A-Me gustaría saber cómo procedéis a tramitar las divisiones de locales que forman parte de un edificio residencial, si exigís licencia de parcelación cuando solicitan licencia de obras, pongo el caso en concreto:
Solicitan licencia de obras y cambio de uso sobre una vivienda de panta baja de un edificio plurifamiliar. Proyectan una ampliación de la vivienda (cubren una zona de patio), cambio de uso de la vivienda a dos locales de uso terciario, con las obras de adecuación necesarias para dicha división.
Al existir división y características de las fincas iníciales de la división horizontal del inmueble, entiendo que hace falta licencia de parcelación de acuerdo art137 del Reglamento.
Visto el art. 291.a) del Reglamento, no sé si al tramitar la nueva licencia de obras para ampliar la vivienda y dividir y adecuar en dos locales, lleva implícita la licencia de parcelación no siendo necesaria tramitarla, aunque el proyecto de obras en ese caso debería contener toda la documentación de un proyecto de parcelación.
B-entiendo que la parcela catastral no varía, por lo que no hablamos de "parcelación", sino segregación de locales "fincas". La segunda parte del Art. 291.a entiendo que deja claro que no hace falta la licencia municipal de la segregación para la futura división horizontal..."no será necesaria licencia para la división horizontal del inmueble cuando el número y características de los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquella, entendiéndose implícita con la misma.", que entiendo es tu caso.
Eso sí, si entiendes que en esa actuación se afecta a las zonas comunes del edificio o al régimen de propiedad existente, sí sería necesario que se diera nueva licencia de segregación para la nueva división horizontal.
Ese Art 291, ya existía en la Ley Estatal 7/2015, Art. 26.6.a
A-si afecta a zonas comunes ya que la ampliación de la vivienda se realiza sobre patio comunitario, de ahí la duda. Pero con la segunda parte del artículo 291 entiendo que la licencia de obras lleva implícita ya esa parcelación? o lo estoy entendiendo mal?
B-Con la licencia de obras lleva implicita que no requiera licencia para la nueva división horizontal, esto los registradores les está costando aplicar, no sé el vuestro, pero la pega que ponen es la que te comentaba, que no se altere el régimen de propiedad existente, en ese caso es muy dificil que no pidan la licencia de la división
A-OK, ya lo he entendido. Mil gracias
C-Si lo he entendido bien, la ampliación se hace utilizando un patio comunitario. Habría que ver si ese patio era un elemento comunitario de uso y disfrute pivativo, pues si se cierra (por ejemplo) mediante una montera, entiendo que no cambia su régimen. Sin embargo, si se incorpora como propiedad al local, cambia su régimen, pero a efectos de la comunidad de propietario que tiene que cambiar su título constitutivo. Pero pienso que en todo caso no debemos entrar ahí, pues la licencia se concede salvo derechos de propiedad y sin perjuicio de terceros, y tal y como dice David, si las modificaciones vienen recogidas en el proyecto que solicita licencia, no es necesaria una licencia de división.
Te adjunto un artículo que escribí sobre el tema por si te es de ayuda.
D-De acuerdo con lo último q se ha dicho. La licencia se otorga “salvo el derecho de propiedad…” y lleva implicita la parcelacion.
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