[347] Titularidad de licencia de obras

-Se trata de una licencia de obras para un edificio concedida a un promotor que tenía acuerdo de permuta con los propietarios de un solar. El edificio se queda al 80 % de su finalización cuando el banco con la crisis se queda el bien. Los beneficiarios de la permuta acuden al juzgado y el juez por sentencia adjudica al banco el 70% de la obra y el 30% a los propietarios del solar primitivo. El banco vende su parte a un tercero que quiere finalizar el edificio. La titularidad de la licencia sigue estando a nombre del promotor inicial. ¿Como resolvemos la titularidad de la licencia para que el nuevo comprador continúe con la obra? La licencia está en vigor. Gracias de antemano

-Buenas, entiendo q aplicando el artículo 24 del RDUA, el problema entiendo, es como haces la transmisión del antiguo interesado al nuevo

-El problema efectivamente es la transmisión, porque en la escritura no encontramos nada que nos diga de forma expresa que se transmite la licencia ínter vivos

-tuvimos un caso parecido hace 3 años; como la licencia de obras aún estaba en vigor (importante), se solucionó mediante acuerdo expreso de transmisión del derecho entre el titular de la licencia y el dueño actual de los terrenos.

-La transmisión del inmueble -en este caso un 70% de la titularidad- debe incluir la licencia. Y parece que, ni en la adjudicación judicial al banco ni en la posterior transmisión del banco al 3º se incluye referencia a la licencia. A falta de autorización de la transmisión del titular inicial (promotor "desaparecido"), el 3º va a tener que pedir licencia por lo que reste de obra, liquidándose el ICIO por esa obra restante

-el contrato de compraventa entre el nuevo comprador y el banco indica que vende y transmite con carácter privativo el pleno dominio del inmueble así como cuantos derechos le sean inherentes y/o accesorios, en el estado físico, jurídico, medioambiental, administrativo, de urbanismo, de construcción y de licencias en el que se encuentran. No tenemos documento alguno de transmisión del promotor inicial al banco.¿Se entendería transmitida entonces?

-Considero que si

-¿No está la licencia en causa de caducidad? Si es así, tramitar la caducidad y que los nuevos promotores obtengan licencia para terminar la obra.

-Como la adquisición por el banco ha sido ejecutiva, se entiende que se adquiere "todo" lo inherente al inmueble. Si del banco al 3º se dice "dchos accesorios" y "estado jdco", yo haría una interpretación extensiva y entendería que se ha transmitido

-Es una solución alternativa a la que dije ante que implica, en todo caso, nueva licencia por el 3º adquirente: su problema es liquidarle nueva tasa

-Si la licencia está en vigor, no entiendo que por un cambio de titularidad proceda liquidación de tasa alguna.

-En mi Ayto. Por cambio de titularidad no se cobra nada

-Efectivamente, por cambio de titularidad no se debe cobrar. La cuestión es si se entiende transmitida la licencia con las operaciones referidas, aunque no se diga expresamente que se transmite la licencia. Yo entiendo que sí, por lo que dije antes. Pero si se entiende que no, o directamente se declara la caducidad de la licencia original, la nueva licencia sí devenga tasa

-Muchas gracias por vuestras aportaciones. Vamos a estudiar la posibilidad de la interpretacion extensiva entendiendola transmitida.

-Para terminar el tema y si te sirve de referencia a mi se me dió un caso parecido y pedí al adjudicatario del inmueble q le aclarara el Tribunal si entendía transmitidos los derechos de la licencia. Se emitió una providencia judicial contestando afirmativamente , con lo cual procedimos al cambio de titularidad

-Yo entiendo que la licencia puede estar transmitida con la sentencia judicial, pero a posteriori el banco lo ha vendido a un tercero por lo que debe realizar una comunicación previa por cambio de titularidad. En este caso, en el cambio de titularidad hará referencia a una licencia posiblemente del 2009, que aunque el Ayto no la ha caducado, en el momento en el que te lo comunique debéis caducarla. Nosotros lo hemos solucionado pidiendo que presente un certificado de las obras ejecutadas con la anterior licencia (80%), y tendrá que pedir una nueva licencia para las obras que queden por ejecutar adaptándose a la nueva normativa.

-Debe considerarse q el derecho de propiedad del inmueble no alcanza al derecho sobre la licencia o al derecho sobre el proyecto arquitectónico (estos derechos tienen un contenido económico q yo entiendo distinto al derecho de propiedad del suelo o de la obra en construcción) por eso los cambios de titularidad de la licencia requieren el consentimiento del titular de la misma (cedente) y la subrogación del cesionario o nuevo titular en los derechos y obligaciones derivados de la licencia.

Téngase en cuenta q ese derecho económico (derivado de la contratación del proyectista y de los pagos o tasas para obtener la licencia ) nada tiene q ver con la ejecución hipotecaria o con los procedimientos ejecutivos por deudas q derivan en el embargo de solares y construcciones y su adjudicación a terceros.

En caso de venta de inmuebles q posean licencia es muy recomendable ( si el comprador del inmueble quiere construir o continuar la construcción con licencia otorgada) q se haga constar en la escritura la cesión de derechos sobre la licencia y proyecto.

No creo q pueda aplicarse aquí una accesion invertida o presumir la cesión de estos derechos…puede haber sorpresa y q demanden o exijan responsabilidad por ello.

Sobre la caducidad de la licencia, además de su carácter excepcional, debe ser declarada expresamente previo procedimiento( con audiencia del titular) y todos sabemos q, en la práctica, no suelen cumplirse los plazos de inicio y terminación de obras

-yo no comparto ese criterio, como bien señalas con la comunicación misma se puede ir a una prórroga de una licencia la cual según han señalado con anterioridad ésta sigue vigente. Para declarar la caducidad de la licencia se debería haber realizado previamente la misma.

Comparto que la licencia se transfiere con la venta, implicando la responsabilidad subsidiaria al titular primitivo si éste no comunica la transmisión de la misma.

Así mismo creo que es muy correcto en este caso pedir que se pronuncie el tribunal como ya se ha comentado sobre este tema

-La caducidad no es potestativa, si bien es precisa su previa declaración, y no se puede considerar una comunicación de prórroga si se realiza fuera del plazo otorgado para la licencia.

-Efectivamente no es potestativa pero la jurisprudencia ha considerado tradicionalmente q debe interpretarse restrictivamente y no basta el transcurso de los plazos sino una voluntad clara de no iniciar o continuar la obra

-Ya, y para eso está el trámite de audiencia, para que puedan alegar aquello que estimen oportuno.