-Os planteo un caso, que imagino que alguno habrá tenido. Tengo una edificación en SNU de Especial Protección, construida antes de la protección, o sea que puede ser AFO. Es una caseta de aperos, con baño y cocina, todo muy rudimentario, que ahora están usando como vivienda. El vecino ha denunciado obras y lo que han hecho es poner tela asfáltica a la cubierta, poner o cambiar la solería del porche y cambiar las carpinterías. Yo entiendo que lo de la cubierta es autorizable, pero lo demás no porque no son obras de conservación y mantenimiento. Ahora bien, ¿como se repone la realidad física de las carpinterías que ya no tendrán y de la solería que no sabemos que había? Tampoco puedo aplicar el 48.4 porque es suelo de especial protección y estoy en el 185.2 de la LOUA.
-Anterior o posterior al 75?
-Es posterior
-Entiendo que tendrías que abrir expediente sancionador y de restablecimiento de la legalidad. Y paralelamente el promotor podría, ya que es la unica manera para poder autorizar las obras de las carpinterías, es tramitando un expediente de AFO, y en ese expediente de AFO exponer que son obras necesarias la sustitución de carpinterías, asi seria autorizables dichas obras por ser necesaria para el uso. La soleria si no son necesarias irian demolidas.
-Art. 8.1 decreto 2/2012, terminada al uso que se destina..... ¿esa "caseta de aperos" tiene acabado de vivienda??desde cuando, antes o después a la protección?. Tal cual lo redactas no parece que pueda considerarse vivienda terminada y por tanto esas obras de "habitabilidad" no procederían por no ser vivienda terminada. Si crees que puede considerarse vivienda terminada
-No, no creo que se pueda considerar vivienda terminada. Parece que el estado original es una edificación con una estancia con cocina y un baño. Llamar a eso vivienda es demasiado, pero tampoco es una caseta de aperos. Es la casilla para los fines de semana o matachotos, como lo llaman aquí. Se han ido a vivir allí y le han cambiado las ventanas. Se puede declarar el AFO pero no como vivienda, y no sé con qué uso porque eso no está regulado.
-Abre expediente de PLU y el promotor en el periodo de alegacion y legalizacion que intente demostrar/certificar la prescripcion de la edificacion para tal uso (sea el que sea)
-No será vivienda, pero sí es uso residencial.
-El que tiene que justificar la prescrpcion es el promotor
-volvemos al eterno discurso, cómo pasaba con las cabañas de madera; que, si es un espacio habitable, sea del tamaño y de la tecnología que sea, es una vivienda, que está prohibida en el medio rural.
-Gracias a todos. Al margen de requerirle que tramite el AFO y abrir el PLU, ¿el cambio de carpinterías lo consideráis obras de conservación y mantenimiento?
-Dadas las circunstancias y teniedo en cuenta q vas a declarar AFO....yo las consideraría como tales
-No puede ser AFO, dado que las obras de adaptación parecen ser posteriores a la protección del terreno, por lo que no prescriben.
-No ha hecho obras de adaptación. Sólo ha cambiado las ventanas y el suelo del porche.
-Ya la usaban de vivienda antes de hacer esas obras
-Si han hecho las obras, es porque se han metido en precario, a vivir en un espacio inadecuado, sólo apto para lo que decías, comerse un choto o un arroz, ocasionalmente. Vistan el santo como lo vistan, es adaptación a vivienda de una nave de aperos, que no prescribe en suelos dotacionales y/o protegidos.
-Entiendo que debes obligar a la restitucion de la edificacion con los materiales en la situacion antes de que se aprobase la especial proteccion, y en esas condiciones tramitarle el AFO. con las nuevas mejoras no creo que proceda, ya que no prescriben en SNU especial proteccion, y es mejora de un uso Residencial claramente...
-¿Y como restituye las ventanas? No sé lo que había antes
-Pues tiene que demostralo el propietario...tiene que volver a la situacion antes de la proteccion, si quiere AFO, entiendo..
-Hablando claramente, tiene que ser muy torpe el promotor o el tecnico que le lleve el expediente para decir que eso es una vivienda y que no ha prescrito. El ayuntamiento dudo que tenga prueba fehaciente para demostrar lo contrario.Si puede demostrar que es una caseta de aperos donde tiene un aseo y cocina y que tal edificacion ha prescrito se puede tramitar un AFO. El tema de las ventanas se podria conceder como obras necesaria para tal uso en el exp de AFO.
-Una cocina en una caseta de aperos??? Eso es residencial
-Tb recordar que para que la vivienda sea apta para tal uso debe de cumplir las normativa de habitabilidad que hubiera
-La prueba de carga en todo caso es del propietario. No que no puedes es aceptar una reforma de mejora en un uso prohibido en SNU
-La cuestion no es si tiene una cocina o no, la cuestion es la prescripción de tal obra. Si quiere tramitar el AFO para uso residencial tendria que cumplir las normas de habitabilidad del municipio, que dudo que las cumplas.
-Si tiene cocina antes de la proteccion, y no la ha reformado ( prueba de carga suya) podria AFO si cumple condiciones habitabilidad. Todas las reformas posteriores a la proteccion, en una edificacion con cocina( residencial) entiendo que no proceden...
-Y si no se puede considerar residencial, que es otro tema, ¿qué uso tendría? ¿Almacen agrícola?
-Entiendo que se pueda considerar como uso recreativo mas que almacen agricola, ya tiene aseo y cocina.
-Como ha dicho antes el compañero, si es para ir cualquier dia a comerte un arroz o algo similar....
-Pues de los 6 usos que tengo en la ordenanza, es el que más se acerca.
-Vamos a echar a rodar y a ver por donde salen. Muchas gracias a todos!
-Lo mejor de esto es que la denuncia viene por una puerta que han abierto que el vecino quiere que la cierren y que es un tema civil en el que el Ayuntamiento no va a entrar.
-Si consideras eso como recreativo, puedes considerar todas las viviendas en SNU como uso recreativo. Para mi es residencial
-Lo esencial, es una nave de aperos? Que superficie de terreno tiene? Que aperos se guardan ?, una azada y otros utensilios? y para eso cocina y aseo. Blanco y en botella. Lo demás es seguir con el juego del gato y el ratón.
-Y esto es el urbanismo?
-No, no es una nave de aperos, ni tiene terreno suficiente. Pero creo que se puede considerar AFO con el uso que tuviera en su momento, que tendrán que acreditar claro.
-Y esto, nos guste o no, forma parte del urbanismo, sobre todo en los municipios pequeños. Se trata de dar trámite a una denuncia.
-Si hay expediente de disciplina no puede haber AFO.
-Hay AFO de lo que había antes de las obras e iniciamos el PLU de las obras que hay hechas y el sancionador.
-Eso es contradictorio, el AFO es una fotografía del momento en que se emite, no puede tener carácter retroactivo, cuando se han hecho obras se ha cercenado la posibilidad de AFO
-Si es un AFO las obras de impermeabilización de la cubierta son autorizables, pero para legalizarlas hay que saber si es AFO.
-Totalmente de acuerdo con que si hay expediente de disciplina no puede haber AFO. El artículo 11.4 del Decreto lo deja claro: "Los servicios jurídicos municipales comprobarán que no se encuentra en curso procedimiento de protección de la legalidad urbanística y de restablecimiento del orden jurídico infringido respecto de la edificación objeto de reconocimiento, y que no es legalmente posible medida alguna de restablecimiento del orden jurídico perturbado y reposición de la realidad física alterada."
-Pues entonces me toca sentarme con el secretario, cuando pase la vorágine de la constitución de los ayuntamientos, y verlo con él
-Yo no lo veo asi totalmente. Si el promotor demuestra que antes de las obras ilegales, la edificacion estaba en situacion de AFO, y luego se hacen obras como las descritas, que no se pueden legalizar, pero si restituir, no entiendo porque si se vuelve a la situacion inicial que permitia AFO, no se pueda llegar a realizar. Hay que tener en cuenta que todo no que no sean las nuevas obras realizada habria prescrito, y por lo tanto procederia AFO para dicha situacion.
-Pienso lo mismo
-jurídicamente hay libros donde se defiende que en el momento en que se interviene en una edificación que estaba prescrita, ésta deja de estarlo, por tanto, EL AFO no se podría declarar, es como hacer "borrón y cuenta nueva". Al haber intervenido en la edificación, ya no hay prescripción. La cuestión es si una actuación de ese tipo tendría tanta fuerza para considerarlo así. Si hubiera sido ampliación de edificación, o actuaciones no permitidas en un AFO, lo tendría claro, aquí, al ser actuaciones que se pueden legalizar si ya estuviera declarado como AFO, tengo mis dudas.
-Claro..si fueran intervenciones de cierta entidad que afectasen al valor de expropiacion puede ser, pero una soleria del porche y una carpinteria, no lo veo relevante como para eliminar la situacion previa de AFO..es mi opinion
-es que son legalizables con el AFO, yo entiendo que se podría tramitar, de todas formas, lo comentaría con el Secretario, por el tema del expediente sancionador y de restablecimiento, si se abre, quizás al informar hay que incluir algo que aclare la compatibilidad de la obra con la situación jurídica de la edificación (AFO),
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