A-Se me plantea una duda. A ver si se os ha dado el caso. Un vecino solicita abrir una cafetería en una de las naves del polígono industrial.
En nuestro polígono industrial que es suelo urbano, las parcelas son de uso industrial, en la normativa no se contempla el uso hostelería ni terciario-comercial.
Podríamos resolver el “cambio de uso” para admitir el uso terciario con una ATU de mejora urbana según el art 27 lista y 47 rg???
B-¿Quieres implantar el uso en una parcela concreta o en todo el sector?
A-En principio es en una parcela concreta. Pero si es en el sector entero, que piensas?
B-Yo creo q si es para varias parcelas podría entrar como EO aunque debe estar muy justificado el cambio de uso,.q.no parezca q solo se favorece a una persona. Si si fuera rl sector parece más un cambio de uso global, habría q analizar si implica un cambio de uso global o ver si repercute de alguna otra manera, suena más a una innovación.
C-A razón de este tema os remito a la Disposición Adicional 3a del Reglamento donde dice que las modificaciones de planeamiento general (cambio de uso en este supuesto) que comporten una ATU (Mejora urbana en este caso) se realizarán mediante el correspondiente instrumento detallado (EO en este caso). Así que entiendo que sería la forma correcta para modificar el uso de una parcela concreta, siempre que no vaya en contra de las estrategias del PG y debidamente motivado.
No olvidar que un cambio de uso puede conllevar un aprovechamiento urbanistico, y habrá de recogerse en el instrumento de desarrollo para cumplir con los deberes urbanísticos que le correspondan
Para el cambio de uso de un sector entero (o compatibilidad con algún otro como puede ser este caso) entiendo que no supone una ATU y será motivo de una innovación del instrumento de ordenación, que podría justificarse a través de una modificación del mismo (capítulo III del RgLISTA)
D-Exactamente. Las actuaciones de mejora urbana tienen por objeto el aumento de edificabilidad, viviendas o uso/tipología, cuando precisen nuevas dotaciones públicas, o cuando impliquen un incremento del aprovechamiento urbanístico.
Y en principio podría no ajustarse a ninguno de los dos supuestos.
E-Si no se dan esos supuestos, no es ATU, sino AU. El instrumento de ordenación sería ED o Mod de la ordenación detallada anterior.
A-Realmente según la DT3 rg entiendo que innovación de planeamiento es la figura para admitir un uso como complementario dentro de un polígono industrial pero es como “matar moscas a cañonazos”.
En la ordenanza q tenemos de UI se admite uso discoteca. Pero asemejar una cafetería a una discoteca no lo veo.
Por otro lado, si el espíritu de la lista es que lo no está expresamente prohibido es admitido , en este caso podría ser. Pero no se, preferiría que el uso hostelería (terciario-servicios) esté como complementario en el industrial, no estoy segura si con un EO sería suficiente. Aunque lo veo como una figura más lógica.
Hay diversas opiniones
Lo suyo es un cambio de la ordenanza en general no para una parcela, no tiene lógica una sola parcela. No sabría justificar eso
Muchas gracias por vuestras aportaciones!!
Ah, tú dices una AU, por lo tanto un ED
D- creo haberte escuchado ya en alguna otra ocasión referir los estudios de detalle para cambios de uso, pero el art. 71 de la LISTA excluye esa posibilidad, pues según este los Estudios de Detalle tienen por objeto completar, adaptar o modificar alguna de las determinaciones de la ordenación detallada de aquellas actuaciones urbanísticas que no impliquen modificar el uso o la edificabilidad, ni incrementar el aprovechamiento urbanístico o afectar negativamente a las dotaciones, y en el mismo sentido el art. 94 del reglamento establece que ningún caso pueden modificar el uso urbanístico del suelo. ¿Cómo instrumentas entonces el cambio de uso a través del ED?
F-No le veo forma para modificar uso con ED
G-cuando dices: "En la ordenanza q tenemos de UI se admite uso discoteca. Pero asemejar una cafetería a una discoteca no lo veo."
Por si te sirve, nosotros en Écija en la clasificación de usos del PGOU, las actividades de "discoteca" y "cafetería" se encuentran dentro del mismo uso pormenorizado, "Actividades Recreativas", del uso Global Terciario, son diferentes actividades dentro del mismo uso pormenorizado.
E-Entiendo que un ED no puede cambiar el uso (calificación), pero introducir un uso compatible, yo diría que si puede.
D-Personalmente creo difícil que el estudio de detalle pueda introducir usos compatibles, pues esto puede suponer incremento de aprovechamiento urbanístico (que con el estudio de detalle no se puede incrementar) o del número de viviendas (cuya imposibilidad de incremento mediante estudio de detalle se introduce vía reglamento)
Anexo 17. Uso compatible: aquel uso que el instrumento de ordenación urbanística considere que puede coexistir con el uso del ámbito. En las zonas de suelo urbano y los ámbitos de actuaciones de transformación urbanística debe garantizarse el destino de más del 50% de la edificabilidad a los usos globales. En las parcelas debe garantizarse el destino de más del 50% de la edificabilidad al uso pormenorizado establecido por el instrumento de ordenación urbanística detallada.
E-El aprovechamiento urbanístico depende del uso principal o calificación de una parcela o terreno. Nunca se mide con los usos complementarios.
La matemática del urbanismo tiene sus límites...
Mira la definición de au.
D-Efectivamente, en las actuaciones de transformación urbanística, el aprovechamiento urbanístico de una parcela viene determinado por la edificabilidad ponderada en función del uso y tipología correspondiente a su calificación urbanística.
Pero la propia definición del aprovechamiento urbanístico como el parámetro jurídico-técnico, expresado en unidades de aprovechamiento, que delimita el contenido económico del derecho de propiedad de un suelo y su modo de determinación implica ponderar la superficie edificable del suelo y establecer coeficientes en función de los usos y tipologías previstos en la ordenación....
Es más, incluso para garantizar la equitativa distribución de beneficios y cargas, habrá de incluirse el cálculo del aprovechamiento urbanístico del subsuelo, cuando el instrumento de ordenación urbanística establezca que la posible utilización del suelo, vuelo y subsuelo de forma
En fin....
E-Todas esas definiciones las escribí yo. En ningún momento hablo de los usos complementarios.
D-Vale. Pero tanto la ley como el reglamento en lo que se refiere a los estudios de detalle regulan que tienen por objeto completar, adaptar o modificar alguna (¿alguna?) de las determinaciones de la ordenación detallada de aquellas actuaciones urbanísticas que no impliquen modificar el uso (sin distinguir si este uso es complementario, compatible, característico, principal, etc.).
Y por otro lado, tradicionalmente, el planeamiento ha atribuido al suelo un determinado uso urbanístico y una determinada edificabilidad, cuya conjunción conforma el aprovechamiento urbanístico, por lo que la "proporción" de los diversos usos sí influye en el aprovechamiento; y los estudios de detalle no pueden incrementar el aprovechamiento urbanístico. De ahí mi anterior razonamiento.
F-De acuerdo
E-Los usos compatibles es una opción. No se puede calcular los au en base a suponer que se van a materializar. En fin. La norma está ahí y las interpretaciones son libres. Al final nos quedan los tribunales.
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