[223] Cambio de uso de local a vivienda

-Se concedió licencia para cambio de uso de un local a vivienda con proyecto redactado por arquitecto. Ahora el arqto. me dice que si puede firmar el CFO sin aparejador porque han sido solo obras menores de adecuación. al ser uso residencial la dirección facultativa conjunta es obligatoria con independencia del alcance de las obras?

-La LOE es clara para obras del grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto técnico. Luego según la LOE el arquitecto no puede ser Director de Ejecución en uso residencial.

-Podría darse el caso singular de un cambio de uso sin obras. 

La Loe parece referir la intervención y responsabilidad de los agentes en caso de Obras de Edificacion. 

Así, qué responsabilidad emerge para un aparejador cuando no hay actuaciones de ejecución ni obras q dirigir?

-aunque ese arquitecto diga que son obras menores, en realidad no lo son, sino que la LOE las prevé expresamente cómo intervención de cambio de uso a residencial, sujeta a proyecto arquitectónico; por lo que es preciso el Aparejador. Si el uso no fuera de los reservados con proyecto de Arquitecto, el director de ejecución no tiene reserva de titulación entre los de la rama Técnica.

-Pues yo, aún siendo aparejador, entiendo que no hace falta. Y me baso en que "No se ejecuta un edificio de uso residencial" sino que se hace un cambio de uso y unas obras menores (obras que no requieren proyecto)...por tanto no requieren dirección de ejecución y el mismo director de obra (arquitecto o arquitecto tecnico) podría firmar el CFO...eso si, el proyectista tendría que ser arquitecto.

-Eso que dices es incoherente, pues, si no requirieran proyecto las obras, para qué se precisaría el CFO?

-Todo sería con DR del promotor.

-si el Proyecto no ha cambiado el "uso caracteristico" del edificio (por ejemplo, si su objeto era un local dentro de un edificio de viviendas) la LOE lo exime de su ambito de aplicación

-En ese caso (obra no de LOE), en la Dirección Facultativa no es exigible Director de Ejecución (aparejador)

-Cualquier Proyecto (sea o no de edificación) puede contar, una vez terminada la obra proyectada, con Certificado Final de Obra

-Yo entiendo la certificación como el documento donde el técnico se responsabiliza de que la realidad es fiel reflejo de lo proyectado, que cumple la normativa que le corresponda y en su caso, que las obras están terminadas, sirve para vincular la petición o la declaración de su entrada en uso.

-Sería como una legalización, no necesitaría ni CFO...

-el documento fundamental de un expediente de legalización es el Certificado de legalización del arquitecto (arquitecto + aparejador si obra es de LOE). De ese certificado derivan responsabilidades analogas a las del CFO. No entiendo que quieres decir.

-A ver...es un cambio de uso y una obra menor...las obras menores necesitan CFO? No...El cambio de uso del edificio necesita obras mayores? No. Es por ello que entiendo que so lo o necesitaría proyecto para el cambio de uso redactado por arquitecto donde se justifiquen condiciones urbanísticas y técnicas(cte, ehe,..)

-La tramitación administrativa de la autorización de obra por una u otra modalidad no afecta a la consideración de tal obra como incluida o no en el ámbito de la LOE

-Desde el momento que pueda entenderse la obra incluida en el apdo. c) del art. 2.2 de la LOE, y se permita indistintamente que el redactor pueda ser tanto arquitecto como aparejador, por la misma razón dicho técnico redactor podrá asumir la dirección facultativa integra, quedando la dirección de ejecución subsumida. La cuestión es que no queda claro si dicho tipo de obra se encuentra en el b) o c) como apunta Juan Pedro. Y la jurisprudencia es variopinta, según el caso concreto. Y crea cierta confusión la competencia para diseñar, justificar y firmar obras con cuestiones sobre seguridad de utilización, de incendios, habitabilidad, salubridad, etc. conforme al CTE, en estricta aplicación de la formación específica en función de los distintos planes de estudio. Pero si se admite que el proyecto, por sus características, pueda firmarlo un aparejador, no cabría más discusión, siendo el mismo técnico redactor competente para la doble condición de director de obra y de ejecución.

Al menos así lo estamos interpretando en nuestro caso

-ojo a las obligaciones del Proyectista (art. 10.2a Ley 38/1999): En Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural, la titulación académica y profesional habilitante es la de arquitecto.

-Según el DL 2/2020 la adaptación de local a vivienda no puede hacerse con declaración responsable ya que aumenta el número de viviendas del inmueble

-En mi ayuntamiento las obras para cambio de uso, a residencial lo entendemos como obra mayor, competencia de arquitectos. En caso de cambios de uso, a residencial, sin obras, aplicamos último párrafo del art. del RDU para la licencia de primera ocupación. Ese documento gráfico descriptivo que se necesita, Competencia también de arquitecto.

-en el mio igual

-Podemos simplificarlo. 

-El literal del 2.2 Loe se refiere directamente al concepto de OBRA para aplicar su regimen, en función del alcance de las mismas. 

-Hay obra en un determinado cambio de uso? Si hay, se determina la necesidad o no de proyecto y la intervención profesional por usos. 

-Si no hay obras... Como aplicamos la LOE?

-si, me refería al caso concreto de las obras de cambio de uso de local a vivienda, y al asunto de competencias en función del alcance de la obra, sin perjuicio del carácter de la obra mayor o menor, pues la LOE no entra en eso

-Preguntando en él Colegio d arquitectos, en su día y hace tiempo, sobre temas parecidos, me dijeron, en que para aclarar los temas: lo q puede firmar y hacer solo un aparejador o arquitecto técnico, lo puede firmar y hacer solo un arquitecto, pero cuando en una obra es obligatoria q la firme un arquitecto, como es este caso, vamos “de la mano” con el aparejador.

-Disculpad, me referia al apdo. c) del art. 2.1

-Eso es lo que refería, la cuestión versará sobre quien será el técnico competente redactor, y en función de ello se resolverá la Dirección Facultativa según los supuestos del 2.1 en aplicación del 12 y 13

-Pero si el cambio de uso es sin obras, o con obras q no requieran proyecto, estamos como al principio. A no ser q consideremos a todo cambio de uso requiere proyecto... Y no sé si eso es lo que dice el art. 2.2.b LOE

-En nuestro caso como desde Asesoría Jurídica se considera que las obras de cambios de uso de local a vivienda que requieren de proyecto pueden ser firmados tanto por arquitecto como por aparejador, se admite que la dirección de obra y de ejecución se subsuma por el mismo técnico, aunque a mí me genera ciertas dudas. Pero el criterio es coherente. Si bien, si se considera que el único técnico competente es el arquitecto, bajo dicho criterio y conforme a LOE, sí se debería requerir la intervención de aparejador como director de ejecución.

-Como ha dicho anteriormente el compañero existen muchas sentencias que se contradicen. La clave está en cuando dice la el artículo 2.1 b) "cambiar los usos característico del edificio", no es lo mismo un cambio de uso de uno de los locales a vivienda cuando el uso característico del edificio es el residencial y comercial (un edifico de 8 plantas donde la planta baja es uso comercial y el resto es residencial), que un edificio de dos plantas destinados a oficina se cambie al completo a residencial. Entiendo que en el primer caso no se produce un cambio característico del edificio mientras que en el segundo caso si.

-Dudo mucho que un cambio de uso de comercial a residencial no requiera obras.

-Para la ocupación de vivienda te refieres?

-En mi opinión, sean del tipo que sean las obras, e incluso si hipotéticamente no hubiera obras, el competente para decir que ese local se adapta así al uso residencial, incluso para decir hipotéticamente que no hacen falta obras, es el competente para redactar proyecto de ese uso. Es decir arquitecto.

-Y por tanto si es competencia exclusiva, la dirección de obra con arquitecto técnico. Si no hay obra, certificado del arquitecto de que se sdapta, de forma similar a un AFO por ejemplo.

-En la reforma, hay un cambio d uso a residencial y dice: “por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales” y esta es parcial, a mi no me cabe duda, arquitecto y aparejador. 

Se no hay obra y no ha prescrito...., no es AFO, habrá que legalizarla con arquitecto y aparejador.

-difícilmente una adaptación de local a vivienda no necesitará obras, ya que si las obras están ejecutadas estaríamos en el caso de legalización de adaptación de local a vivienda

-Era solo un ejemplo de documento de arquitecto, no decía que fuera afo, no me he expresado bien quizá

-En el caso de que no haya obras para el cambio de local a vivienda, en algun documento se deberá dejar constancia de que cumple con todos los requerimientos del cte para vivienda, y al aumentar el número de viviendas deberá haber una comprobación urbanística

-Yo voy a ir más lejos, tal que, si consideramos que el uso característico del edificio no cambia, pues la superficie afectada es menor a la mitad del total, por lo que no se consideraría obra de edificación sujeta a proyecto; qué pasaría si, en lugar de adaptar el local a vivienda, se hiciera para otro reservado a Arquitecto, el sanitario (p. ej. un centro de salud completo)? Las implicaciones de uso público, sanitarias y ambientales difícilmente se salvarían sin un proyecto arquitectónico. Y, lo de que no se requieren obras es un camelo; porque cuántas oficinas o tiendas ejecutadas se pueden reconvertir en vivienda sin realizar un baño y una cocina y consiguiendo las condiciones higiénicas mínimas (habitaciones con luz y ventilación natural y que ninguna sea de paso)?

-Totalmente de acuerdo contigo

-Lo que estoy diciendo es que yo vería caso por caso, y actuaría en consecuencia. Pero eso no quita que haya supuestos de locales con baño y cocina (en muchas oficinas se instala), que funcionalmente con mobiliario, pueden destinarse a vivienda perfectamente y sin mucho esfuerzo. Ese es el caso que planteo. 

En este caso, no habria obra, y cabría preguntarse si procede la exigencia de proyecto según LOE, u otro documento y/o incluso intervención

-Lo habitual es lo contrario, que una vivienda en piso sea dedicada a despacho profesional; pero un local de planta baja adaptado a oficina no suele tener cocina y baño, sino aseo-vestuario y oficio del café, sin fuegos ni extracción de humos y olores.

-no sé si será en grandes ciudades o solo en las películas, pero los modos de habitar no se ajustan solo a los programas decimonónicos de VPO. 

Yo veo, intuyo y se me antoja soñar con otras fórmulas, que pueden escapar de la pretensión global de la norma.

-Cualquier persona es libre para decidir no cocinar (incluso no comer  pero las normas regulan que condiciones mínimas tiene que tener la cocina y el baño  entre otras, para que el conjunto pueda habitarse (vivienda)

-Cuatro contenedores de residuos diferenciados (sic)

-Independientemente del programa funcional de la vivienda, que sea más o menos tradicional, debe cumplir con las exigencias del cte para el uso residencial, y dudo que un local en la planta baja de un edificio residencial las cumpla.

-Buscando en el foro he encontrado este informe del CSCAE sobre el cambio de uso de local a vivienda, donde aclara alguno de los conceptos que hemos tratado hoy. Clarificador