Después se deberá obtener la licencia de ocupación de la nueva vivienda
-Los arquitectos tecnicos se acogen a que es actuacion parcial de cambio de uso dentro del edificio.
-¿Y el cumplimiento del IT5 del reglamento de acústica también?
-Habría q recabar algún informe del CSCAE, porque está claro q el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España actúa de su parte
-Si lo encontrais por favor colgarlo..
-Y sentencias judiciales creo que hay de todos los gustos y colores, siendo además mucho más recurrentes los Arquitectos Técnicos, que como ya os decía, suelen ser mucho más peleones que los Arquitectos a secas
-Estará bien
-Esta noticia se refiere a otra cosa
-Si lo se, por eso he dicho q este quizás sea otro debate y requiera un hilo específico
-¿situación legal de fuera de ordenación? uso es compatible, todo el edificio es residencial excepto un local, y el resto de las viviendas están igual. Estoy de acuerdo con que sería desfavorable, pero en un local con una situación legal de fuera de ordenación te permiten ciertos cambios, si son compatibles y están permitidos por la normativa. En Sevilla me consta que se tramitan licencias de ocupación POR PISO aunque el edificio esté en situación legal de fuera de ordenación.
-Los colegios profesionales (los de los arquitectos también), actúan en defensa de los intereses de sus miembros, no se les puede presuponer objetividad; y eso no es bueno ni malo, simplemente es lógico.
-Los empleados públicos sin embargo debemos aplicar las normas independientemente del criterio de los colegios.
-Lo de las licencias de ocupación de pisos no entiendo cómo puede darse: si estamos ante viviendas la licencia de ocupación comprueba q la obra se ajusta al proyecto q obtuvo licencia : cómo se le puede dar la LO???
-Por otra parte la licencia parcial no es posible por no tener independencia constructiva
-Si el edificio incumple parámetros básicos urbanísticos ( altura etc...) cómo le vamos a dar LO a un piso en ese edificio?
-Esto es como el invento este de la LO para pisos turísticos
-No lo entiendo. Además entiendo q la LO está deficientemente regulada en el RDU
-Artículo 13.1.d - 2º Párrafo del RDUA
-Cómo estáis tramitando entonces las licencias que tanto se solicitan ahora para registrar VFT en Turismo?
-O cómo lo hacíais antes de ese boom cuando los administrados solicitaban la LO para poder reanudar suministros después de 4 años sin contrato?
-No dándolas
-Entiendo q no se pueden dar
-Se q el tema es discutido pero yo no le veo sentido ni cobertura legal
-La LO de edificios de viviendas solo es la del párrafo 1
-Ajá
-Estáis entonces denegando en todos los demás ayuntamientos las licencias que se solicitan al amparo del artículo 13.1.d?
-En Sevilla las damos para pisos turísticos en base a ese Art. cuando el edificio es antiguo y carece de ella y también para aquellos q quieren reanudar suministros
-La LO de edificios de viviendas no pueden desvincularse de la licencia de obras
-Las dos licencias se relacionan y no son independientes
-Por eso te decía q no entiendo la regulación del RDU salvo q se trate de supuestos especiales
-Así lo reconoce la Jurisprudencia
-Lo otro es desvirtuar la esencia de la LO
-Y q antigüedad es la q se considera para darlas: 25,20,10 años???
-La antigüedad supongo que será la suficiente como para que en el momento de construcción no fuera obligatoria la LPO, o no fuera ni siquiera competencia municipal
-En nuestros archivos no constan LPO previas a mediados de los 80
-Exacto..depende de cada Plan su instauración
-Pero no porq no estuvieran reguladas
-La cuestión es q estamos ante situaciones de hecho q necesitan soluciones legales sin forzar la naturaleza jurídica de la LO
-Ya ,pero la ciudad ha de funcionar Y aplicamos lo que hay
-si no cumple la normativa urbanistica,¿en base a que normativa se pueden dar solo para un piso? Yo aplico el artículo 13d a viviendas unifamiliares y edificios completos
-La posibilidad legal te la está dando el RDUA al prever las LO para situaciones en las que no medie ningún tipo de obra
-Cuando la obra está terminada ya no hace falta ningún tipo de obra
-la licencia de ocupación está en el reglamento desde el año 1978. Si el edificio está en situación legal de fuera de ordenación, entiendo que se pueden tramitar, porque las tuvo,
-Yo entiendo q SÍ cumple normativa
-o cumplió con todo en su momento
-si cumple la normativa no hay problema. El tema es ¿cual es la normativa que se aplica?
-El tema del FO es otra cosa
-Este tema es muy discutible y merece una reflexión en una mesa de trabajo
-El medio este es complicado para explicar adecuadamente todas las posturas.... pero se agradece la reflexión a vuelapluma 👍
-Estoy de acuerdo. La LO ESTA DEFICIENTEMENTE REGULADA: Se supone que sin LO no puedes vivir en una vivienda, y sin embargo, casi nadie la tiene. Sin licencia de ocupación, en mi ayto se informa desfavorable hasta la licencia para un cambio de ducha, al entender que la vivienda no ha obtenido el permiso para ser usada, así tenga la vivienda 100 años, por eso el artículo 13d es muy útil, pero siempre que cumpla con condiciones urbanísticas la edificación, la vivienda, "el predio".
-El caso de la exigencia de LO para los pisos turísticos es un error de la legislación de turismo q desconoce la situación real del urbanismo q es q ... la mayor parte de las edificaciones carecen de LO porq no servían para inscribir ni para contratar (o no se exigían)
-En el COAS Álvaro Satue hizo un informe muy bueno sobre la tramitación de la licencia de ocupación, o "similares" en casi todos los casos posibles....el informe se denomina Actuaciones de regularización
-Así se debía llamar el caso del 13.1d 2
- aplicamos el Art 13 del RDU
-Yo también lo aplico. Yo he realizado el comentario para contrastarlo con el tema del cambio de uso. Si aplicamos normativa de 2019 en un edificio de 2003 no cumple, y no tiene sentido que no se le pueda dar si en resto de pisos si la tiene. Por eso lo decia
-Ya se q es la única forma de regularizar
-Pero es una regulación contradictoria con la propia definición y jurisprudencia sobre las LO
-Estamos ante licencias parciales de elementos q no son independientes arquitectónicamente
-¿Y solicitais estudio acústico según reglamento y la IT5?
-¿Lo puedes colgar? Soy colegiada de Málaga y no tengo acceso
-Desde luego, en eso creo que estamos todos de acuerdo. Desde Turismo deberían solicitar cualquier otro documento: un certificado de un técnico particular, el informe favorable de IEE,...
-Pedir la LO es matar moscas a cañonazos. Pero en municipios como el nuestro, Granada, te encuentras con un aluvión en dos años de casi mil solicitudes a las que tienes que responder. Y en ese caso, la tesis de "no se puede dar en ningún caso" tampoco nos pareció la más adecuada
-Edificio de viviendas del año 2002 q no se ajusta a la licencia y cuyos incumplimientos no son legalizables. No pidió LO.
-Ahora piden LO de un piso.... se le da ?
-Eso no se llama LO, sino AFO, y en ese caso no se puede dar ocupación
-¿nunca la tuvo? ES AFO, no se le puede dar. Si la tuvo, situación legal de fuera de ordenación, si se le puede dar, pero al edificio entero TAMBIÉN.
-Considero que no procede, en todo caso creo procedería AFO
-Exacto
-Del edificio, no de un piso
-ese es el tema, a la edificación completa,
-Antes de que se pase mucho de pantalla, algún colegiado de Sevilla puede circular el informe de Satue al que hacíais mención, por favor?
-La cuestión de la LO en AFO también es discutida y discutible
-En SNU se dejó claro que no, y en urbano tampoco ha parecido muy procedente, no?
-Un AFO no tiene LO
-Seguro
-Según decreto SNU, ARTÍCULO 8, no se pueden dar
-Yo hice consulta cuando cambiaron el artículo 53 (que antes decía que si el uso era compatible si se podían dar) y me dijeron en un informe que se había cambiado porque NO SE PUEDEN DAR
-Un momento, olvidad las licencias de ocupación para viviendas con fines turísticos y pensad en una vivienda heredada, que lleva diez años vacío y con baja en suministros, y que se construyó en el año 60. No le daríais entonces una licencia de ocupación del artículo 13 a la vivienda y le obligaríais a solicitarla para todo el bloque?
-En Granada hemos entendido, hablando técnicos y jurídicos, que en AFO no se pueden dar LO, ni en SNU ni en suelo urbano
-Busco el informe de Álvaro Satué COAS y lo cuelgo aquí
-Si el edificio completo cumple, se da a todo el edificio, aunque la solicite una sola vecina
-asi es
-Muchas gracias,!
-Desde el año 60 hasta ahora es posible que el edificio ya no cumpla con el plan actual, o con cualquier otro parámetro suelto. La obligación de someter todo el edificio a normativa para que un solo vecino vuelva a tener suministros puede parecer un poco desproporcionado, no?
-ojalá hubiera encontrado algo en la ley que me dejara informar favorable un solo piso si el edificio no cumple, pero no lo encontré. Llevo años buscando, porque mi secretario informa DESFAVORABLE todas las licencias, y créeme, es una pesadilla.
-no obstante, si es del año 1960 se puede considerar en situación LEGAL de fuera de ordenación, Y SE PODRÍA DAR, con base en el decreto del suelo no urbanizable
-El informe lleva al final dos cuadros resumen de los distintos casos tanto en suelo urbano como en snu. Mirar esos cuadros son muy aclaratorios!!!
-Yo los utilizo de guía
-gracias!!!
-reitero la pregunta, porque si el reglamento de acústica es de obligado cumplimiento ¿alguien solicitar el estudio acústico para las licencias de ocupación por el artículo 13.d?
-La verdad es que no....
-y si lo pedís para el trámite normal ¿o tampoco?
-es que la instrucción IT5 lo dice muy claro, no se pueden dar licencias de primera ocupación sin que se entregue el estudio acústico,
-Totalmente de acuerdo, pero no sé si lo pide algún ayuntamiento....
-En Pulpí si
-El informe está muy completo, pero me surge una duda respecto de las "condiciones de cumplimiento" que exigiríais en cada caso. Siendo concretos, por ejemplo, la altura mínima en vivienda en Granada es de 2,60m ahora mismo, pero en normativas de hace treinta años eran 2,50m. En esta situación, a pesar de que el edificio se hiciera con licencia y haya permanecido inalterado hasta hoy, no se podría conceder LO, no?
-Seria una situación legal de fuera de ordenación por altura. Yo engiendo que se podría dar
-Lo mismo ocurriría con las condiciones de habitabilidad, por ejemplo.
-El dormitorio principal hoy es de 12m² y antes 10m²...
-O la ventilación hoy es de un 10% de la superficie útil y antes de 1/6...
-Esa es mi duda. Yo lo exijo y no se si soy demasiado exigente
-Si la edificación es legal, y hoy ha quedado en situación de FO, al cambiar la normativa, sí se puede conceder licencia de ocupación
-Me alegro, porque hasta ahora creía que en Granada éramos los únicos que estábamos dando LO en estas situaciones, jeje
-En Salteras sí la damos en esa situación. Ya digo, aplicamos el esquema de ese informe.
-Y qué condiciones de habitabilidad les estáis exigiendo en situaciones de fuera de ordenación? Porque lo normal es que no cumplan las actuales
-Las que en su momento se exigiera. Es una situación legal de fuera de ordenación..se supone que no cumple, pero cumplió.
-Por eso apuntaba yo al principio ( y es por lo que ha salido todo) que considero "raro" que una edificación en situación legal de fuera de ordenación no se pueda realizar un cambio de uso porque no cumple con la normativa actual, en realidad no cumplen ninguna de las viviendas.
-Vamos tan rápido y son tantas las cuestiones q se plantean que es complicado seguir el hilo. 🤯
-Yo os voy aportar en relación a las LO de las Viviendas con fines turísticos un escrito de Aclaraciones y Orientaciones de lo que estamos haciendo en Córdoba.
-Muchas gracias
-Gracias!
-Creo que coincide con lo que se hace en Sevilla
-Yo en mi pueblo informó favorablemente las licencias de 1 ocupación para viviendas existentes, de más de seis años, recogidas en catastro, que necesitan suministros por haber estado desocupadas, exigiéndoles la documentación del artículo 13 del RDU, Segundo párrafo.
-Thanks!
-Entiendo que si cumplen con la normativa¿no?
-Después de lo que estamos viendo, esto es para el “10”
-Entiendo que sí, hay un certificado técnico, visado, de por medio
-Y no aplicamos IT5
-Solo RDU
-Los certificados técnicos de antigüedad no tienen porque cumplir aunque estén visados. El certificado lo debe decir de forma explícita.
-¡¡¡Soy la única!!!🤦🏻♀
-Aunque mañana me miraré el reglamento de protección contra la contaminación acústica en cuanto llegue al despacho......
-En Córdoba se pide para las Licencias de utilización, (bares, y actividades q si puedan ser molestas). Para las viviendas no
-Es la instrucción 5 del reglamento. Especial uso residencial
-No lo pongo en duda, digo lo q hacemos 🤪
-Sí, así pensamos al principio, pero nos dimos cuenta de que estaríamos dando licencias en aplicación de normativa no vigente. Lo cual nos llevó a considerar que en esa laguna, lo razonable sería aplicar [aunque pueda parecer descabellado por la antigüedad] la única normativa sobre condiciones de habitabilidad aún vigente con carácter supletorio: el decreto de 29/02/1944
-Es una opción. Apunto el decreto.
-Eso sí, con las condiciones de superficie mínima útil total que ahora mismo tenemos en PGOU. Es decir, se admiten así dormitorios de menos superficie que la actualmente vigente en nuestra ciudad, alturas libres de 2,5m en lugar de 2,6m, y ventilaciones de 1/6 de la superficie útil. Básicamente, las condiciones de ese decreto son prácticamente las mismas que luego se utilizaron en los planes generales posteriores hasta no hace mucho
-En cuanto al IT5, nosotros no lo pedimos en las LO de Art.13 RDUA
-Nosotros solicitamos: certificado gráfico descriptivo, certificado de suministros o últimos recibos en los que conste el uso doméstico y nota simple registral [ya que el RDUA exige que se identifique la finca catastral y registralmente]
[20:57, 8/4/2019] BPU Teresa Salteras Sevilla: En cuanto a condiciones mínimas de habitabilidad y salubridad las vigentes NNSS de Salteras exigen todavía el Decreto de 1944.....
-Lo podéis encontrar en internet, pero si no lo encontráis yo lo tengo
-Sí, en la web de la Junta es una de las cuatro entradas de "normativa técnica" referida a vivienda que siguen apareciendo, y excepto en algunas comunidades que se derogó expresamente, sigue vigente a nivel nacional 75 años después, jeje
- Aquí se puede descargar el decreto:
-Los ensayos (que no informes) acústicos hay que pedirlos en nueva planta y reforma general....son obligados por el decreto 6/2012....si no se piden, pues pasa lo mismo que cuando se desatiende cualquier exigencia normativa de obligado cumplimiento....el día que los administrados se enteren van a llover las reclamaciones a los ayuntamientos....
-Reforma general o nueva planta no son ninguno de los supuestos de las LO del artículo 13, no?
-Es claro q aplicando el decreto 2/2012 no es posible la LO en SNU
Lo q si es mas q discutible es q no sea posible en otro tipo de suelo
La jurisprudencia admitió las LO en construcciones “prescritas” pues si no se podíasn demoler no se debía impedir su uso
-En Sevilla no se exige estudio acústico para el art 13 del RDU
-Donde lo especifica? Me encantaría encontrarlo
-Es que yo lo veo excesivo. Por eso lo pregunto.
-Lo q demuestra el batiburrillo legislativo q supone la regulación de la LO
-creo q lo q debería es legislarse sistemáticamente las regularizaciones de edificaciones distinguiendo entre la LO y procesos de regularización de edificaciones anteriores a la LOUA y en situación de FO o AFO
-Será excesivo pero... es la norma
-alguien ha puesto que solo en obra nueva y reforma. ¿Tu sabes donde se especifica eso?
-Esta claro. Por eso lo pido.
-Adjunto informe acerca de licencias de ocupación y AFO de la DG urbanismo
-Muchas gracias
-Muchas gracias, queda muy claro en el informe
-Os adjunto el esquema que utilizamos en Granada para la tramitación de LO-AFO, por si a alguien le es de utilidad, aunque contenga luego notas referentes a nuestro planeamiento propio
-Muchas gracias
-El objetivo era hacer un itinerario muy sencillo para ayudar a nuestros técnicos nuestros y a los de la calle en estos casos
-Gracias
-Los ensayos acústicos exigidos en el 28.3 del decreto 6/12 son o ligados para obtener "licencia de primera ocupación...o posteriores licencias de ocupación " en obras "que requieran proyecto tecnico" (sic). Aquí o hay dudas ni interpretaciones, ni aplicación del principio de proporcionalidad (¿?). Si no se pide se está incumpliendo con un mandato normativo claro que obliga tanto al promotor a realizarlos como a los ayuntamientos a comprobar su realizacion antes de conceder la referida licencia.....otra cosa es la aplicación del afamado principio administrativo trisimiesco: los monos que no quieren oir, ver o hablar....Claro que, dado el bajo precio que tienen las viviendas, a los pobres promotores esto les puede suponer un gran coste....y como no se lo trasladarian a los compradores, quizas ello justifique que no se pidan....lo malo es que luego tenemos que escuchar sonidos de todo tipo procedentes de nuestros vecinos escasamente amortiguados por los tabiquillos empleados como particiones....incumpliendo el CTE, por supuesto, que pasa a ser otra norma nominal más que nadie controla....en fin el interés general....ese gran olvidado....
-Buen relato 👌
-Y hecho rápido y sin pensar!
-Pienso que eso de no aplicar las normas porque no me gustan suena un poco feo....
-Personalmente, creo que nadie deja de aplicar las normas porque no le gusten, si estamos aquí es precisamente para hablar sobre su interpretación. La buena intención creo que se nos debe suponer a todos, no?
-El decreto 6/2012 habla de que es necesario el ensayo «para la obtención de la licencia de primera ocupación de los edificios o bien para posteriores licencias de ocupación, siempre y cuando sean CONSECUENCIA DE OBRAS que requieran proyecto técnico».
-El artículo 13.1.d-2º del RDUA habla de «edificaciones existentes en las que NO SEA PRECISO LA EJECUCIÓN DE NINGÚN TIPO DE OBRA de reforma o adaptación».
-Entiendo que no existe conjunto de intersección entre ambas exigencias y que, por tanto, el ensayo no es exigible en la tramitación de las LO de artículo 13.
-Ya lo dije ayer, que esos controles y documentos anejos no son competencia de la administración, pues es de responsabilidades, propio de la legislación civil. Sólo es preciso hacer constar que están.
Por poner tonterías en los decretos de la Junta, también podrían pedir la comprobación de que estén, por ejemplo, los ensayos geotécnicos, las fichas de los forjados, los ensayos del hormigón y el acero, etc.; en definitiva, cualquier documento a incluir en el Libro del Edificio, tal que no acabaríamos nunca los expedientes de licencia, poniendo un administrativo o un delineante para ello.
-Muchas gracias por las aportaciones!!
-Para mí está claro que hay que exigirlo, aquí lo aclara muy bien... eso sí, y creo que este informe lo deja claro, no es pedir por pedir. Es pedir para verificar que se cumplen los valores límites que establece el HR... y si el edificio sobre el que solicita la LO de ocupación está eximido de cumplirlo ¿para qué quieres un estudio acústico si no puedes exigirle que cumpla nada?
Pidiendo un papel y otro y otro en los expedientes, llegamos a la burrocracia municipal. Y, así, tardan tanto las licencias, en algunos ayuntamientos. Que lo comprueben los Colegios Profesionales, que es su función de garantía formal ante los consumidores.
-claro.....cuando no hay obras no son necesarios!
-Yo también tengo claro que hay que exigir el estudio acústico, pero pienso que es una barbaridad. Hay cuestiones mucho más sensibles en las edificaciones sobre las que no se piden ensayos una vez realizadas las obras: estanqueidad de cubiertas,...
-Burrocracia?....los Colegios controladores?....eso es lo que quieren algunos....terminar con los funcionarios, únicos garantes de la imparcialidad...vaya tela...
-Incluso obras de reformas están eximidas de HR, salvo que tengan la consideración de rehabilitación integral
-O dejar solo a los funcionarios de confianza....respecto a lo de la estanquidad, pues si una norma exigiera ensayos también habría que pedirlo....pero como no la hay (aun), si no lo pedimos pues no incumplimos nada...
-Está claro.
si, claro, por eso yo hablaba de nueva planta o reforma general por simplificar...
-OK, entonces hemos llegado todos al mismo punto de que en LO Art.13 no es necesario el ensayo acústico, verdad?
-Por cierto, con el concepto de «rehabilitación integral», con el que siempre hemos tenido dificultad de definición, nos está ayudando ahora la mención que hace al respecto la guía de aplicación del DB-HR que está disponible en la web del CTE
-Ahí habla de la «reforma o rehabilitación integral» como «las obras en las que se modifican sustancialmente y de forma simultánea en los recintos particiones, forjados y envolvente».
A mí me parece que tiene sentido tanto constructivo como común, la verdad
-Yo ya he terminado el informe
-Insisto, los funcionarios municipales no tienen que comprobar aspectos de la legislación civil, sino cumplir con el art. 21 del RSCL: cumplimiento del plan urbanístico más seguridad y salubridad; en general, desde el punto de vista de utilización y evacuación, añado yo.
-Me han comentado que, en Jaén capital, se llega a extremos aberrantes, cómo objetar que los planos de ferralla no se corresponden con los de forjados. En definitiva, los expedientes se pueden eternizar por meterse en aspectos que deberían de comprobar las consultoras de las compañías de seguros. El visado colegial es una comprobación de la integridad formal del proyecto y la licencia de comprobación del plan más cuestiones mínimas de utilización y seguridad pública.
-Yo creo q hay q ir a los principios básicos.Me explico:
El control administrativo previo q supone la licencia de obras no es de toda la legislación vigente. Se trata de un control de la normativa urbanística exclusivamente.
Por ello deberían ser otras administraciones o incluso los colegios profesionales los q velarán por el cumplimiento de la normativa técnica
Los ayuntamientos no pueden ni deben convertirse en organismos de control de toda la legalidad
Por ello la normativa sectorial debería ser mucho más cuidadosa a la hora de regular esos aspectos y no “echarle el muerto” a los Ayuntamientos vinculando el cumplimiento de esa normativa al otorgamiento de la licencia urbanística
-Lo suscribo totalmente
-Exacto, porque si te exigen comprobar, pueden empezar por el aislamiento acústico, seguir por las instalaciones térmicas (agárrate al cumplimiento! con la eficiencia, las características técnicas y fichas de las máquinas y conductos y difusores! y seguir con la seguridad estructural, o con las redes informáticas, etc. . Pues, si falla un edificio, o más corriente un voladizo, matando a alguien que pasaba por la calle; sería responsable el ayuntamiento?
-Por q no exigir al final del proceso inmobiliario todo eso?
Por ejemplo exigir para la inscripción registral todos esos estudios, informes etccc de carácter técnico
Y no con carácter previo a la licencia de obras/ocupación
O q los colegios profesionales sean los q lo controlen previamente volviendo a darles verdadera utilidad y como corporaciones de derecho público q son (no meros fedatarios de q el redactor del proyecto es un profesional colegiado)???
Son propuestas q se me ocurren ...por si el legislador vuelve a tener sentido común algún día
-El decreto no exige "comprobar" nada....solo exige que el promotor realice determinados ensayos acústicos en un porcentaje de las viviendas....esa constatación no creo que lleve mucho tiempo. Y sirve para acreditar que lo construido y a lo que se le va a dar LOc cumple con las exigencias que una sociedad desarrollada establece para los espacios habitables. Fácil. No entiendo que se gana con el "buenismo". Nada peor que perjudicar a los futuros usuarios de las viviendas por querer agradar a los promotores.
-Ya se recoge ese requisito, del Libro del Edificio, para inscribir la DON en el Registro de la Propiedad, art. 28.1.a de la TR-LSRU, en relación al art. 17 de la LOE.
-Esos futuros usuarios son consumidores, los agentes últimos de la edificación, amparados por el sistema de garantías contractuales de la LOE.
-No es buenismo ; ni agradar a promotores.
-Se trata de q el otorgamiento de la licencia urbanística se limite a lo q debe ser. Y no convertir el procedimiento de concesión en un proceso burocrático sin fin (y q al final se reproche al Ayuntamiento y a sus funcionarios q son unos inutiles, q tardan mucho etc etc...)
Claro q el cumplimiento de normas técnicas es necesario y debe avanzarse paulatinamente en un mayor grado de exigencia (eso es verdadero progresismo) ... pero otra cosa es convertir el procedimiento de otorgamiento de licencias municipales en el “proceso de Kafka”
-No es buenísimo, sólo acotar la responsabilidad de cada uno.La licencia urbanística no es la madre de todas las batallas
-Este debate está interesantísimo, pero me gustaría haceros una consulta que me urge. No sé si las reglas permiten interrumpir
-Pues entonces ... para q exigirlo previamente a la LO???
-Insisto....no creo que atrase mucho el proceso una meta comprobación de que existe un documento.....que no hay que analizar.
-Para la DON se exigen ensayos acústicos?..... si asi fuera no se inscribiria ni una
-no es sólo eso. Estoy de acuerdo contigo pero debemos repensar la desnaturalización de le licencia de obras y las competencias municipales : sobre todo por la falta de medios y para q el proceso de su otorgamiento no se convierta en exigir mil y un “papeles” (q no se miran, simplemente se exigen )
-Pero no lo exigimos nosotros, sino el legislador (entendiendo ley en sentido amplio). Si no lo exiges, alguno que escuche a los vecinos podrá incluir al Ayuntamiento entre los demandados....si está el ensayo y es inexacto, incorrecto o falso, demandará a constructor, autor del informe, promotor.....pero no podrá aducir que la Administración hizo dejación de funciones. No digo que pida por este motivo, insisto, creo que contribuye a que la vivienda tenga la calidad exigible normativamente y que sus condiciones de habitabilidad sean las óptimas....pero lo otro tambien es una razon....creo
-Es lo contrario de la "burocracia"....que nuestro trabajo sirva para algo y no sea un simple paripé
-Adjunto informe acerca de licencias de ocupación y AFO de la DG urbanismo
-Muchas gracias
-Muchas gracias, queda muy claro en el informe
-Os adjunto el esquema que utilizamos en Granada para la tramitación de LO-AFO, por si a alguien le es de utilidad, aunque contenga luego notas referentes a nuestro planeamiento propio
-Muchas gracias
-El objetivo era hacer un itinerario muy sencillo para ayudar a nuestros técnicos nuestros y a los de la calle en estos casos
-Gracias
-Los ensayos acústicos exigidos en el 28.3 del decreto 6/12 son o ligados para obtener "licencia de primera ocupación...o posteriores licencias de ocupación " en obras "que requieran proyecto tecnico" (sic). Aquí o hay dudas ni interpretaciones, ni aplicación del principio de proporcionalidad (¿?). Si no se pide se está incumpliendo con un mandato normativo claro que obliga tanto al promotor a realizarlos como a los ayuntamientos a comprobar su realizacion antes de conceder la referida licencia.....otra cosa es la aplicación del afamado principio administrativo trisimiesco: los monos que no quieren oir, ver o hablar....Claro que, dado el bajo precio que tienen las viviendas, a los pobres promotores esto les puede suponer un gran coste....y como no se lo trasladarian a los compradores, quizas ello justifique que no se pidan....lo malo es que luego tenemos que escuchar sonidos de todo tipo procedentes de nuestros vecinos escasamente amortiguados por los tabiquillos empleados como particiones....incumpliendo el CTE, por supuesto, que pasa a ser otra norma nominal más que nadie controla....en fin el interés general....ese gran olvidado....
-Buen relato 👌
-Y hecho rápido y sin pensar!
-Pienso que eso de no aplicar las normas porque no me gustan suena un poco feo....
-Personalmente, creo que nadie deja de aplicar las normas porque no le gusten, si estamos aquí es precisamente para hablar sobre su interpretación. La buena intención creo que se nos debe suponer a todos, no?
-El decreto 6/2012 habla de que es necesario el ensayo «para la obtención de la licencia de primera ocupación de los edificios o bien para posteriores licencias de ocupación, siempre y cuando sean CONSECUENCIA DE OBRAS que requieran proyecto técnico».
-El artículo 13.1.d-2º del RDUA habla de «edificaciones existentes en las que NO SEA PRECISO LA EJECUCIÓN DE NINGÚN TIPO DE OBRA de reforma o adaptación».
-Entiendo que no existe conjunto de intersección entre ambas exigencias y que, por tanto, el ensayo no es exigible en la tramitación de las LO de artículo 13.
-Ya lo dije ayer, que esos controles y documentos anejos no son competencia de la administración, pues es de responsabilidades, propio de la legislación civil. Sólo es preciso hacer constar que están.
Por poner tonterías en los decretos de la Junta, también podrían pedir la comprobación de que estén, por ejemplo, los ensayos geotécnicos, las fichas de los forjados, los ensayos del hormigón y el acero, etc.; en definitiva, cualquier documento a incluir en el Libro del Edificio, tal que no acabaríamos nunca los expedientes de licencia, poniendo un administrativo o un delineante para ello.
-Muchas gracias por las aportaciones!!
-Para mí está claro que hay que exigirlo, aquí lo aclara muy bien... eso sí, y creo que este informe lo deja claro, no es pedir por pedir. Es pedir para verificar que se cumplen los valores límites que establece el HR... y si el edificio sobre el que solicita la LO de ocupación está eximido de cumplirlo ¿para qué quieres un estudio acústico si no puedes exigirle que cumpla nada?
Pidiendo un papel y otro y otro en los expedientes, llegamos a la burrocracia municipal. Y, así, tardan tanto las licencias, en algunos ayuntamientos. Que lo comprueben los Colegios Profesionales, que es su función de garantía formal ante los consumidores.
-claro.....cuando no hay obras no son necesarios!
-Yo también tengo claro que hay que exigir el estudio acústico, pero pienso que es una barbaridad. Hay cuestiones mucho más sensibles en las edificaciones sobre las que no se piden ensayos una vez realizadas las obras: estanqueidad de cubiertas,...
-Burrocracia?....los Colegios controladores?....eso es lo que quieren algunos....terminar con los funcionarios, únicos garantes de la imparcialidad...vaya tela...
-Incluso obras de reformas están eximidas de HR, salvo que tengan la consideración de rehabilitación integral
-O dejar solo a los funcionarios de confianza....respecto a lo de la estanquidad, pues si una norma exigiera ensayos también habría que pedirlo....pero como no la hay (aun), si no lo pedimos pues no incumplimos nada...
-Está claro.
si, claro, por eso yo hablaba de nueva planta o reforma general por simplificar...
-OK, entonces hemos llegado todos al mismo punto de que en LO Art.13 no es necesario el ensayo acústico, verdad?
-Por cierto, con el concepto de «rehabilitación integral», con el que siempre hemos tenido dificultad de definición, nos está ayudando ahora la mención que hace al respecto la guía de aplicación del DB-HR que está disponible en la web del CTE
-Ahí habla de la «reforma o rehabilitación integral» como «las obras en las que se modifican sustancialmente y de forma simultánea en los recintos particiones, forjados y envolvente».
A mí me parece que tiene sentido tanto constructivo como común, la verdad
-Yo ya he terminado el informe
-Insisto, los funcionarios municipales no tienen que comprobar aspectos de la legislación civil, sino cumplir con el art. 21 del RSCL: cumplimiento del plan urbanístico más seguridad y salubridad; en general, desde el punto de vista de utilización y evacuación, añado yo.
-Me han comentado que, en Jaén capital, se llega a extremos aberrantes, cómo objetar que los planos de ferralla no se corresponden con los de forjados. En definitiva, los expedientes se pueden eternizar por meterse en aspectos que deberían de comprobar las consultoras de las compañías de seguros. El visado colegial es una comprobación de la integridad formal del proyecto y la licencia de comprobación del plan más cuestiones mínimas de utilización y seguridad pública.
-Yo creo q hay q ir a los principios básicos.Me explico:
El control administrativo previo q supone la licencia de obras no es de toda la legislación vigente. Se trata de un control de la normativa urbanística exclusivamente.
Por ello deberían ser otras administraciones o incluso los colegios profesionales los q velarán por el cumplimiento de la normativa técnica
Los ayuntamientos no pueden ni deben convertirse en organismos de control de toda la legalidad
Por ello la normativa sectorial debería ser mucho más cuidadosa a la hora de regular esos aspectos y no “echarle el muerto” a los Ayuntamientos vinculando el cumplimiento de esa normativa al otorgamiento de la licencia urbanística
-Lo suscribo totalmente
-Exacto, porque si te exigen comprobar, pueden empezar por el aislamiento acústico, seguir por las instalaciones térmicas (agárrate al cumplimiento! con la eficiencia, las características técnicas y fichas de las máquinas y conductos y difusores! y seguir con la seguridad estructural, o con las redes informáticas, etc. . Pues, si falla un edificio, o más corriente un voladizo, matando a alguien que pasaba por la calle; sería responsable el ayuntamiento?
-Por q no exigir al final del proceso inmobiliario todo eso?
Por ejemplo exigir para la inscripción registral todos esos estudios, informes etccc de carácter técnico
Y no con carácter previo a la licencia de obras/ocupación
O q los colegios profesionales sean los q lo controlen previamente volviendo a darles verdadera utilidad y como corporaciones de derecho público q son (no meros fedatarios de q el redactor del proyecto es un profesional colegiado)???
Son propuestas q se me ocurren ...por si el legislador vuelve a tener sentido común algún día
-El decreto no exige "comprobar" nada....solo exige que el promotor realice determinados ensayos acústicos en un porcentaje de las viviendas....esa constatación no creo que lleve mucho tiempo. Y sirve para acreditar que lo construido y a lo que se le va a dar LOc cumple con las exigencias que una sociedad desarrollada establece para los espacios habitables. Fácil. No entiendo que se gana con el "buenismo". Nada peor que perjudicar a los futuros usuarios de las viviendas por querer agradar a los promotores.
-Ya se recoge ese requisito, del Libro del Edificio, para inscribir la DON en el Registro de la Propiedad, art. 28.1.a de la TR-LSRU, en relación al art. 17 de la LOE.
-Esos futuros usuarios son consumidores, los agentes últimos de la edificación, amparados por el sistema de garantías contractuales de la LOE.
-No es buenismo ; ni agradar a promotores.
-Se trata de q el otorgamiento de la licencia urbanística se limite a lo q debe ser. Y no convertir el procedimiento de concesión en un proceso burocrático sin fin (y q al final se reproche al Ayuntamiento y a sus funcionarios q son unos inutiles, q tardan mucho etc etc...)
Claro q el cumplimiento de normas técnicas es necesario y debe avanzarse paulatinamente en un mayor grado de exigencia (eso es verdadero progresismo) ... pero otra cosa es convertir el procedimiento de otorgamiento de licencias municipales en el “proceso de Kafka”
-No es buenísimo, sólo acotar la responsabilidad de cada uno.La licencia urbanística no es la madre de todas las batallas
-Este debate está interesantísimo, pero me gustaría haceros una consulta que me urge. No sé si las reglas permiten interrumpir
-Pues entonces ... para q exigirlo previamente a la LO???
-Insisto....no creo que atrase mucho el proceso una meta comprobación de que existe un documento.....que no hay que analizar.
-Para la DON se exigen ensayos acústicos?..... si asi fuera no se inscribiria ni una
-no es sólo eso. Estoy de acuerdo contigo pero debemos repensar la desnaturalización de le licencia de obras y las competencias municipales : sobre todo por la falta de medios y para q el proceso de su otorgamiento no se convierta en exigir mil y un “papeles” (q no se miran, simplemente se exigen )
-Pero no lo exigimos nosotros, sino el legislador (entendiendo ley en sentido amplio). Si no lo exiges, alguno que escuche a los vecinos podrá incluir al Ayuntamiento entre los demandados....si está el ensayo y es inexacto, incorrecto o falso, demandará a constructor, autor del informe, promotor.....pero no podrá aducir que la Administración hizo dejación de funciones. No digo que pida por este motivo, insisto, creo que contribuye a que la vivienda tenga la calidad exigible normativamente y que sus condiciones de habitabilidad sean las óptimas....pero lo otro tambien es una razon....creo
-Es lo contrario de la "burocracia"....que nuestro trabajo sirva para algo y no sea un simple paripé
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