A-Quisiera saber vuestra opinión respecto a dos cuestiones relacionadas con los reconocimientos de AFO.
Primera cuestión:
En una parcela, ya sea de suelo urbano como de suelo rústico con parcelación ilegal, donde existen varias construcciones ilegales de un mismo propietario, cuando presentan la documentación para la declaración de AFO, a veces el técnico y otras veces los propietarios, manifiestan que sólo quieren la declaración de AFO de una de las edificaciones existentes, dejando el resto en el limbo urbanístico.
Puede la Administración exigir el reconocimiento AFO de todas las edificaciones existentes en la parcela objeto de AFO, o entendéis que se puede solicitar de una sola de las construcciones, por ejemplo de la edificación principal destinada a vivienda y no de todas las edificaciones o construcciones auxiliares irregulares existentes en la parcela vinculada al AFO, como trasteros, cocheras o piscina?
En caso de que entendáis que se le debe exigir, precepto legal que lo ampare.
Segunda cuestión:
Cuál entendéis que son los técnicos competentes para suscribir la documentación técnica de AFO, para el uso residencial?
Y para el uso industrial?
B-Personalmente siempre he tenido claro que no es obligatorio que la declaración de AFO se extienda a todas las edificaciones de todas las subparcelas, sino que la Ley permite circunscribir dicha declaración a una edificación y a su concreta subparcela, tal y como resulta del art. 174.2 LISTA y arts. 406.g y 410.2 RLISTA.
En el caso de edificaciones situadas en parcelaciones urbanísticas que sean objeto de reconocimiento en la situación de asimilado a fuera de ordenación, dicha declaración, que comprenderá la edificación y EL LOTE CONCRETO SOBRE EL QUE SE UBICA, surtirá los efectos de la LICENCIA URBANÍSTICA DE PARCELACIÓN O SEGREGACIÓN, conforme al art. 174.2 de la Ley, 292.2 RGLISTA
DECRETO-LEY 3/2019: TEXTO COMENTADO CON LA CONTESTACIÓN A LAS PREGUNTAS FRECUENTES Actualizado a 12/11/2019: ¿Es necesario tramitar un expediente de segregación de forma previa al reconocimiento de AFO de una edificación irregular situada en una parcelación? NO. No es necesaria licencia de segregación. El reconocimiento de AFO «ARRASTRA» a la parcela donde se sitúa la edificación irregular para la que hubiera transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y permite el acceso al Registro de la Propiedad, tanto de la edificación como de SU PARCELA ADSCRITA.
Releyendo la "Primera cuestión", veo que la he entendido mal al ver que distingues entre edificación principal, de un lado, y edificaciones auxiliares, de otro
C-las edificaciones se encuentran en situación de asimilado a fuera de ordenación si no resulta posible adoptar medidas de protección de legalidad territorial y urbanística por haber transcurrido el plazo establecido. Otra cosa es el reconocimiento. Y salvo que inicies de oficio, yo no he encontrado en ningún precepto legal que estén obligados los propietarios a solicitarlo. Me alegra leerte por aquí.
A-Estoy hablando de solicitudes que hacen los particulares para su reconocimiento como AFO, bien porque quieren servicios o cómo dice B, para segregar el suelo.
Lo que me cuestiono o me cuestionan, es que o bien por no pagar la tasa de todo lo construido, o porque el técnico no considera que el resto de construcciones auxiliares existentes, estén en condiciones de garantizar su seguridad, o por los motivos que cada uno considere, cuando le hemos exigido que amplíen la solicitud de DAFO a todas las construcciones existentes en la misma parcela o subparcela adscrita al AFO, nos lo cuestionan, y nos dicen que en base a que precepto legal?
Ahora bien, yo me pregunto, en que situación urbanística se quedan las edificaciones y/o construcciones existentes y prescritas, para las que no se solicita el DAFO, pero están dentro de la misma parcela o subparcela para la que se solicita el DAFO de la edificación principal, por ejemplo?
B-El art 404.6 D. 550/22 permite el reconocimiento de AFO “en UNA PARTE de la edificación en la que se hayan realizado obras irregulares, siempre que constituya una UNIDDAD FUNCIONAL y constructiva INDEPENDIENTE y para las mismas se cumplan los requisitos del art. 405”. La Guía Práctica o Texto Comentado del DL 3/19 (DSPA Plenos núm. 35, de 24 de octubre de 2019), también se preocupa de aclarar esta cuestión: “¿Es posible una declaración PARCIAL de AFO? Sí, es posible la declaración de asimilado a fuera de ordenación PARCIAL cuando técnicamente se pueda individualizar e identificar la parte de edificación susceptible de estar en AFO” (pág. 43)».
Pero esto que he puesto, parece que se refiere a edificaciones "legales" en las que se han realizado obras "ilegales"
... y te permiten tramitar el AFO respecto de la parte "ilegal" (siempre que sea independiente bla bla)
A-Eso entiendo yo, que el AFO parcial es para una edificación con licencia, donde se realizan obras que no se pueden legalizar y se pueden reconocer como AFO si se cumplen los requisitos.
Pero se puede dar un AFO parcial solo de una edificación si existen varias en la misma parcela, todas ilegales, prescritas y no legalizables ? Esa es la cuestión
Con este reconocimiento parcial, por ejemplo, el resto de edificaciones existentes y prescritas, no deberían poder tener acceso a los servicios, pero todos sabemos que una vez obtenidos los servicios para una parcela, como vamos a controlar que los edificios no reconocidos y dentro de la misma parcela no se beneficien de los suministros de la edificación principal?
B-Efectivamente, parece claro que para poder autorizar cualquier tipo de actuación, es imprescindible el reconocimiento/declaración de AFO de todas las edificaciones irregulares que se encuentren en la parcela o subparcela.
A-No te sigo en este razonamiento, en que artículo te basas?
D-Nosotros en el ayto, exigimos el reconocimiento de todo lo construido en cada parcela, subparcela o lote, en caso de q haya parcelacion urbanística. Siempre tramitamos el reconocimiento de Afo a todo lo q hay en ella. Nos basamos en los deberes de los propietarios del suelo, creo q es el art 17 LISTA. Si hay q legalizar, demoler,....lo q corresponda. Ahora mismo estoy informando un AFO y al mismo tiempo se ha presentado py de legalización, demolición....pq en la finca hay mil cosas.
El punto 17.2: El cumplimiento de los deberes previstos en el apartado 1 es condición para el legítimo ejercicio de las facultades y derechos, sin que puedan entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades que contravengan las determinaciones de la ordenación territorial o urbanística.
Si no se cumple con el deber de regularizar todo lo q tienes irregular, no tienes derecho a tramitar AFO. Quizás está cogido con pinzas, pero nos funciona
A-Bueno le daré una vuelta a este planteamiento con mi compañera jurídica, a ver si por ahí podemos justificarlo.
Tanto por el artículo 17.1. c) de la LISTA: Solicitar y obtener las autorizaciones administrativas preceptivas o, en su caso, formular la declaración responsable o comunicación que sean exigibles, con carácter previo a cualquier acto o uso del suelo,
Para obtener los derechos del 17.2
así cómo por lo establecido en el artículo 19.4 de la LISTA:
El contenido urbanístico de la propiedad en suelo rústico comprende los siguientes deberes:
…/…
b)Solicitar las licencias, presentar las declaraciones responsables o comunicaciones previas y, en su caso, las autorizaciones previas, tanto para los usos ordinarios como para los usos extraordinarios, así como para todo acto de segregación o división, de conformidad con lo establecido en la presente Ley y en la correspondiente legislación sectorial, y cumplir con el régimen correspondiente a dichas autorizaciones.
E-Buenas, para tramitar la declaración de un “AFO parcial” a una unidad funcional y constructivamente independiente no es necesario que se declaren los demás AFO parciales. No tiene sentido.
Ahora bien, en el caso que comentas, dentro de una parcelación ilegal, donde entiendo que pretenden “arrastrar” la parcela con el AFO… creo que está justificado que todo lo que quede dentro de la parcela sea objeto de declaración de AFO. Del mismo modo que en una parcelación hay que contemplar todo lo construido en la finca matriz y justificar que el acto parcelatorio no deje fuera de ordenación a ninguna edificación existente, ni imposibilite su legalización, en su caso.
A-Si en realidad yo no considero que lo que los administrados pretenden sea una declaración de un “AFO parcial” de los recogidos en la LISTA o el RGLISTA, si no más bien hacer una declaración de “AFO parcialmente”, en lugar de declarar AFO la totalidad de todas las edificaciones existentes en una parcela y en situación evidente de AFO
F-Si en una misma parcela se detectan construcciones irregulares que son asimilables a fuera de ordenación, no puede hacerse AFO de unas si y de otras no, una vez detectado si el dueño no lo hace el Ayto ha de hacerlo de oficio y tienen que ser todas las construcciones AFO
E-Disculpa, no comprendo lo k indicas de declarar AFO parcialmente. Sólo conozco la opción que da el 404.6 RGLISTA.
A-Comparto el fondo de lo que dices, pero lo que quiero es tener argumentos jurídicos para poder exigirlo.
Lo del AFO de oficio, aunque la que ley lo contempla, ya sabemos que no se va a hacer, al menos en mi Ayuntamiento, bastante carga de trabajo tenemos ya con lo que tenemos a instancia de parte
Lo único que quiero dejar claro es que lo que los administrados pretenden, declarar un AFO de una sola de las edificaciones irregulares existentes en una parcela ilegal, no tiene nada que ver con el AFO parcial del 404.6 del RGLISTA, sino que por diferenciarlo sería reconocer o declarar un AFO “parcialmente” no “parcial”, es un tema de semántica
G-Yo creo que no se puede obligar a la declaración municipal AFO (DAFO).
O se hace de oficio o unas edificaciones quedarían en situación DAFO y el resto serían edificaciones o instalaciones irregulares (AFO)
La diferencia entre estas dos situaciones es distinta
En las edificaciones irregulares (AFO) es decir prescritas pero sin declaración municipal no se puede hacer ninguna obra ni contratar servicios
En las edificaciones DAFO se pueden hacer algunas obras y contratar servicios
No se si me he explicado
A-Perfectamente
Pero la realidad es que las edificaciones AFO van a tener servicios básicos derivados de las edificaciones DAFO, y las obras las van a hacer ilegalmente como han hecho siempre
G-Esa es la realidad
Por lo que el control y la disciplina tienen q funcionar y si se aprovechan de los servicios debe actuarse
Y si se declaran en el Registro hacer constar a carácter irregular.
Hemos entrado en una fase normativa en el que ( como ocurre con las declaraciones responsables) el control disciplinario posterior a la obra es fundamental y me temo q muy difícil con los medios con los q cuentan las Administraciones
C-Exacto. Totalmente de acuerdo contigo G
A-Pues lo planteado por F y por G, son completamente opuesto, si yo no lo he entendido mal
F dice que hay que obligarlos y G que no se puede obligar
Corregidme si me equivoco
G-No. Que se puede declarar de oficio ( no obligar). Es distinto
A-Pero lo de declararlo de oficio, ya os digo que ni lo planteo, no podemos ponernos a hacer de oficio DAFO de trasteros, piscinas, ect., en mi opinión
C-Estoy de acuerdo con los dos en declararlo de oficio si interesa al Ayuntamiento. Y con G en el sentido de que no existe ningún artículo que obligue expresamente al interesado a solicitar la DAFO, disculpa si no me he expresado bien
Si alguien encuentra alguna justificación que la aporte. Porque he tenido algún caso y no encuentro justificación para obligarlos. Un caso parecido al que planteas
A-Creo que me ha quedado “suficientemente confuso”
Yo le voy a dar vueltas con la juridica a lo que ha planteado D más para arriba, a ver si hay algo que rascar, pero lo veo complicado, ser ilegal con esta ley son todo ventajas
Respecto a la segunda cuestión: técnico competente para redactar y suscribir Documentos técnicos para DAFO, alguna opinión?
H-Para el uso residencial, arquitecto.
F-Nosotros le comunicamos que se realizará de oficio y se le da la opción que lo trámite el propietario.
Hasta ahora todas las han hecho los propietarios pues le sale más barato
A-Es una opción…, advertírselo. Los jurídicos no lo tienen tan claro esto
H-¿DAFO de oficio en una construcción residencial? Para redactar el expediente hay que entrar en la parcela, tomar datos, inspeccionar estructuras, instalaciones, etc. Si la propiedad se niega a dar acceso a la vivienda, comienza el trámite para que sea un juez el que lo autorice, motivando muy bien la obligatoriedad de la redacción del expediente, algo que como bien ha comentado María Luisa, es poco consistente.
Entiendo que “realizar de oficio” un DAFO, es mas una amenaza que una realidad en estos casos, que puede funcionar, o no.
El cumplimiento del art. 407 del RGLISTA, en edificaciones residenciales, sólo lo pueden certificar los arquitectos, que son los competentes según LOE para la redacción de proyectos de uso residencial.
I-Pero la documentación que se presenta, está al margen de la LOE. No es un proyecto, no una legalización.
Utilizamos a diario edificaciones certificadas por otros técnicos que no son arquitectos y no se caen.
Y respecto del uso residencial, en un AFO ya poco puede hacer el arquitecto.
Me refiero a la disciplina propia de nuestra profesión.
H-Lo sé, pero la competencia para certificar la seguridad estructural de una vivienda, las condiciones de estanqueidad y aislamiento exigibles, las instalaciones de abastecimiento y saneamiento, para el uso residencial, es de los arquitectos, porque somos los únicos que estudiamos una carrera que contiene todas estas disciplinas para ese uso en concreto, y por ello la LOE nos otorga competencias exclusivas en los proyectos de uso residencial.
El que no se caiga una edificación certificada por un técnico no quiere decir que sea competente para certificarlo
K-El TSJA ha admitido que sean los Arquitectos Técnicos, pero existe un auto de admisión de recursos casacional al objetivo contra una sentencia del TSjA, Málaga, en el Tribunal Supremo. Por ahora, el TSJA lo ha admitido, supongo que pasará como en las ITE.Aunque la sentencia del TS de junio de 2024, si bien respecto de las Administraciones, me hace dudar.Veremos.
J- lo de la seguridad estructural y estabilidad constructiva no deja de ser constructiva no deja de ser un brindis al Sol en el caso de los AFO. Y lo mismo te digo de las circunstancias higiénicas y funcionales. Y para eso cualquier titulación relacionada puede firmar.
H-No considero que emitir y firmar un certificado de seguridad estructural de una vivienda sea un brindis al sol. Quiero pensar que los técnicos se toman su trabajo con la debida responsabilidad y profesionalidad cuando firman documentación de tanta importancia, y que están lo suficientemente capacitados para ello.
J-En un AFO ... yo también quiero pensar eso.
K-Si ocurre algo con consecuencias graves no creo que un juez trate el certificado como un brindis al sol. Más aún si los perjudicados no son los que dieron lugar al AFO sino unos compradores de buena fe.
Dicho esto, soy consciente de que se está certificando con demasiada ligereza
L-En mí caso exigí al aparejador, o arquitecto técnico, o ingeniero de edificación, o cómo se llamen ya... que me justificase su competencia para ello. El colegio de aparejadores mandó un documento diciendo que son competentes... Yo entiendo que no son competentes ya que nadie podria certificar, la estabilidad o habitabilidad de algo, que no es compete para firmar, aunque creo que había sentencias a favor... Normalmente estos temas se dejan o lo dirimen juristas que no tienen ni idea, y el tema el juzgado se derivó más en que era un nicho de negocio que los arquitectos queríamos para nosotros exclusivamente... En vez de haber visto el tema desde el punto de vista técnico... Por supuesto mi Colegio y nuestro Consejo Superior silbando, mirando para otro lado como el que no le va la cosa... En fin, parece que los aparejadores tienen buenos representantes y abogados que los defienden... Y a nosotros quien nos defiende?
K-Yo creo que es un tema 100% legal. No se trata aquí de ver si la edificación es más o menos sencilla o si la actuación sobre edificación existente afecta más o menos de manera general a la estructura. Esos casos requieren un pronunciamiento previo de un técnico. Pero en este caso la edificación viene en "paquete completo" y muy posiblemente con uso residencial no disimulado, por lo que entiendo que la cuestión a dirimir es netamente legal.
M-Yo también creo que no se puede certificar de temas para los que no se tiene competencia, por ejemplo la estabilidad estructural. Los certificados deben adecuarse a las competencias. Tener capacidad para certificar no significa que se pueda hacer sobre cualquier asunto, no podemos certificar la muerte de una persona, por muy muerta que esté, lo tendrá que un médico. Y efectivamente el CSAE y los COA silbando.
N-Los jueces no tienen ni idea
Ñ-El certificado de seguridad y salubridad, en los términos previstos en la Ley, es algo tan inverosímil como si a un médico le pidieses que te certifique que no te vas a morir en los próximos 12 meses. Como ha comentado un compañero, en la práctica es un brindis al sol que lo único que busca es un cabeza de turco en el caso de que se produzca alguna desgracia. No creo que aporte nada a ninguna de las profesiones implicadas y por eso nunca he entendido el porque de una lucha tan encarnizada por esta competencia. Como otras que hemos asumido se puede decir que es una "competencia envenenada".
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