A-Quiero pediros opinión e interpretación sobre la definición de usos compatibles que recoge el Anexo de definiciones del Reglamento de la LISTA, concepto que todos dábamos por hecho, pero que muchos planeamientos no definen.
Dice el Reglamento que Uso compatible es aquel uso que el instrumento de ordenación urbanística considere que puede coexistir con el uso del ámbito. En las zonas de suelo urbano y los ámbitos de actuaciones de transformación urbanística debe garantizarse el destino de más del 50% de la edificabilidad a los usos globales. En las parcelas debe garantizarse el destino de más del 50% de la edificabilidad al uso pormenorizado establecido por el instrumento de ordenación urbanística detallada.
En las parcelas debe garantizarse ese porcentaje de la edificabilidad. ¿Se podría proyectar solo el uso compatible en una primera licencia, dejando sin edificar el uso principal? La edificabilidad (otro concepto que no suele definirse es la posibilidad de edificación) quedaría garantizada en el sentido de que existe esa posibilidad de construir todo el techo edificable, aunque no se materializaría en ese primer momento. ¿Plazos?
Tenemos una parcela única en un suelo que fue objeto de un PERI con uso principal residencial y compatible comercial. Pretenden edificar, de momento, solo el comercial.
Las viviendas son de régimen libre, no hay plazos establecidos en el Plan de Etapas.
B-yo no le veo problema alguno a que construyan en primer lugar la parte que es compatible con el uso comercial.
En cuanto a los plazos, los instrumentos de ordenación urbanística contienen la programación, y en ella los plazos de ejecución; más allá no creo que se pueda o deba establecer otros plazos.
Si tal y como dices no se han contemplado los plazos en el instrumento, no creo que puedas exigirle plazo alguno para materializar el aprovechamiento urbanístico restante.
C-Ya lo aprendimos de chicos: el orden de los factores, no altera el producto.
D-El problema que nos encontramos es q el PERI que ordena el Sector establece que la ejecución de las edificaciones se puede dividir en fases siempre que se garantice su unidad mediante un Proyecto Básico con la suficiente definición arquitectónica y una licencia de obras única.
Entonces, si la licencia de obra ha de ser única, no encuentro la posibilidad de obviar los plazos que determina la LISTA para la licencia, que por supuesto se pueden prorrogar, pero nada más...
B-Entiendo que mientras se mantengan las condiciones urbanísticas del ámbito, siempre se puede tramitar una nueva licencia para una segunda fase, aunque haya caducado la anterior.
E-La propia definición del uso compatible en el Reglamento, especifica: ........En las parcelas debe garantizarse el destino de más del 50% de la edificabilidad al uso pormenorizado establecido por el instrumento de ordenación urbanística detallada.
Si nos encontramos con una licencia en la única parcela del sector cuyo uso es residencial, y plantean una edificación proyectando solo el uso compatible, sin posibilidad de la ejecución del uso principal, entiendo que no podría ejecutarse.
Pongo el ejemplo, diseñan una planta baja comercial sin posibilidad de accesos al futuro edificio residencial que tendría que ubicarse en plantas primera a cuarta.
Entiendo del reglamento...que debe garantizarse la ejecución del uso residencial
B-Si la licencia presentada para el uso compatible, cumple con el criterio de la proporción de la edificabilidad destinada a ese uso, no se puede denegar la licencia de obras, pues la apropiación de ese aprovechamiento es un derecho del promotor.
En cuanto a la imposibilidad técnica de poder ejecutar en una segunda fase las viviendas, estaríamos entrando en asuntos técnicos y no urbanísticos; pero decir al respecto que un reformado para la ampliación por remonte de la edificación existente, modificando la planta baja y realizando las obras necesarias de aperturas de huecos en forjados, etc…, es un tipo de proyecto muy común, y desde luego viable a nivel técnico.
A no ser que el autor de proyecto presentado, expresase en el mismo la imposibilidad del reformado por remonte de la edificación que somete a licencia, no creo que un técnico municipal deba de entrar en su informe urbanístico a analizar estas cuestiones.
Pero incluso en este caso debemos tener en cuenta que la materialización del 100% del aprovechamiento urbanístico es un derecho, no una obligación.
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