[115] DECRETO-LEY 3/2019, DE 24 DE SEPTIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES PARA LA ADECUACIÓN AMBIENTAL Y TERRITORIAL DE LAS EDIFICACIONES IRREGULARES EN LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DE ANDALUCÍA

TEXTO DEL DECRETO-LEY 3/2019 PUBLICADO EN EL BOJA
TEXTO PARA APROBACION DEL DECRETO-LEY 3/2019
EL PAÍS. Andalucía da vía libre para legalizar 327.000 viviendas irregulares

LA OPINION DE MALAGA La Junta regularizará por decreto ley miles de viviendas irregulares en toda Andalucía 

-Se vende seguridad jurídica a costa del sentido común

-Tal vez. Pero es un tema frente al que algún día se deberían adoptar soluciones. El problema será lo que pase a partir de mañana...

-Y además es la respuesta a la sobreexplotación de recursos

-No hay transitoriedad y entra en vigor al día siguiente, ¿todas las ordenanzas que han aprobado los ayuntamientos al amparo del D2/2012 y la O1/2013 quedan anuladas? ¿Qué pasa con los procedimientos en trámite?

-Hace referencia a qué pasa con los procedimientos en trámite en el mismo Decreto-Ley

-Con la ley ya no podrá declararse la innecesariedad de segregación en suelo no urbanizable

-Planteo una cuestión que no me queda clara. Una edificación irregular en un ambito que requiera Plan Especial puede o no obtener previamente a su aprobación obtener el reconocimiento AFO? . Segun el art. 15.2 parece que no, pero el 15.5 parece contradecir esta opinión...

-Según instrucción 6/2019 si

-Eso creo, pero el 15.2 parece negarlo...

-El 15.2 si permite AFO, el articulo es para autorización de obras de conservación y reforma previa certificación de AFO

-Si. Estoy de acuerdo, pero parece que requiere la verificacion de las condiciones del plan. Por eso parece que remite al PE para la posibilidad de otorgar el reconocimiento AFO...

-Las condiciones del PE son para autorizar obras de conservación y reforma

-Tienes razón. Tras leerlo detenidamente entiendo que es así como debemos interpretar el precepto.

-Otra cosa sería ir contra el espíritu de la norma... 

-En relación al nuevo Decreto -Ley me surge una duda: las agrupaciones de edificaciones no sólo son los asentamientos identificados en el Avance del SNU, va más allá y es cualquier "conjunto de edificaciones próximas entre sí que requieran infraestructuras y servicios comunes". En el art. 11 sobre los Criterios de identificación y delimitación indica que se medirá mediante densidad edificatoria. Pero entre qué valores se movería? Un grupo de 5 viviendas que requieran mejoras en los accesos requieren un Plan Especial?

-Lo deja muy abierto. La propia exposicion de motivos asi lo reconoce 

-El anterior Decreto 2/2012 también trataba de los ámbitos del hábitat rural diseminado. Aquí no se hace ninguna referencia a los mismos, que eran delimitados también en el Avance que preveía el Decreto.

-Supongo que es porque se piensa seguir el criterio del proyecto de la lusa, que incluia los habitats como tipos de snu

-pero mientras...

-Habrá que estimarlos como agrupaciones. No veo otro modo. Aunque la loua los regula y los planes pueden ordenarlos

-Entiendo que se ha eliminado la distinción HRD Y AU es agrupación o aislada

-Es llamativo el sometimiento a licencia de las segregaciones en snu. No creo que el origen de las parcelaciones fuera ese.

-Si. Pero el concepto de declaración de innecesariedad como tal me parece absurdo.. Te fiscalizo y te digo que no requiere licencia... Pues te la doy y ya esta...

-Era para comprobar si la división era o no rústica o urbanistica

-Es un acto reglado...

-Por fin desaparece la declaración de innecesariedad de parcelación urbanística en Andalucía. Ya no tenemos que seguir preguntándonos que era exactamente.

-Pero primero, la parcelación debe ser urbanística. Entiendo que la en la rústica sí sigue la declaración de innecesariedad. Antes del 66.4 está el 66.1

-La exposicion de motivos dice que se elimina entera 

-Es lamentable que la exposición de motivos diga una cosa y el articulado otra. Las segregaciones en snu son ¿parcelaciones no urbanísticas sujetas a licencia? El art 7a RDU habla de “toda alteración de la superficie de un inmueble” y al haber desaparecido el supuesto legal de innecesariedad de licencia, llevaría a que las segregaciones en snu están sujetas a licencia

-Eso es....sin embargo no es congruente con la definicion de parcelación en SNU.

-Parece dejar claro que cualquier división o segregación está sujeta a licencia de parcelación. En el SNU se podrán otorgar cuando no se trate o no existan indicios de parcelación urbanistica: parcelaciones de naturaleza rústica. Realmente, la LOUA hablaba de que la parcelación (de naturaleza) urbanística requería licencia o declaración de innecesariedad. La redacción anterior del art. 66 daba a entender que las divisiones en snu (con naturaleza rústica) se salvarían con la declaración de innecesariedad. Luego el RDUA ya dejaba claro que toda división en cualquier clase de suelo requería de licencia de parcelacion salvo ‘en supuestos legales de innecesariedad’, sin llegar a tasar nunca estos supuestos legales... pero sí la doctrina había tasado esos supuestos concretos (por ejemplo, la previa reparcelación, cesiones forzosas a la admon...). Este tema tenía división de criterios entre los técnicos y los juristas del Ayto. donde trabajo y parece que la DGUOT ya ha decidido cuál es el camino ‘correcto’

-Han cambiado el art 169 loua para incluir el apartado b y habla de segregaciones y divisiones en cualquier clase de suelo requiere licencia

-La cuestión, a mi juicio, es simple. Si el Ayyntamiento analiza la propuesta, solo puede otorgar o denegar la licencia, en cualquier tipo de suelo. Otra cosa es que el registro entienda que las parcelaciones no urbanisticas no requieran autorizacion municipal...

-Al final dentro de un tiempo no estaría mal una Instrucción 10/2019, para aclarar algunos temas de la Ley 3/2019, que van a ser bastantes...

-Lo mejor del Decreto-Ley es que una norma deroga a cuatro.

-El documento no distingue entre protegido o no. Entendéis que se pueden regularizar viviendas en SNU de especial protección?

-Si. Eso no cambia...

-Sí, ya lo he visto

-Yo no lo tengo claro. Pq en algunos artículos para la declaración de afo se refiere al 185.1 (los 6 años) y en otros al 185 ( entiendo que snuep, parcelaciones...)

-Teniendo en cuenta que en SNU de especial protección no prescriben, no procede AFO

-Pero no prescribe desde el año 2002 antes si

-El decreto 2/2012 derogado, distinguía si era anterior a la especial protección, entonces seria fuera de Ordenación, nunca seria AFO

-Dado que el decreto 2/2012 esta derogado, considero que si la edificación es anterior a la aprobación de LOUA seria AFO aunque este en suelo de especial protección siempre que le sea de aplicación el art 5.3 de DL 3/2019

-Respecto a los AFO: por un lado el art.6.c establece que en el procedimiento hay que presentar informe técnico q acredite que la vivienda reúne condiciones de seguridad y salubridad. Y por otro lado en el apartado 5.a) el ayuntamiento puede ordenar obras para garantizar la seguridad y salubridad antes de la resolución. Es una contradicción o es que la acreditación previa tendrá que indicar las deficiencias?

-Eso último, xq en esas edificaciones se permiten obras de mantenimiento y conservación de seguridad y salubridad

-Pero estas obras de mantenimiento y conservación son posteriores al reconocimiento (art.9.3). Me refiero antes, en inicio del procedimiento.

-Pues serían obras de ese tipo previas para tener el reconocimiento, entiendo q si necesitara más de eso no se podría dar, ej la ruina q estaba clara en el decreto 2/12 y ahora no

-Y de las edificaciones "antiguas"? No se dice nada de que estén o no en situación legal de ruina urbanística.

-Entiendo que no, que si por el tipo de suelo no es subsanable y por tanto, se puede informar eso sin entrar en la edificación concreta, ppio de eficacia y eficiencia administrativa

-Y de las edificaciones "antiguas"? No se dice nada de que estén o no en situación legal de ruina urbanística.

-Entiendo que no, que si por el tipo de suelo no es subsanable y por tanto, se puede informar eso sin entrar en la edificación concreta, ppio de eficacia y eficiencia administrativa

-El tema de la ruina me choca bastante. Se supone que en edificaciones afo, antes de la declaración, se pueden autorizar obras para garantizar la seguridad y la salubridad. Esta seguridad entiendo que se relaciona con las condiciones de seguridad de la loe, y por tanto, se incluiría la estructural. Por tanto, ¿qué ocurriría con afos con la estructura muy mal conservada? ¿Se podría rehabilitar aunque su coste sea igual o superior al de una edificación nueva?...

-Entiendo que no. Eso iría en contra de su régimen irregular

-Y de las edificaciones "antiguas"? No se dice nada de que estén o no en situación legal de ruina urbanística.

-Entiendo que no, que si por el tipo de suelo no es subsanable y por tanto, se puede informar eso sin entrar en la edificación concreta, ppio de eficacia y eficiencia administrativa

-El tema de la ruina me choca bastante. Se supone que en edificaciones afo, antes de la declaración, se pueden autorizar obras para garantizar la seguridad y la salubridad. Esta seguridad entiendo que se relaciona con las condiciones de seguridad de la loe, y por tanto, se incluiría la estructural. Por tanto, ¿qué ocurriría con afos con la estructura muy mal conservada? ¿Se podría rehabilitar aunque su coste sea igual o superior al de una edificación nueva?...

-Entiendo que no. Eso iría en contra de su régimen irregular

-El tema de la ruina es importante. Me ha venido gente con edificaciones anteriores a 1975 de las cuales quedaban 2 muros en pie, diciendo que la edificación existía y querían reconstruir.

-El reconocimiento de AFO es a las edificaciones terminadas y se definen en el art.1.2 como las q únicamente requieran las obras mínimas de seguridad y salubridad

-Pero no es afo, es asimilada a con licencia urbanística, anterior a 1975

-Si, el 3.1 habla de las edificaciones terminadas

-La desfachatez del ser humano no tiene límites. Desde cuándo dos muros es edificación? 

Sólo habría q consultar lo q al respecto prevén la LOE el CTE, por muy histórico q sean sendos muros

-Hay mucha picaresca, señores. Evidentemente la edificación fue terminada, pero se sostiene en pie poco de ella. Antes estaba claro cuando se decía que no podía estar en situación legal de ruina urbanística. Ves ortofotos antiguas y compruebas que sí estaba terminada, pero queda poco de ella y quieren reconstruir. Casos así he visto ni uno, ni dos, ni tres.

-Hay que tener cara para solicitar eso, pero lo solicitan.

-Si, pero como bien comentas estaba claro que no podía estar en ruina urbanistica

-Pues si

-Al respecto del reconocimiento de AFO con el decreto ley, en este ayuntamiento no hay ordenanza fiscal que regule el trámite, me parece injusto regularizar gratuitamente o con la tasa de expedición de un documento cualquiera...se me ocurre modificar la ordenanza de prestación compensatoria e introducir esta figura ahí...no sé si es una barbaridad....

-Me refiero que no había ordenanza respecto al decreto 2/2012... obviamente para el decreto ley aún no ha dado tiempo

-la tasa es la correspondiente al ICIO de la edificación segun la ordenanza que hicimos

-Sí, la gente va siempre a lo mismo: pulpo cómo animal de compañía; pero nos vamos al refranero, ante el vicio de pedir, está la virtud de no dar.

El tema de reconstruir ruinas es recurrente y, en gran parte, han dado pie a ello algunos antiguos PRUG de Parques Naturales (el de Cazorla y Segura), que permitían autorizar actividades turísticas sobre construcciones antiguas que tuviesen emergente un 25% de su estructura, lo que urbanísticamente es una ruina.

La picaresca española no tiene límite.

-Así lo tenemos también nosotros.

-Estoy comenzando a ver el contenido del Decreto Ley y a plantearme cosas. 

Respecto a la nueva tipología de planes especiales, me surge una cuestión sobre la gestión. Se formulan, tramitan y aprueban por el municipio, y se ejecutan mediante proyecto de urbanización a costa de los propietarios. Caso de voluntad y acuerdo entre ellos fantástico, pero y en caso de falta de iniciativa y voluntad de ejecutar?

Ejecución subsidiaria?

Contribuciones Especiales?

-En la provincia de Almería creo que todos los municipios tienen ordenanza para los AFO, muchas se hicieron con el apoyo de la Diputación

-La iniciativa es pública, el cobro puede ser por cualquiera de los medios legales, contribuciones especiales, terrenos, ....., de todas formas estos PE no son los mismos de la LOUA, su objeto es básicamente la ejecución de infraestructuras a agrupaciones, con posterioridad, una vez incorporado al PGOU cono urbano no consolidado, se procederá al planeamiento de desarrollo con el establecimiento de las dotaciones, servicios básicos e infraestructuras

-Debo discrepar. Habrá ámbitos sujetos a PE que no se incorporen al Plan, por incompatibilidad con el modelo. Su adscripción al Snu será inevitable, y la dotación de infraestructuras y servicios de estos ámbitos podrá requerir ocupaciones de parcelas vacantes, por lo q el coste de los servicios y la obtención del soporte necesario, se tendrá q equidistribuir de alguna forma, y además, la variable a considerar no puede ser el aprovechamiento. Por tanto, hay q gestionar estos ámbitos de SNU, y considerar cómo hacerlo sin voluntad de los afectados, entiendo.
-He visto un gazapo en el decreto ley un poco chungo, pues la modificación del art. 207.2.e de la LOUA califica cómo infracción leve los certificados técnicos falseados, cuando ello es un delito del art. 397 del CP. Qué Letrado habrá revisado el texto?

-Yo entiendo que considera leve la infracción para imponer una cuantía u otra. Si es o no delito se determinará en un procedimiento judicial en caso que derive en eso, pero no administrativo.

-¿Como queda ahora el reconocimiento de la situación legal de fuera de ordenación? Al anular el D. 2/2012, ¿como queda regulado su reconocimiento, y el acceso a suministros?

-Esa es otra...me ha surgido también esa duda

-Ahora mismo lo tengo encima de la mesa
-Está claro que el reconocimiento AFO en SNU es para la vivienda y la parcela que ocupa dentro de una parcelación. En el caso de Suelo Urbanizable como quedaría el AFO de varias viviendas que ocupan una parcela?
-Según el artículo 2, pasan a situación legal de fuera de ordenacion  todas las viviendas sin licencia prescritas antes de 1990 en suelo urbano y urbanizable. Se me pasa algo o hay aquí otro puñado de viviendas que pasan a ser legales?
-Y hay un problema muy complicado con ello, pues, si no son compatibles con el desarrollo del plan y hay que expropiarlas y demolerlas, no se pagaría la indemnización si fueran ilegales, conforme a la LSRU; pero sí en otro caso.
-Pasan de SAFO a SLFO. Esto sí es novedoso...
-Ese factor, si hay cuatro casuchas en el ámbito de un Sector, puede hacer inviable su desarrollo, por el coste de las indemnizaciones. Aquí, estamos dando un premio a los infractores, en contra del interés público de una expansión urbana racional.
-Los nuevos planes especiales en snu. Cuando se redactan en una parcelación concreta: permiten los servicios de las construcciones prescritas (AFO) y deben impedir expresamente su acceso a las parcelas vacías o a las construcciones no prescritas (sobre las que debe tramitarse los expedientes de restablecimiento). Si no se redactan, con el transcurso del tiempo siguen prescribiendo construcciones y se amplía el número de AFOs. ¿Lo he interpretado bien? ¿No se podría haber establecido una fecha tope como la de LS75 o Ley 8/90?
-Si hay construcciones no prescritas de debería abrir expediente de restablecimiento
-En el caso de edificación irregular en suelo urbano, con infracción prescrita, (asimilado a fuera de ordenación) por ejemplo un edificio residencial con local en planta baja, ...cuando quiera el local cambiar de uso y hacer obras de reforma y adecuación para ello... entonces no podría por exceder de obras de conservación?
-Yo entiendo que el cambio de uso en un AFO no procede.
-Las obras de adecuación, si son mantenimiento y ornato podrían entrar. Habría que estudiarlas.
-Yo buscaría que uso tuvo en origen, mira en la escritura, o en catastro. Quizás puedas llegar a la conclusión  de que no tiene uso definido y no tienes que informar un cambio de uso propiamente dicho.  Por buscar alguna posibilidad de viabilidad.
-Pero aún así estaría cambiando el uso...
-Que uso tiene y cual solicita?
-Es en general..
-En los ámbitos que los Avances según el Decreto 2/2012 identificaban como del hábitat rural diseminado, al haberse derogado, ¿proceden AFOs individuales o hay que esperar al Plan Especial?
-Yo tengo la duda de cómo se lleva a la práctica el art.2. Punto 2. De las edificaciones anteriores al 1990 ¿qué significa "podrán recabar del Ayto certificación administrativa"?, ¿No presentan ninguna documentación del estado actual de la vivienda?¿ tenemos que ser los técnicos municipales los que con la visita de inspección verifiquemos que es lo que se le otorga? Las opciones son: la Licencia de ocupación que se supone tuvo,  SLFO si no cumple  normativa actual, o si ha tenido obras posteriores al 90, incluso podria ser un AFO. ¿Vamos a convertirnos en detectives de obras ejecutadas sin licencia después del 90 que nadie quiere que descubramos?