[522] Reforma en vivienda fuera de ordenación en casco urbano

A-Según art.84 de la Lista en las construcciones en situación de fuera de ordenación se podrán realizar obras de reparación y conservación y las que se exijan para la habilitación o utilización, cualquiera otras obras serán ilegales. Excepcionalmente podrán autorizarse los cambios de usos y las obras de reforma incluidas las de consolidación que no impliquen un incremento de la ocupación ni del volumen edificado cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de expropiación. Preguntas: a) ¿ Se permite sobre un edificio de fuera de ordenación parcialmente incompatible ( afectado por una nueva alineación de fachada de modo que se tendría que retranquear en caso de demolición total y obra nueva ) en el que se solicita licencia de una reforma integral incluida la zona afectada y en la que existe demolición parcial fuera de la zona afectada y además se pretende ejecutar una piscina? ¿ Cuándo unas obras dan lugar a un incremento del valor de expropiación? ¿ Sería ilegal la piscina ?. Nota: No existe incremento de la ocupación ni incremento del volumen edificado. Al contrario, con la demolición parcial se disminuye el volumen edificado.

B-Si la reforma integral es estrictamente para reparación, conservación, habitabilidad o utilización estarían permitidas si NO incluyen la estructura. Si es para mejorar el diseño, actualizar las estancias y "por capricho", desde mi punto de vista no estarían incluidas en el art 84.

C-Y la piscina en ningún caso forma parte de las actuaciones permitidas.

Respecto al incremento del valor de expropiación ha de efectuarse valoración actual del inmueble y declaración del propietario que las obras no incrementan el valor actual de la edificación

D-Eso último que comentas entiendo que no es posible. Hay que determinar como dices el valor actual del inmueble a efectos de una expropiación, y éste queda fijado; pero las obras realizadas (de reparación, habitabilidad,…) sí pueden incrementar el valor actual real del mismo.

B-Por eso, como no se permite aumentar el valor de expropiación, para autorizar las obras, que en 99% de las veces aumentaría su valor, el propietario ha de establecer que en caso de expropiación mantendrá el valor actual.

Si no se hace eso no se podrían autorizar, prácticamente, ninguna obra

E-Es dejar documentado que renuncia a cualquier incremento de valor del inmueble

C-Exacto

D-Estamos de acuerdo entonces.

[521] Cesión gratuita de un suelo para viario

A-La cesión gratuita de un suelo para viario público ¿precisa ser prevista en el planeamiento? ¿Se puede formalizar dicha cesión directamente mediante licencia de parcelación?

[520] Caducidad de segregaciones de fincas rusticas

A-¿Caduca una segregación de finca en rústico si lleva hecha más de 6 años, si no hay signos de q sea urbanística? Acabo de escuchar una jornadas de ESPUBLICO y ha hablado de la caducidad del plazo para ejercer la disciplina urbanística en una segregación de finca rústica, pq en alguna comunidad (no recuerdo cual) si se puede reconocer. Sería un afo del acto de la segregación, si se prueba q se realizó hace más de seis años. Como casi siempre lo que hay es una parcelacion urbanística y un afo nunca me lo había planteado ¿que pensáis?

[519] Coordenadas en licencias de demolición

A-Quisiera haceros una consulta, creéis necesario la solicitud de la coordenadas para el caso de una licencia de demolición

[518] Informe de compatibilidad urbanística condicionado

A-habéis informado alguna vez un ICU condicionado a que en una finca se demuelan edificaciones ilegales recogidas en un expediente de disciplina urbanística? Yo es que lo he informado desfavorable y quieren que lo informe favorable condicionado…

[517] La conveniencia de la realización de un único inventario del suelo rústico de Andalucía.

El Defensor del Pueblo de la Comunidad Autónoma de Andalucía, haciéndose eco de las graves agresiones que se vienen perpetrando en el territorio contra el suelo rústico como consecuencia de la ejecución de obras y edificaciones no autorizadas, aporta una propuesta concreta para favorecer la formalización de convenios de colaboración entre las administraciones implicadas en la solución de esta problemática.

[516] Participación e información pública en instrumentos de ordenación urbanística detallada

A-Al hilo de la memoria de participación e información pública en los instrumentos de ordenación urbanística detallada, como x ejemplo PPO, Estudios de Ordenación o PRI, puesto en contraste con el anterior art. 39.3 LOUA, puede entenderse q las medidas y actuaciones para el fomento de la participación pública antes de la información pública se dan x cumplimentadas con la Consulta Pública Previa (art. 100 RGLISTA)

[515] Obras de ampliación en edificios fuera de ordenación

A-Un municipio tiene regulado de forma previa a la entrada en vigor de la LISTA los tipos de obras permitidas en las edificaciones en situación legal de fuera de ordenación en función de su grado de incumplimiento, de tal forma que para el tipo de incumplimiento más leve permite en determinadas condiciones las ampliaciones y aumentos de volumen. ¿Entendéis que esta regulación va en contra de la LISTA que no permite, aunque sea subsidiariamente las ampliaciones y aumentos de volumen en edificios FO?

[514] Licencia para división horizontal de un inmueble

A-Me gustaría saber cómo procedéis a tramitar las divisiones de locales que forman parte de un edificio residencial, si exigís licencia de parcelación cuando solicitan licencia de obras, pongo el caso en concreto:

Solicitan licencia de obras y cambio de uso sobre una vivienda de panta baja de un edificio plurifamiliar. Proyectan una ampliación de la vivienda (cubren una zona de patio), cambio de uso de la vivienda a dos locales de uso terciario, con las obras de adecuación necesarias para dicha división.

Al existir división y características de las fincas iníciales de la división horizontal del inmueble, entiendo que hace falta licencia de parcelación de acuerdo art137 del Reglamento.

Visto el art. 291.a) del Reglamento, no sé si al tramitar la nueva licencia de obras para ampliar la vivienda y dividir y adecuar en dos locales, lleva implícita la licencia de parcelación no siendo necesaria tramitarla, aunque el proyecto de obras en ese caso debería contener toda la documentación de un proyecto de parcelación.

[513] Condiciones de implantación de plantas solares

A-Me gustaría preguntar, para el caso de municipios que cuentan con instrumento de planeamiento general pero que no tienen expresamente regulado el uso de plantas solares, que criterio aplicáis en relación a parámetros de distancia a núcleo de población, distancia a edificaciones y distancia a linderos, para la emisión del informe de licencia.

Y, en su caso, ¿dichos parámetros los aplicáis a la edificación que pudiera contener o respecto a la instalación (los paneles solares)?

B-Nosotros estamos en ese caso y no podemos aplicar distancias a linderos, si no hay edificación. Con relación a la distancia a los núcleos de poblacion, si está a menos de 3 km, art 71.1.4° RLISTA, el informe preceptivo.

Las edificaciones si tienen q cumplir las condiciones generales del PGOU, pq las tenemos definidas, aparte de la justificación del art 20 de la LISTA

Queremos redactar innovación y ordenanza, pero todavía no se han redactado

C-Va a depender de tu plan (aparte del art.24 RLISTA), algunos imponen condiciones solo a las edificaciones pero otros sí las imponen también a construcciones e instalaciones. Si tu plan es parco en ordenación echa un ojo a las Normas Complementarias Provinciales si las hay (disposición transitoria séptima punto 3), a lo mejor hay algo que te valga.

[512] Declaración responsable para instalación de placas fotovoltaicas

A-sobre las D. R. de obra para instalación de placas fotovoltaicas para autoconsumo de una viv. Si no está en ordenanzas, puedo requerir certificado de solidez, soporte del peso sobre la cubierta? Y según la guía práctica de d. R, la memoria técnica la firma el empresario, como instalador autorizado, este se considera técnico competente? 

[511] Segregación de cortijo en suelo rústico

A-Tengo una consulta de un particular que pregunta si puede segregar un cortijo en suelo rústico, que está compuesto por varias edificaciones. De entrada le he dicho que no, porque no tiene suficiente parcela, pero luego he dudado porque en alguna formación de la LISTA me ha parecido oír que se podría hacer en el procedimiento de AFO. He buscado por la ley y el reglamento y no encuentro referencia a eso... Si alguien me puede iluminar estaría muy agradecida.

[510] Cesión gratuita de suelo para viario

A-En un suelo calificado como terciario se pretende instalar un centro comercial.

Porque le interesa al centro comercial, se pretende la cesión al Ayuntamiento de una porción de suelo de la parcela para su destino como viario, ¿se puede materializar dicha cesión directamente, previa concesión de una licencia de parcelación por ejemplo?

el interés del Centro Comercial viene dado por el hecho de que el destino como viario, de la porción de parcela cedida, servirá para mejorar considerablemente los accesos rodados y salidas con la cesión del suelo (y su destino como viario), también mejorará la ordenación del tráfico en la zona el viario que se amplía es una "travesía" y, en principio, la propuesta contará con Informe Favorable de la administración titular de la carretera

B-Pero una cesión por las buenas no creo que sea admisible. ¿Un estudio de detalle? Algo hay que hacer

C-La porción a ceder debe ser previamente segregada y si no se altera el uso -a viario-, no podrá autorizarse una segregación de la parcela terciaria

D-Nosotros hemos tenido un caso similar en el que se necesitaba ampliar un vial urbano y tramitamos ED, con compromiso de ejecutar parte del interesado y cesión posterior.

E-el compromiso aparecía en el documento urbanístico "Estudio de Detalle" o en la resolución de aprobación? Gracias

F-Es un cambio de uso derivado de un nuevo viario secundario, se permite en los ED LISTA siempre y cuando el ámbito del mismo sea el adecuado y no afecte a parcelas fuera de su ámbito, esa es la justificación principal. Luego o paralelamente la parcelación para la segregación y finalmente la cesión.

E-En ambos.

[509] Delimitación del término municipal para modificación de planeamiento

A-Estamos llevando a cabo varias modificaciones puntuales del PGOU que afectan a la ordenación del suelo rústico, debiendo solicitar informe a la Consejería en relación a la delimitación del término municipal, para lo cual tenemos aportarles los límites en formato shape UTM30 ETRS 89.

Como no podía ser de otra forma, no existe concordancia en la delimitación que tenemos en el PGOU vigente (no solo porque está “desplazado” en coordenadas, sino en la propia geometría de la delimitación) con la delimitación que consta en el IGN o IECA, ni a su vez con Catastro. Por tanto, aunque se parecen, no son iguales, contando con tres delimitaciones diferentes para analizar.

Se supone que la delimitación oficial es la del IGN=IECA, sin embargo, en la propia página web del IECA viene a “advertir” que, salvo algunas líneas con tipo de geometría replanteada que están ratificadas mediante resolución administrativa (que no es nuestro caso), los límites dibujados son meramente orientativos. Además, a la vista de la delimitación del IECA, en muchos caso, no es una delimitación lógica en el sentido que atraviesa ríos, carreteras, caminos, parcelas catastrales que son claramente límites y que no responden a una delimitación lógica.

En el Ayuntamiento nos estamos planteando hacer una delimitación que recoja las bondades de las 3 delimitaciones que tenemos, tomando como base la del PGOU vigente (que entiendo que es la que está mejor) y adaptándola en lo posible a la de la IECA (que es la supuestamente oficial), salvo incongruencias en cuanto a límites físicos evidentes que los ajustaremos a catastro.

Nos gustaría saber vuestra opinión y consejos sobre cuál sería el procedimiento más ágil para evitar demoras en la tramitación como consecuencia de que no exista correspondencia entre la delimitación que le enviemos con lo que aparece en la web del IGN-IECA. No sé si se podría pedir Colaboración Administrativa al respecto dentro de las actuaciones previas a la redacción del instrumento de Ordenación.

B-La información sobre los límites oficiales de los términos municipales, te la debe facilitar el Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía, el IECA al que has hecho referencia.

C-En cualquier caso, la delimitación válida legalmente es la recogida en el IGN, cómo prescribe la LRBRL, tal que, si se advierten discrepancias o incoherencias notorias, habría que hacer previamente un expediente de deslinde con el municipio limítrofe afectado, o varios. No son válidas las variaciones chapuceras que hace sistemáticamente el Catastro, por su cuenta y sin el procedimiento del Reglamento de Demarcación, tal cómo, así, ha delarado el TS. En relación con el tema, las delimitaciones de los TM son históricas en su mayoría, habiendo sido contrastadas por el IGN con Hitos, Mojones y Actas, a finales del S XIX, de lo que existe un Archivo exhaustivo. También, ha de considerarse que los ríos, vías pecuarias y carreteras, que suelen ser límites administrativos, cambian de trazado, pero sólo valen los originales, que constan en las Actas. Es importante sobre ello, con los ríos, la multitud de embalses que se han realizado durante un siglo, por lo que muchos límites son imposibles de verificar en situ.

D-Efectivamente, en los embalses al pasar de una hoja del ICA a otra se ve que a veces no conectan los términos municipales, porque han actuado técnicos distintos (unos más exhaustivos que otros).

https://www.juntadeandalucia.es/institutodeestadisticaycartografia/temas/index-car.htm

B-Nosotros tuvimos discrepancias con los límites de dos términos municipales colindantes, y ellos realizaron el trabajo de campo, y emitieron los informes de replanteos pertinentes, que tras un trámite de audiencia fueron aprobados.

C-En este sentido, para el Planeamiento Urbanístico, es importante la prescripción de la LRBRL de que los municipios ejercen sus competencias en su TM, por lo que las variaciones gráficas indebidas de éste pueden originar situaciones de nulidad de pleno derecho en las Resoluciones administrativas posteriores: planeamiento de desarrollo, reparcelaciones, licencias, sanciones, etc. Concretamente, entre el TM de La Guardia de Jaén con el de Jaén capital, hay un entorno donde se superponen con varios PP desarrollados por el primer municipio, lo que afecta a unas ochenta viviendas, con Licencias, Altas en Catastro para el IBI. En fin, un problemón, si cualquier día se tira de la manta, por las nulidades.

E-Por si es de interés, ya que algunos no sabíamos exactamente a donde dirigirnos, os paso el órgano competente en materia de demarcación municipal: Secretaría General de Administración Local, según Decreto 164/2022, de 9 de agosto, por el que se establece la estructura orgánica de la Consejería de Justicia, Administración Local y Función Pública y la Ley5/2010, de 11 de junio, de Autonomía Local de Andalucía.

A-Gracias por las respuestas. Tanto la información del IGN como la del ICA coinciden, si bien en su propia web advierten que la delimitación es meramente orientativa

[508] Competencia para delimitar unidad de ejecución

A-Me surge la duda de si un abogado es competente para la delimitación de una unidad de ejecución en un plan parcial.

[507] Zonas de riesgo por inundación

A-Aunque es de esperar que la mayoría de los miembros del Foro están al día sobre este tema, inserto enlaces a estos interesantes reportajes de El Diario sobre el Riesgo de Inundación a considerar en la Ordenación del Territorio y el Urbanismo:

[506] Legalización de edificación

A-Solicitan una legalización de una edificación por el art 362.6 del reglamento en la que incumple el lindero lateral, debería ser 2,5m y esta adosado a la medianera. ¿Podría considerarse disconformidad no sustancial o directamente sería un AFO? No excede edificabilidad ni en.el resto de los criterios contemplados en el artículo. Eso sí, no se que pensara el vecino q lo tiene adosado a su lindero....

[505] Ampliación de actuación extraordinaria implantada menor del 25% de la superficie

A-Estoy informando un licencia directa para una ampliación de actuación extraordinaria menor al 25% de la ya implantada, por lo que no se necesita autorización, pues ya la obtuvo la actividad en 2014. Mi duda surge en relación con la prestación compensatoria. ¿Al no tramitar proyecto de actuación la ampliación no está sujeta a ese pago?

Si dentro de dos años me piden otra ampliación, tb menor del 25% ¿tb se otorga por licencia directa?

Yo entiendo que como se devenga con la licencia, art22.5 lista, si estaría sujeta a PC.

¿Como lo veis?

[504] Garantía y prestación compensatoria del proyecto de actuación

A-Un proyecto de actuacion tramitado en LOUA esta sometido a garantia y prestacion compensatoria. Estas cantidades se analizan e informan en el PA en base a la inversion planteada en el proyecto actuacion.

¿Cuando se devengan la garantia y prestacion ? antes de resolucion de licencia de obras no? o antes de aprobacion definitiva del PA?

[503] Disposición transitoria quinta de la LISTA

A-Sobre la interpretación de la Disposicion transitoria quinta de la LISTA

Dice algo asi: las edificaciones irregulares anteriores a ka entrada en vigor de la ley 19/1975 en SNU y aquellas para las que ha prescrito disciplina a la entrada en vigor de la ley 8/1990 en SU y SUb se considerarán en su régimen a las edificaciones con licencia de obras y ocupación para el uso que tuvieran en su origen. La duda interpretativa es si la clasificación del suelo a tener en cuenta para aplicar las leyes, es la vigente a la fecha de finalizaron de la edificación, es decir, cuando se comete la infracción, o es sobre el planeamiento vigente actualmente?

[502] Atribuciones del estudio de detalle en la LISTA

A-Estoy preparando un estudio de detalle para la apertura de un pequeño viario secundario, para lo cual tengo que expropiar una vivienda, que será demolida. Lo he consultado con la Delegación porque me parecía que eso debería ser una modificación del Pgou pero me han dicho que encaja dentro del estudio de detalle y que será más sencillo de tramitar. El tema es que en el RGLista art. 94.2 en ningún caso se puede alterar la edificabilidad o el número de viviendas. En mi caso altero el número de viviendas, porque tengo que demoler una. Y la edificabilidad también, porque de pasará de ser 2m2/m2 a 0m2/m2 por ser viario...Veis posible interpretar esto de algún modo?

[501] Resumen ejecutivo en estudios de detalle

A-El artículo 62 de la ley LISTA, recoge los documentos que se deben incorporar a los instrumentos de ordenación urbanística independientemente de si estos son Planes Generales o estudios de detalle. Es por este motivo que en el referido artículo se exige la documentación a incorporar ".../... en función de su alcance y determinaciones.../...".

De hecho ciertos estudios de detalle pueden llegar a ser considerados que por sus características de alcance y determinaciones no tendrían por qué incluir documentos tales como un estudio económico financiero, un informe de sostenibilidad económica y una memoria de viabilidad económica como se recoge en el referido artículo.

Por este mismo motivo también sería cuestionable la exigencia de requerir un resumen ejecutivo en todos los estudios de detalle con memorias de tan poco contenido que una ausencia de dicho resumen no perjudicaría a ".../...la participación y consulta por la ciudadanía.../..."

¿Que opináis?