-Una empresa se instala en SNU mediante proyecto de actuación. Presentan su correspondiente aval para la prestación de garantía. Después por parte municipal se realiza una modificación del PGOu en el que los terrenos donde se encuentran cambian de clasificación, pasando de ser SNU a Urbanizable Ordenado. La modificación si está aprobada definitivamente, pero no se ha realizado ni el proyecto de reparcelación ni el de urbanización.
La empresa sigue con su actividad, pero ahora solicitan la devolución de dicho aval, pues la clasificación de suelo ha cambiado. mi pregunta es: ¿procede esa devolución? Yo entiendo que sí, pues la clasificación del suelo ha cambiado, pero me surge la duda si hay que esperar a que esté urbanizado o no.
-Te falta indicar cuáles son los usos, el autorizado y los previstos por el plan, para evaluar su compatibilidad.
-Si, los usos son compatibles, y su parcela va a coincidir con una de las parcelas del proyecto de reparcelación, pues la modificación se realizó contando con ellos
-Si ya es ordenado y la edificación y uso es compatible con dicha ordenación yo entiendo que ya no procede la garantía. Ya pasaron a ser otro procedimiento urbanístico. Pero tampoco se me ha dado el caso nunca.
-Totalmente de acuerdo
-La modificación se aprobó con la ordenación detallada equivalente a Plan Parcial, por eso solo es necesario el proyecto de reparcelación y el de urbanización
-Gracias, yo lo entiendo así también, pero como es un tema delicado quería consensuarlo.
-Yo esperaría a la inscripción del proyecto de reparcelación, pues el planeamiento no deja de ser una previsión, que puede cumplirse o no. No sería la primera vez que una ordenación del planeamiento general duerme el sueño de los justos, por más de treinta años, y se suprime y desclasifica en la revisión.
-Buena observación
-no genera derechos patrimoniales, sino cuando ya están inscritos en el registro de la propiedad, en coherencia con el sistema de valoración del suelo.
-La verdad que el proyecto de reparcelación no se ha redactado aun
-Y yo añado... Qué pasa con las prestaciones compensatorias abonadas para un determinado plazo de cualificación no alcanzado o agotado? Téngase en cuenta q tras el cambio de clasificación el suelo queda sometido a nuevo régimen de deberes u obligaciones
-Pero, como se dice , lo más sensato es esperar a la inscripción registral
-Yo entiendo que la prestación compensatoria no se devuelve, y los nuevos deberes y obligaciones se definen en la reparcelación, ¿no?
- que, cuando la reparcelación esté inscrita, deberá devolverse la parte proporcional que corresponda
-Las cesiones obligatorias se producen con la reparcelación, y se cumplen con ello los deberes de cesión a falta de la urbanización y entrega del suelo apto para edificar. Así que para evitar dobles imposiciones, yo creo que sí procede solicitar el reintegro de la prestación compensatoria no devengada según el plazo de cualificación fijado inicialmente en la DIP
-Digo procede solicitar, porque cosa distinta es que se haga de oficio
-Considero que si según el estudio de viabilidad económica del Proyecto de Actuación ya ha sido amortizada la inversión no procedería devolución de la Prestación Compensatoria.
Generalmente el periodo de amortización de la inversión y el plazo de cualificación no coinciden siendo muy superior el plazo de cualificación, plazo que además es prorrogable
-En mi caso, no admito de manera injustificada plazos cualificación muy por encima del de amortización.
Si tenemos en cuenta que la prestación es por participación en las plusvalías, dicha prestación debe ser proporcional al beneficio del promotor o titular.
Una prestación sin ese equilibrio quiebra el principio constitucional.
El problema es que al no haber aprovechamiento urbanistico, no puede tasarse de manera ordinaria la cesión=prestación.
En esa lógica, el plazo de cualificación deberia gravitar entre aquel necesario para amortizar + para obtener beneficio empresarial lícito, coherente, y ajustado a los del sector de actividad e inversión de que se trate.
Cuando se fije ese beneficio podrá fijarse igualmente el plazo para amortizar y obtenerlo, y ese deberá ser el plazo de cualificación inicial.
A partir de ahí, se revisa la oportunidad de prorrogar, estudiando un nuevo plazo basado en inversiones de mantenimiento y beneficio estimado, siendo lógico aplicar una nueva prestacion para la prórroga. Con este planteamiento se garantiza un equilibrio entre beneficio privado y participación pública
¿Y cuando el plazo de amortización es de 20 años cuando se prevé que en 8 años ese suelo pase a ser urbanizable por su proximidad a un polígono industrial y el promotor presenta un contrato de alquiler de 3 años?
-Ahora me surge otra duda: la actividad se continua realizando bajo el amparo del proyecto de actuación. Si se devuelve el aval, tendríamos una actividad en SU ordenado....¿cómo se quedaría esa actividad?? ¿Pueden seguir realizándola hasta que se desarrolle la urbanización?? Y si, como se dice, no se llega a desarrollar nunca?
-Supongo que en esas circunstancias, si habeis encajado la compatibilidad del uso y la edificación con la nueva ordenación, se podría explorar el otorgamiento de licencias de usos provisionales, conforme al art. 34, que permite dichas situaciones cuando no se dificulte la ejecución de la ordenación.
-En mi municipio hay una cooperativa desde hace 22 años en SNU incluida en un SUrbanizable desde hace 13 años, y ahí sigue, el plan parcial no se ha desarrollado (ni se le espera) y está ahí con la licencia otorgada en el año 2000 para suelo no urbanizable. Yo entiendo q hasta q no este la urbanización aprobada y recepcionada no se debería revisar la licencia. Cuando eso ocurra, si estoy para verlo, entiendo que se revisará la licencia de actividad....
Cuando se recepcione la urbanización la edificación podrá tener una licencia de utilización, y la nueva licencia de actividad, por estar en suelo urbano consolidado (que ahora no está) y se conectará al alcantarillado, suministro eléctrico, etc....todavia eso no esta recepcionado
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