A-Me ha surgido esta duda después de hablar con un compañero sobre un expediente de AFO. Resulta que el reglamento define lo que son obras de conservación, mejora, etc...pero siempre añadiendo la coletilla de "no incrementar su ocupación ni su volumen". Mi compañero sostiene que se refiere a no hacer más plantas de las que tiene, pero no ve problema en permitir una mayor altura, siempre dentro de lo legal (pasar de 6 metros a 7 para dar más altura libre a las plantas)...sin embargo, yo siempre he entendido que dar más altura a una planta, o poner cubierta inclinada son formas de ampliar el volumen. ¿Vosotros cómo lo entendéis?
B-Como tu.
Yo entiendo q conservación y reforma es de lo existente
La edificabilidad se puede medir en m2 o en m3 (volumen). Creo recordar q las normas provinciales de Málaga tienen la edificabilidad en m3
C-La edificabilidad es identificable con la posibilidad de alojar un uso en interior, o sea de techar, con independencia de tener las plantas su medida dentro de un margen, más o menos amplio, según las necesidades de los diferentes usos. Así, desde la Ley de Reforma en 1990 de la LRSOU-75, se mide en m²t/m²s, siendo obsoleta la medición en m³. Por el principio de jerarquía normativa, la segunda es inaplicable, aunque figure en algún texto normativo. Recordad, en paralelo, que la inmensa mayoría de los Planes conformes con la LRSOU-75 posibilitaban la edificación de viviendas aisladas en el medio rural; pero todos sabíamos que era inaplicable, al ser ello inadmisible por la LOUA.
D-Igual. Lo anormal es una interpretación diferente. Si quiere incrementar volumen, previa licencia, debería legalizar la edificación.
C-En cuanto a la cuestión planteada, entiendo que ello es darle vueltas sin sentido. Estamos tratando de una edificación ilegal prescrita; o sea, que no se podía hacer, por razón del uso y su ubicación. Levantar la cubierta de un edificio y darle más altura es ampliarlo, lo que no es factible en situación de Fuera de Ordenación o de Asimilado a. Además, si ya se edificó con una altura determinada, sería porque era suficiente para su uso; por lo que no existe razón para ampliarla. Si se previeran nuevos usos, que precisaran mayor altura, tendría que adaptarse el edificio a la Ley vigente, lo que no es posible para un AFO, salvo que se someta al procedimiento de autorización de un uso extraordinario en Suelo Rústico, lo que implicaría su legalización.
E-Además esa ejecución de la nueva estructura de cubierta sería una obra de rehabilitación no una de conservación y mantenimiento
A-El caso es que ya lo han hecho. Estamos ahora viendo qué hacer con la obra. Tenían orden de ejecución para sustituir un forjado y han sustituido media casa...
B-Aunq la medición sea obsoleta, yo entiendo que la edificabilidad va vinculada a la altura, siempre q urbanisticamente esté regulada la altura en el instrumento de ordenación. Si la altura por planta es obligatoria, q tengas el doble implica aumento de edificabilidad, porque haces uso de la altura de la 2 planta, para fondo máximo, ocupación, etc....con lo q, a los efectos q estamos hablando no parece q haya duda.
Está claro q han incumplido la orden de ejecución al alterar parámetros urbanísticos, como es en este caso, la altura. Lo ejecutado no se enmarca dentro de las obras de conservación y reforma.🤦🏻♀
No parece que haya duda en que se ha incrementado el volumen ¿no?
A-Si, el volumen está claro que lo han incrementado. Ahora a ver qué hacemos con lo ejecutado, porque no hay por donde cogerlo
C-Tienes a tu disposición toda la parafernalia legal de la Disciplina Urbanística para la Restitución de la Legalidad: orden de rehacer lo anterior, multas coercitivas, sanciones, orden de demolición ...
E-Y con elecciones en breve...
B-Ese es el problema. El otro día en un curso de disciplina comentaron q existía jurisprudencia donde se ordenaba demolición de AFO porque las ejecucin de obras no autorizadas le habían hecho perder esa situación jurídica y por tanto, a día de hoy eran obras sin licencia para las q no había transcurrido el plazo del 153.1....yo no he encontrado la jurisprudencia, pero eso implicaría la demolición de todo
E-Efectivamente
Ha de tenerse en cuenta, que el no permitir obras de reforma, por ejemplo cambiar la estructura de un cubierta en mal estado, tiene como fin la degradación de la edificación, su ruina y finalmente si demolición
A-Ahí le has dado
D-Efectivamente. Esa era la intención de la doctrina jurisprudencial cuando creó el concepto de AFO. Otra cosa es la evolución que la LISTA y el RGLISTA han hecho del mismo, siendo un regimen tan permisivo que desvirtúa el objetivo de que desaparezca la edificación por obsolescencia.
F-Creo que es básico asumir este cambio de criterio. El objetivo ya no es que la edificación fuera de ordenación (o asimilada) muera "por triaje", sino asumir la inacción de la administración y permitir su convivencia con las edificaciones legales
Con este nuevo criterio, el concepto de "conservación y mantenimiento" para los afos deberá entenderse como aquella la obras imprescindibles para el mantenimiento del uso, sin que supongan mejora
Por ejemplo y a mí juicio, debería permitirse la adaptación de los aseos de un restaurante a la normativa de accesibilidad
O arreglar una cubierta, más allá de cambiar una teja rota
G-La STS de 10-11-22, recurso 110/2022 casa una sentencia del TSJ de Madrid que entendió que la ejecución de obras sin licencia en un edifico objeto de afo “reabre” el plazo de prescripción. El TS dice que no, que la prescripción ganada no se pierde
A-Me vais a perdonar la ignorancia, pero por qué la sentencia se refiere a la ley de suelo del 76?
G-Porque la ley urbanística madrileña no regula el régimen afo (obras sin licencia habiendo caducado plazo para P.L.) y la laguna normativa la suple la sentencia del TSJ con ley de suelo del 76 y jurisprudencia
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