-Me gustaría retomar un asunto del que se habló tras la publicación del DL 3/2019.
Se suscitaron dudas sobre la posibilidad de otorgar o declarar Afos parciales, pero siempre la discusión se centró en el supuesto de obras irregulares en un edificio y sus partes.
Con la publicación del documento de Respuesta a Consultas, se introduce la idea de que "el AFO arrastra a la parcela donde se implanta el edificio", permitiendo el acceso al registro sin segregar.
La cuestión es la siguiente:
¿El arrastre que produce el AFO sobre la parcela, condiciona la posibilidad de obras sobre ese suelo?
Es decir, ¿en una parcela con edificio AFO se podría edificar otro edificio complementario e independiente ajustado a la ordenación, o la parcela queda estrictamente sometida al mismo régimen AFO del edificio original?
No sé qué pensar con este baile de conceptos y términos apuntados, primero por la ley, y luego por las respuestas a consultas...
Qué opináis?
-Lo de arrastrar la parcela en la que se ubica solo ocurre solo en el suelo no urbanizable, con lo que, la posibilidad de construir una edificación legal vendrá determinado por la edificabilidad que a esa parcela "arrastrada" le atribuya el planeamiento. Yo he tenido casos donde la edificación AFO ha sido compatible con construcciones legales de nueva planta, por el uso compatible del suelo con la edificación nueva y donde la edificabilidad total cumplía (superficies construida de AFO+sup construida de construcción legal), pero no venían de parcelas arrastradas....fue antes de eso. El AFO parcial era totalmente independiente y estaba perfectamente claro en el expediente. La declaración de AFO era por incumplimiento urbanístico que no eran ocupación ni edificabilidad.
-¿Entonces? Tras la introducción de este concepto de "arrastre", como lo ves?
Y además, en caso de que se estime la posibilidad de limitar la situacion AFO a la edificacion original, en el expediente sería exigible su identificación y concreción si no ha sido expresamente declarada, ¿no crees?
Hay que tener en cuenta q la irregularidad puede producirse por la ejecución de obras sin licencia, pero q cumplen con la ordenación actual, lo que conlleva q el AFO se produce por voluntad del propietario de no legalizar su situacion. En estos supuestos, la cuestión es si proceden nuevas licencias sobre la parcela mientras persista el AFO...
Esa es la cuestión que se me ocurre.
-Ese tipo de "arrastre" es sólo en SNU y parcelaciones urbanísticas. Es raro en esas situaciones que pueda construirse algo no?, sin incumplir edificabilidad, separación a linderos, etc, eso si tiene normativa porque lo normal es que sean urbanizaciones irregulares y no se permita nada, o sea, que sea SNU y su normativa, además para uso residencial implica PA, por lo que....es raro que pueda ser viable construir algo.
-Efectivamente estamos hablando del SNU. Después de leer y releer la respuesta a la consulta, creo que el dichoso "arrastre" de la parcela que produce el reconocimiento AFO del edificio, tiene el efecto de permitir el acceso al registro del trozo de suelo vinculado a la edificación, en situaciones de parcelaciones urbanísticas.
Con este mecanismo de "arrastre" se habilita la inscripción de esa parcela, la cual no podría inscribirse individualizadamente de otra manera, por improcedencia de segregación.
La duda me surge cuando se interpreta el concepto "arrastre de la parcela" como sujección al mismo régimen q la edificación; esto es, posibilidad de estrictas obras de conservación y mto.
Bajo esta interpretación, caben dos opciones: aplicar el arrastre solo para la inscripción de la parcela, o extender el arrastre al régimen de obras autorizables.
La segunda opción es totalmente limitativa. Frente a ella, lo apuntado por M Luisa: delimitar la situación AFO estrictamente al edificio original, sin afectar al resto de situaciones edificatorias existentes o legalmente posibles
-En SNU, considero que tanto la parcela como la edificación son AFO
-Eso da en la línea de flotación de las posibilidades urbanísticas de la parcela. La trascendencia de esa interpretación es la que me gustaría asegurar. Su efecto no es baladí
-En la contestación referente a parcelación en proindiviso (pág 13 del TEXTO COMENTANDO CON CONTESTACIÓN A PREGUNTAS FRECUENTES) (es del caso de existencia de herederos ya que se les asigna un porcentaje en el proindiviso, aunque no exista una parcelación física) la declaración de AFO arrastra a la parcela que es un a finca registral única
-Ya lo ví. Esa respuesta y la siguiente incluyen las referencias la arraste, una para proindiviso y otra para parcelación urbanística.
La cuestión que debatimos es el alcance del arrastre... Y si el régimen AFO se circunscribe al edificio irregular o a todo el inmueble (suelo+edificación).
No sé si el espíritu de la norma es aplicar tal limitación urbanística, pues en definitiva es un decreto de medidas para "edificaciones".
A ver si hay algún apunte que profundice en el asunto.
-En la segregación en parcelaciones urbanísticas por arrastre de edificación prescrita estoy de acuerdo con esa postura. En otro tipo de edificaciones AFO no lo tengo tan claro. Yo he buscado publicaciones donde se aclaré este tema, y no he encontrado nada. Estaría bien que se aclarara. Yo lo que hago es analizar cada caso, pues me he encontrado muchas situaciones y prefiero no generalizar.
-os remito la respuesta de la junta a una consulta que le hicimos en esa línea.
• La declaración de AFO de una edificación ilegalizable, situada en una parcela de suelo no urbanizable, sin indicios de parcelación urbanística (aislada), ¿sirve para segregar ésta del resto de la parcela?
• ¿pueden autorizarse edificaciones destinadas a albergar usos compatibles con el suelo no urbanizable (nave de aperos, instalaciones agrícolas,...), en una parcela donde ya se encuentra una edificación declarada AFO?
-Respuesta Junta Andalucía:
-El reconocimiento de una edificación en situación de AFO es una declaración administrativa que indica que han transcurrido los plazos para el ejercicio de medidas de disciplina urbanística y establece su régimen jurídico, y se otorga para otros supuestos previstos, asimismo, en la Disposición Adicional Primera de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, en la redacción dada por la Disposición Final doce del decreto-ley 3/2019 con el contenido y efectos de los artículos 8 y 9 del Decreto-ley 3/2019, de 24 de septiembre), pero no segrega per se.
Respecto de la segregación y en los supuestos de que esta se hubiera producido sin título, podría aplicarse la tesis de las Resoluciones de la Dirección General de los Registro y del Notariado, que han dado carta de naturaleza a la figura de la segregación por prescripción del plazo para el ejercicio de medidas de protección de la legalidad urbanística, de forma, que las mismas puedan ser inscritas en el Registro de la Propiedad, por la vía que el art. 28.4 del TRLS 7/2015, de 30 de octubre, tiene prevista para aquellas edificaciones respecto de las que no procede la demolición por el transcurso del plazo previsto para ello.
Sin perjuicio de lo anterior, y si se quieren realizar nuevas construcciones vinculadas a la explotación agraria, la misma debería ajustarse al planeamiento territorial y urbanístico y a la legalidad, debiendo, asimismo, computar la edificación irregular a efectos del cálculo de ocupación máxima de parcela y restantes parámetros urbanísticos. Al ser edificaciones legales obtendrían licencia de ocupación y/o utilización, accederían al registro de la Propiedad con la condición de legales y efectos en el tráfico jurídico inmobiliario (constitución de derechos reales, etc..) y a los servicios básicos. No estaría sometido al estricto régimen jurídico del AFO.
-Gracias por compartir este aporte.
Parece que esto lo aclara, y estima coherentemente que la declaración AFO y sus limitaciones jurídicas deben quedar reducidas a la edificación irregular, en concordancia con el título y objeto del Decreto-ley "de edificaciones".
Contrastando esto con el documento de respuestas a consultas, el hecho de que la declaración de reconocimiento AFO alcance a la parcela y la edificación, no supone aplicarle al suelo el mismo régimen, sin perjuicio de que toda nueva obra, al margen del pleno cumplimiento, requerirá contar con las preexistencias para los parámetros que dependan de la edificación.
-Sobre la tesis de la “prescripción” de las segregaciones me pregunto:desde cuando contar los seis años?
(Pongo entre paréntesis lo de prescripción porq no se trata de eso sino de caducidad - q es distinto-)
-Fijaos q la segregación puede tener signos aparentes ( por ej. un vallado) o no
-Entiendo que habría que remontarse a cuatro(y no seis)años antes de la entrada en vigor de la normativa que las hace imprescriptible...
-Si... pero cuando empieza el cómputo?
-Para la segregación, si a LOUA entró en vigor en 2003, deberá existir pruebas 4 años antes. De todas formas, yo entiendo que no es la segregación la que tiene que estar prescrita para el AFO, sino la edificación.
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