-Hay registradores que están inscribiendo segregaciones de parcelas rústicas por debajo de la unidad minima de cultivo amparándose en la incorporación a la LOUA de la Disposicion adicional 15 efectuada por la Ley 6/2016. Y yo me pregunto, ¿Como puede un AFO que solo regulariza la edificación, hacer que se legalice una segregación por debajo de la unidad minima de cultivo en suelo rustico? ¿No será que esa disposición lo que pretende es también regularizar pero no legalizar esa segregación?
-Y escriturando y registrando AFOS como obra antigua sin pasar por la Administración
-En mi localidad el registrador no inscribe, pero si se escritura.
-El control de las unidades mínimas de cultivo es de la Junta, mándaselo y q ellos actúen...Ademas ellos han hecho la reforma
- En mi opinión están registrando pq según la 6/2016 lo permite aunque nos choque.
-Yo pienso igual, y aquí tenemos un caso que la Registradora no le ha puesto pegas. Art. 185.2 A) LOUA
-Yo he visto expedientes de AFO pasados por el Registro fiándose de lo que dicen los técnicos que certifican la antigüedad por la ficha de catastro, no por la fecha de terminación de las obras, y que no tienen nada que ver con lo que realmente existe allí. Si no se contestan, podemos tener responsabilidad. Hasta difieren en el número de plantas en algunos casos.
-y certifican antigüedad, estando en suelo protegido, sin que realmente la obra haya prescrito
-Exacto. Ponen la fecha de catastro, que es la última que declararon allí, no la correspondiente a la terminación de las mismas. Hay mucho listillo.
-Hay algo que no entiendo de los Registradores. Si todas las leyes son de obligado cumplimiento para particulares y las Administraciones, porqué registran sin cumplir la LOUA? Deberían haberla impugnado al TC por falta de competencia, nó?
-Los registros tiene obligación de remitir al Ayto, las inscripciones, y es obligación del Ayto el pronunciamiento sobre la inscripción. (art. 28.4 Ley 7/2015)
-Y tomar medidas......osea abrir expediente, si no está la vivienda regularizada
-tengo un caso, que es de Madrid, que me ha llegado porque una amiga es afectada. El Ayto no notificó al Registro un procedimiento de legalidad, que implicaba la demolición de una planta, los pisos(ejecutados sin licencia) se vendieron, y a día de hoy es sentencia firme su demolición, con hipotecas y demás. Han perdido todos los juicios, se quedan sin vivienda. El Ayto, en le procedimiento del expediente, no notifico a los propietarios reales, sino al constructor . El registro no pide licencias de ocupación (o similar) para verificar la legalidad urbanística, porque no es su cometido, y el que compra, a día de hoy arruinado y sin vivienda. La responsabilidad es del constructor-promotor(insolvente y desaparecido) ¿como se podría evitar que esto suceda? ese es…
-Así es...en Sevilla una forma "ilegal" de acceder dichos AFOS es a través de los certificados de innecesariedad...ya NO se dan hasta tener la total certeza de que no albergan AFOS...mantuvimos reu con registradores y notatios
-entiendo que cabe responsabilidad patrimonial hacia el Ayto ya que que no practico anotación preventiva de dicha resolucion, por lo que la administración deberá indemnizar al alquirente que actuó de buena fe por daños y perjuicios(art 67.2 RDL 7/2015)
-Habría que ver el argumento judicial para entender que no hay responsabilidad del Ayto, ya que, si bien existe el principio de responsabilidad de carácter real en cuanto a la protección de la legalidad, de modo que el adquirente asume la situación urbanística y debe soportar las consecuencias en caso de existencia de infracción (art. 27 TRLSRU y art. 168.2 LOUA), efectivamente, a efectos de publicidad y seguridad jurídica, el art. 65 y 67.2 TRLSRU recoge bien clara la obligación de practicar la anotación preventiva y la responsabilidad por omisión del Ayto caso de perjuicio a tercero de buena fe.
-eso entendía yo, pero el juez no lo ha entendido así
- Lo dice la Ley, yo no soy jurista pero...lo dice claro
-ya, y así lo veían los abogados, pero lo han perdido
-eso pienso yo, la verdad es que no he tenido tiempo de leerme la sentencia,
-llevan 20 años "peleando" y la documentación del expediente es mucha,
-Al hilo de este artículo, y de la seguridad jurídica, quiero plantearos una cuestión: El art. 28.4 obliga al Ayuntamiento a dictar resolución sobre la situación urbanística y anotarla. Claramente se refiere a los AFO, pero no siempre encontramos AFO. Muchas veces son FO y otras no ha prescrito (entonces PLU, claro). La cuestión es: el art. 28.4 establece la obligación pero la normativa no da las herramientas porque necesitamos una ordenanza para "obligar" a los propietarios a presentar la documentación técnica para el AFO y tramitarlo de oficio. Por otro lado si es FO ¿la declaráis también? No necesitaría documentación técnica pero sí requiere procedimiento con audiencia (resolución DGRN) y notificación a los propietarios. Su régimen es más flexible pero también tiene limitaciones. Me gustaría saber como dais cumplimiento a este artículo, ya que recoge la responsabilidad del Ayto por no anotar la situación urbanística y sus limitaciones.
-Yo veo el 28.4 para los Afo porque va referido a edificaciones sin licencia o contra sus determinaciones (susceptibles de PL) “prescritas”.
-A mi pesar, no estamos tramitando afos de oficio en el supuesto del 28.4.c trls15. Aunque una ordenanza sería conveniente, sin ella también se puede tramitar recabando el ayto la documentación necesaria a través del registro , catastro y visita al inmueble (susceptible de autorización judicial de entrada en caso de negativa). La tasa debe estar en la ordenanza fiscal
-Nosotros tampoco, no tenemos ordenanza, y el caso es que para declarar de oficio se necesita comprobar que cumple con las condiciones de seguridad y habitabilidad, si lo certifica el Ayuntamiento necesita medios personales y además asume la responsabilidad, y requerir a los interesados para que la presenten tiene su complicación por falta de herramienta legal para obligarles (salvo la ordenanza). Por eso me gustaría saber si se está tramitando de oficio y con qué resultados para dar por cumplido el art. 28.4
-El articulo establece que mediante anotación al margen se indique la específica situación urbanística, no dice si AFO, FO, o Expediente disciplina
-Si, pero la letra c es del punto 4 referido solo a edificaciones susceptibles de PL prescritas; es decir, que debe tratarse de edificación, no solo disconforme con el planeamiento de forma sobrevenida, sino sin licencia o contra sus determinaciones
-Todas las inscripciones de edificaciones son obra nueva antigua o prescrita
-Exacto es que, por un lado describe el AFO, y por otro habla de situación urbanística (aquí ya cabe el FO, que además tiene limitaciones)
-Ya que normalmente estas declaraciones de obra nueva son para vender, y luego puede venir el propietario a solicitar cualquier licencia encontrándose con que es un AFO y determinadas cosas no se pueden hacer
-Advierto otro problema de los afo: el 53.4 RDUA se refiere a la solicitud a instancia de parte, sin exigir acreditar titularidad del inmueble. Pero el D 2/2012 sí dice titular de la edificación . Es un problema restringir la declaración a la solicitud de los titulares, imposibilitando, por ej., que un arrendatario pueda solicitarlo para contratar servicios; o que lo soliciten uno o varios propietarios proindivisos, pero no todos
-El art 28.4 TRLS se refiere a la comunicación a los Ayuntamientos de declaraciones de obra nueva sin certificación municipal y estos están obligados a hacer constar la situación urbanística de dicha obra nueva
Eso implica q el Ayuntamiento tenga q realizar de oficio los informes y la resolución q determine la situación urbanística del inmueble....
es decir no sólo los AFO. Téngase en cuenta q puede q la obra sea legalizable o esté en situación de fuera de ordenación pero el interesado le conviene presentar un mero certificado de antigüedad
Por cierto estos certificados los firman todo tipo de técnicos: yo tengo casos de certificados de antigüedad suscritos por delineantes, topógrafos, ingenieros técnicos industriales, agrónomos etc ( y la obra nueva era....!una vivienda!)
En definitiva.... como ocurre la mayor parte de las ocasiones: se legisla sin conocimiento del estado real y sin tener en cuenta los medios de las Administraciones locales...
-Todo para hacer recaer el peso de la responsabilidad en la Administración más débil
-Así es. Cuando llega la comunicación de declaracion de obra nueva (DON) del 28.4.c) y es AFO, implica: iniciar procedimiento, comprobar si cumple condiciones (para ello requerir interesado o realizar por Ayto con consiguiente gasto y responsabilidad), audiencia, declarar AFO y notificar al titular registral (que para entonces ya habrá cambiado). Sin audiencia y notificación no inscribe el Registro. Esto además lleva unas tasas y costes... y si no se hace, posible responsabilidad ayto.
- Este precepto además, parece entrañar contradicción con el art. 53.5 RDUA que dice que "Conforme a la legislación notarial y registral en la materia, la resolución de reconocimiento de la situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación será necesaria, en todo caso, para la inscripción de la edificación en el Registro de la Propiedad"
-Es una forma más de declarar la obra nueva q no excluye otras... téngase en cuenta q para el Registro la constatación regístral de una obra nueva no es mas q una circunstancia física del inmueble ... como si constara una plantación de árboles... y el principio de legitimación registral no alcanza a las ciscunstancias físicas del inmueble. En definitiva debe reconsiderarse la coordinación del Registro con Urbanismo
El Registro tiene por objeto la inscripción de actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles (art. 1 LH). No es lo mismo un inmueble: parcela o solar, que un inmueble: solar sobre el que existe una edificación. Por tanto yo creo que sí alcanza. Toda vez que además el art. 38 LH establece la presunción de que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en los términos del asiento.
En el contenido del asiento es donde entra la coordinación registro-urbanismo.
El Registro tiene por finalidad primordial la publicidad como garantía del titular frente a terceros y de terceros adquirentes de buena fe. Pero la práctica deja mucho que desear
Y se atribuye a la Admón -caso AFO- la obligación de hacer constar limitaciones y circunstancias, entiendo, sin herramientas legales suficientes.
-Coordinación Catastro / Registro de la Propiedad 95%.
-Coordinación Catastro / Urbanismo 50%.
-Coordinación Registro de la Propiedad / Urbanismo 5%.
Nuestros legisladores piensan que todos esos porcentajes son del 100% y se equivocan generando indefensión jurídica al ciudadano.
-Coordinación Registro de la Propiedad / Urbanismo 5%. Exacto. El ciudadano confía en lo que consta en la nota simple o certificación
- El registro no es obligatorio
-y luego se puede encotrar un PLU, AFO, FO...
-No lo es pero cada vez más se confía en su contenido
-Exacto
-se exigen la depuración registral para conceder préstamo hipotecario
- porque la hipoteca se constituye con la inscripción
-Cree que algo que está escriturado y registrado es legal, solo por el hech de estar escriturado y registrado. El urbanismo."nadie lo tiene en cuenta a efectos legales.
-claro, los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los tribunales
-pero la cuestión de la situación urbanística puede influir en cuanto a la extensión del dominio, porque limita lo que se puede hacer
-incluso, caso de la disciplina, afecta a la propia permanencia de la edificación y su posible demolición
-No se si recordáis la polémica de la casa de Pablo Iglesias. La polémica salta porque parece que esta en parque natural. Y el periodista que lo defiende apela a que en catastro pone que es urbano y está escriturado....¡con esos datos lo han dado todo por aclarado! Y yo no he visto si el planeamiento estaba modificado. Pero a nadie le importa.
-El principio de legitimación registral del art 38 LH no alcanza a las circunstancias físicas del inmueble (y ahí se considera como tal la obra nueva) El Registro publica derechos reales. Mirad cualquier manual de Derecho Registral o Hipotecario
-Esa es la cuestión, se da total fiabilidad a lo inscrito..y luego viene el problema
-Siempre tendremos que defender ante el administrado que el catastro no clasifica el suelo, ni el registro legitima la existencia de una edificacion
-más que la existencia lo que no puede legitimar es su legalidad
-Cuantas escrituras citan la existencia de una edificación que no existe...
-Así es. No obstante, es dificil que la gente lo entienda. Incluso los agentes inmobiliarios discuten que sea importante el cumplimiento urbanístico del inmueble, porque en teoría "a ellos no les afecta a la venta".
-Claro, es que la referencia para ellos siempre es el Registro
-y es principalmente por la hipoteca, que solo existe si está inscrita, de ahí todo lo demás
-Esto es del "Sistema de Derecho Civil", de Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón. El art. 9.a)LH a que se refiere requiere que en el folio se haga constar: la situación física detallada. No obstante, la cuestión es como dar cumplimiento a las exigencias que se atribuyen a la Administración
-Ayer me dijo un vendedor de un piso, arquitecto, cuando le pregunte por la situación urbanística de su vivienda: como ha tenido hipoteca no hace falta comprobar la situacion urbanística. Asimila la hipoteca a la seguridad de legalidad urbanistica y la posible responsabilidad por falta de cumplimiento
-Cierto
- claro, y quien dice que no han hecho obra y ahora es afo, o no ha prescrito y se puede abrir plu. Pero a efectos de transmisión,estando la obra nueva y si tiene licencia de ocupación no nos va a llegar y no le afectaría
-Puede llegarnos si piden licencia. A mi me han llegado varios casos. El vecino que ha comprado su casa te mira incrédulo cuando le dices la realidad
-Incluso una vez me llego un caso de un extranjero que le vendieron una finca donde un tercio era monte publico
-Creo que es una de las asignaturas pendientes de la admon local
-El sistema registral debe asumir q la seguridad jurídica inmobiliaria requiere la constatación de la situación urbanística del inmueble superando la concepcion decimononica del derecho de propiedad
-El problema es conciliar eso para no perjudicar el tráfico jurídico inmobiliario
-Y la dispersión legislativa y la mala técnica del legislador urbanístico desde luego q no favorece nada eso
-Exactamente
-Totalmente de acuerdo
-Hay que abogar por facilitar el acceso al Registro de las condiciones urbanísticas
Y que dicho acceso sea gratuito para las Administraciones
-no olvidemos que nuestra Ley hipotecaria es de 1946, y nuestro código civil ya...de 1889 (!!), muchas reformas pero ahí está..parches
-y así nos va
-Usemos las nuevas tecnologías para coordinar el urbanismo con el Registro y el Catastro. Registro y Catastro han usado ese sistema y cada vez están más coordinados entre si .
-Afortunadamente la reforma de 2015 de la LH está poniendo orden en los Registros gracias a la coordinación
-se toma como base los datos catastrales porque ellos trabajaban con descripciones literales, sin cartografía!!
-Ahora queda coordinación urbanística. Debemos trabajar en esa dirección
-Se debería articular un sistema para la coordinación con urbanismo
-si, efectivamente
-Seria como un sueño!!!
-un paso sería que los notarios solicitasen obligatoria, y no potestativamente como ahora, la información urbanística previa a autorización de escrituras
-si solicitan la información urbanística al Ayuntamiento, se detecta AFO, FO, PLU, Ruina.... a priori, y se incorpora a la escritura
-Yo expuse una idea parecida en unas jornadas y una registradora se indignó mucho. Me dijo que ellos no son los garantes de la legalidad urbanística.
-Pues muy mal. Claro, hay casos terribles. Me han llegado declaracion de obra nueva (DON)en suelo no urbanizable de especial protección, por tanto, la infracción no ha prescrito, comunico al registro que no estamos en el 28.4 porque no se cumple el presupuesto de prescripción y no es legalizable... y me contesta que la inscripción está bajo la salvaguarda de los tribunales
-caso de los AFO, si el notario comunica al interesado la situación y que debe obtener la declaración de AFO antes de la autorización de la escritura ya va directamente al registro
-Tengo muchas esperanzas en que la solución de coordinación de esos tres entes se concrete en algo parecido al mapa de gestión catastral. A ver si nuestros dirigentes están a la altura. http://uaaap.blogspot.com/2019/04/542-mapa-de-gestion-catastral.html?m=1#.XQu9rZAhU0M
-Se podrian volcar y relacionar los datos provenientes de esas tres fuentes en un elemento grafico común que seria la parcela catastral georeferenciada.
-Es muy necesaria, por seguridad jurídica para el ciudadano
-Es muy necesaria, por seguridad jurídica para el ciudadano
-Verdad.
-Si se atribuye a la Administración la responsabilidad de hacer constar las situaciones se tienen que dar mejores herramientas
-y no decir que "hay que hacer constar la situación urbanística" con lo que eso conlleva sin articular un procedimiento legal, incoado de oficio
-Ahora las herramientas existen. Son los políticos los que tienen que querer usarlas. Ten en cuenta que van a salir verdaderas estafas, propiciadas por procedimientos irregulares de los dirigentes municipales.
-Sí, pero son insuficientes porque para la "situación urbanísitca" de oficio necesitamos una ordenanza, que no es para nada lo mismo que una ley, y que va a incluir obligaciones y consecuencias por incumplimientos. Nosotros no la tenemos y así es imposible
-los políticos no quieren oír nada de los afo de oficio...porque fíjate lo q supone para el ciudadano, cuando tiene la vivienda inscrita, que de repente, le llegue el comunicado del Ayuntamiento hablando de limitaciones y tasas...
-Es un círculo vicioso, por eso creo que deberíamos ir al comienzo, al notario, si ahí se recoge ya todo no hay sorpresas después
-Ellos tampoco quieren. Lo que realmente vendría bien es una inspección que hiciera cumplir la ley existente. No vendría mal que el técnico que firma algo que falso tuviera consecuencias, y que el político que mira para otro lado sienta algo de miedo porque pueden "pillarle" mirando para otro lado con las infracciones
- Las inspecciones y los certificados "incorrectos" nos dan para otra tarde
-y a todo esto, sigo interesada en saber como dais cumplimiento al 28.4 TRLSRU , porque el apartado c) in fine, me angustia. Y quisiera saber si, anotáis el afo y el fo o solo afo
-¡como lo sabes!!!
- Aqui hacemos las anotaciones al margen, instamos FO, AFO y, en su caso, abrimos expediente de reposición legalidad urbanística
-En mi informe técnico se especifica tanto si es afo como si es fo, y la razón de porqué lo es. Con fechas, ortofotos y todo el histórico del que tenga constancia. Incluso si no lo es, y procede disciplina urbanística. Otra cosa es que desde el ayto lo notifiquen o no
-Nosotros venimos declarando el FO mediante: inicio, audiencia, declaración fo (con su régimen), anotación, lo hacéis también mediante procedimiento?
-Si
-El problema No es del legislador urbanístico, la LO UA lo dice claramente: AF O preciso para acceder al registro. El problema de la descoordinación es que registradores y notarios no se sienten vinculados con la normativa urbanística, sólo con la hipotecaria y registral. Por eso cuando algún propietario solicita declaraciones de innecesariedad a instancias de notarios, yo no me siento vinculada por la legislación registral y aplico siempre la LO UA, por tanto siempre AF O o F.O o legalización (vaya friki q soy festivo en Sevilla y hablando de urbanismo)
-Eso veo yo, la LOUA y el 53.5 RDUA requiere declarar AFO para acceder al registro, pero la legislación estatal permite acceso por antigüedad, con certificación catastral y que luego se haga constar el AFO, el caso es que no lo menciona expresamente. Y ahí la descoordinación. Tampoco el RD 1093/1997 habla de este requisito, su art. 52 solo antigüedad y no existencia de expediente.
-y el art. 54 dispone la remisión al Ayuntamiento de la inscripción realizada ex art. 48.2 o 52 sin más
-Debe hacerse constar la situación urbanística por lo q nosotros al recibir la comunicación del Registro comprobamos si la edificación tiene licencia o EPLU y caso de no existir ni uno ni otro requerimos al propietario para q regularice urbanísticamente la edificación
-Si no atiende el requerimiento actuamos de oficio y si lo atiende,tras el expediente de DAFO,FO,Legalización o EPLU se certifica la resolución y se envía al Registro
-Para actuar de oficio entiendo que tenéis ordenanza aprobada no?
-No
-No hace falta
-La obligatoriedad del 28.4 TRLS es suficiente
-No obstante entiendo q una ordenanza aclararía el tema
-Si, yo veo la habilitación para actuar de oficio Enel 28.4 y el 53.4 Rdua, q recoge expresamente el reconocimiento de oficio
-Pero veo lagunas sin ordenanza
- Le girais las tasas?
-El problema en la práctica es q si las ordenanzas fiscales no lo contemplan se produce discriminacion pues el q solicita DAFO paga tasa y cuando se actúa de oficio no
-Y como hacéis si no aportan la documentación técnica?
-Se hace de oficio por los técnicos municipales
-No le liquidais tasas?. Claro eso beneficia al q no cumple
-Total... un desaguisado q en la práctica se hace inviable
-Siii
-Nosotros hemos incluido el afo y fo de oficio en la ordenanza fiscal
-Nosotros tambien
-Por eso la regulación del art 28.4 TRLS es buena en cuanto a los fines (proteger a terceros de buena fe) pero sumamente peligrosa para Ayuntamientos
-Yo creo q en la mayoría de casos no se hace nada o por falta de medios o por dejadez o por....
-Legislan sin saber la realidad
-Exactamente, así es
-el problema de lo q tu has dicho es q la legislacion registral y todo lo relativo al acceso al Registro es legislación de competencia exclusiva del Estado por lo q ... por mucho q diga la LOUA
-Cierto..pero igual q ellos argumentan eso , yo me rijo por las tres herramientas q entiendo me vinculan LOUA PGOU y OROA y no damos certificados de antigüedad.. .es lo q hay
- Ni certificados de que no existe expediente disciplinario o sancionador.
-No
-En todo caso la seguridad jurídica y la protección del tráfico inmobiliario (y lo q los notarios denominan la seguridad preventiva ) exigen un acercamiento entre Administración Urbanística y el Notariado y los Registros de la Propiedad
-En otros países no se entiende (lógico) q se formalicen e inscriban las viviendas y sean irregulares urbanísticamente
-Es más: yo creo q si la situación se prolonga recibiremos sanciones por órganos europeos
-En este sentido hay q aplaudir la labor de algunos como Arnaiz Eguren o Garcia García
-¿Se puede negar un ayuntamiento a dar un certificado de que no existe expediente sancionador?
-Nosotros no nos negamos...sólo que si quiere certificado, reflejamos la situación urbanística del inmueble
-No
-So pena de lo incumplir su obligación de información, de ser condenado por inactividad, de incumplir la legislación de procedimiento y transparencia .....
-Lo q no admito es q con un certificado de antigüedad inscriban...eso no lo dice la LOUA y es lo q yo aplico...punto
No hay comentarios:
Publicar un comentario