-Tengo un edificio de 3 plantas. La última fuera de ordenación, que estaba destinado a alojamientos turísticos y ahora quieren hacer cambio de uso a residencial privado. En la última planta hay una vivienda. Que opináis?¿ Se pueden autorizar las viviendas en plantas "legales" y no la de fuera de ordenación? ¿No se puede cambiar el uso en todo el edificio?
-La doctrina es clara y contradictoria a la vez. En esencia, se pueden autorizar cambios de uso si el nuevo es conforme con el regulado por la actual ordenación, siempre q las actuaciones de adecuación queden dentro del régimen de las obras posibles en FO.
Aunque hay otra doctrina más extensiva, que permite incluso reconocer usos q estaban autorizados por el plan anterior, en el entendimiento de que dicho derecho al uso fue adquirido con la construcción del edificio bajo la ordenacion pretérita que lo amparaba
-El uso vivienda plurifamiliar es autorizable, pero el edificio tiene una planta más de las permitidas
-La delimitación del régimen FO es muy parecido en las legislaciones urbanísticas autonómicas, porque deriva de leyes de suelo anteriores ala STC 61/97 y porque ha sido confeccionado, con el tiempo, por la doctrina de los tribunales
-Si la planta fuera de ordenación está en situación LEGAL de fuera de ordenación, por ejemplo ser anterior a 1986, entiendo que si es posible cambiar el uso a todo el edificio, sin embargo, si esa tercera planta es irregular (o sea, que derivaría en futuro AFO parcial, tras una división horizontal), habría que ver el Art. 9.3 del Decreto 3/2019 y, primero no puede hacer obras de mejora, en el caso que no hagan falta obras, queda el uso que teóricamente según el artículo es "al que se destiNE" la edificación, no al que se destina con lo que cogiendo el filo de la navaja, parece que con esas condiciones también.
-Pues la planta entró en situación de fuera de ordenación cuando se aprobó el Pgou en 2008.
Era una vivienda unifamiliar y en 2010 se hizo un cambio de uso a turístico. En el informe técnico se indicaba que esa planta estaba fuera de ordenación, pero aún así se autorizó el cambio de uso porque afectaba al edificio completo
Yo ahora tengo muchas dudas con el cambio de uso a plurifamiliar, pq ya sí implica una división horizontal y afecta a terceros...
-Yo entiendo que "una planta" nos e queda fuera de ordenación sola. El edificio queda fuera de ordenación por tener una planta más de altura. Son parámetro urbanísticos los que hace que un edificio quede fuera de ordenación (afo o legal). Cuando se habla de que un edificio está parcialmente fuera de ordenación siempre he entendido que en el mismo solar hay dos construcciones independientes. Uno que cumple parámetros urbanisticos y otro que lo los cumple.
Entiendo que el uso no se puede cambiar.
Aunque si la normativa específica recoge que el cambio de uso se puede realizar mientras sea compatible con el planeamiento vigenre y no es un AFO a lo mejor existe una posibilidad.
-En Málaga tenemos claramente regulado los casos de Fuera de Ordenación, incompatible con el Planeam- obras conservación y mantenimiento, de las edificaciones y usos Fuera de ordenanza- que creo que es tu caso-, ahí se permiten obras de todo tipo.
Lo claro y meridiano es el régimen legal de Fuera de ordenación.
Yo creo que si puede haber cambio de uso, que además ya lo hubo bajo el nuevo PGOU 2008
Míratelo, título 15 pgou 2011
En el fondo aplica la LOUA y el margen que se concede al Fuera de Ordenación, basándose claramente en su origen legal y en la patrimonializacion de la edificación
-hay q distinguir el FO respecto a actuaciones materiales u obras, y respecto a usos, de forma q la limitación del uso de los edificios en FO solo podría justificarse por una prohibición o incompatibilidad expresa del Plan, ya q las sentencias al respecto y el propio regumen legal del FO reconocen la posibilidad de uso, limitado por el alcance de las obras de acondicionamiento. Todo lo contrario, sería susceptible de indemnización
-Loque se pretende cambiar es residencial plurifamiliar. En realidad se parte de un uso turístico, que ya eran viviendas turísticas... aparentemente se precisan pocas obras y es más que otra cosa el tema de la división horizontal, que exige documentos específicos. Pero la duda me ha surgido por la planta que incumple la norma. Si se destinase a almacén, trasteros, instalaciones...será incluso legalizable con el Pgou nuevo. Pero la duda me surge con esa vivienda en planta tercera, que alguien querrá comprarla alguna vez, y los problemas que puedan surgir a raíz de eso
-Se puede incluir en la propia división horizontal, en la escritura y q se inscriba con la información urbanística correspondiente y así no hay daño a terceros
-Puede ser. Mi experiencia con los SLFO es variada, depende de cada Ayuntamiento, técnico, secretario, etc...En mi Ayto el uso permitido es el concedido por licencia, y no se puede cambiar. Es cierto que un uso comercial abarca muchas actividades, igual que un uso industrial, pero nunca podríamos informar el cambio de uso a residencial. si tienes sentencias que así lo permiten me encantaría leerlas.
Con respecto al cambio de uso y la SLFO me gustaría saber que pensáis acerca del uso de un cortijo, yo entiendo que es uso residencial vinculado a la finca, cuando ésta vinculación no está clara, y si se está haciendo un uso residencial de segunda residencia. Si la edificación cumple en cuanto a parámetros urbanísticos, ¿sería un "AFO en el USO" en una edificación "legal"?
-por eso creo que es muy importante que la normativa urbanística aborda el tema del fuera de ordenación. Si en PGOU se especifica usos, conceptos, incompatibilidades, no surgirían dudas. Los conceptos fuera de ordenación y fuera de ordenanza lo he preguntado a técnicos juristas y me dicen que el fuera de ordenanza "es dudoso". Este tema deberíamos analizarlo en profundidad, porque nos ahorraría muchos quebraderos de cabeza.
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