A-Cómo consideraríais un vacío urbano de 3000 m2 dentro del SU que no tiene delimitación alguna ni está incluida en ninguna UE, pero para edificar requiere previamente una ordenación incluso incluirle una calle.
Que trámite consideráis el más adecuado?
Yo entiendo requerir:
Estudio de detalle, q se ajuste a la ordenanza N1
Proyecto de urbanización.
Aquí no existen cesiones ni equipamientos. Incluso la calle pretenden q sea privada. Como una urbanización privada
B-A mi parecer, eso es un simple solar que con una parcelación previa a la edificación o directamente un proyecto de edificación con espacios libres privados se puede resolver. No veo Actuación Urbanística necesaria y menos Actuación de Transformación Urbanística.
Salvo que me falten datos lo veo así.
C-En algunos municipios, en sus normas, para parcelas mayores de x m² se requiere un ED, si no lo hay en el tuyo, estoy con Paco.
Si quieren hacer una calle privada interior, les puedes pedir un ED por establecer una ordenación previa coherente pero no podrías obligarles
D-A no ser que en esa parcela esté permitida la vivienda plurifamiliar, y tenga ordenanzas que establezcan el n. máximo de viviendas, veo complicado que directamente se pueda actuar mediante un proyecto, incluso mediando un Estudio de Detalle.
C-Si la calle va a ser pública, estamos hablando de un PRI y un proyectos de distribución de cargas de urbanización
E-Hay ordenanzas municipales que prohíben las viviendas interiores que no tengan fachada a vial público. La superficie de 3.000 M2 es lo suficientemente grande como para no proponer una ATU de nueva creación.
D-Para no proponer o para proponer, E?
E-Yo propondría una ATU
C-Hombre, yo doy por hecho que la parcela es plurifamiliar y la densidad sea la permitida
D-Ya… pero es un dato que no nos ha proporcionado Raquel y que es muy importante
Y viendo la foto aérea parece que todas las parcelas de la manzana son de unifamiliares
E-Yo más que el proyecto de distribución de cargas iría a una actuación sistemática con p. reparcelación y p. urbanización
C-Si son unifamiliares como dice D, las posibilidades son varias, dependiendo el diseño final, AMU, ARI, Complejo inmobiliario......
A-La ordenanza es N1, unifamiliar adosada o entre medianeras, B+1+atico retranqueado, pero tb está permitido plurifamiliar.
C-Permitido como alternativo o compatible? Si es plurifamiliar, se cumplen con los parámetros de las normas tipo densidad y la calle es interior a modo de calle particular y no hay limitación de superficie para ED, entiendo puede ir directo a Licencia
A-Permitido como alternativo
D-Yo entiendo que en ese caso, lo más ágil si no se quieren pedir cesiones de dotaciones, sería aprobar un Estudio de Detalle para organizar alineaciones, viarios y/o espacios libres de parcela, y después proyecto de edificación de viviendas plurifamiliares.
C-Eso planteaba yo, lo malo es que no venga recogido en las normas, pero deben entenderlo
A-Este planteamiento se acerca a lo q tenía estudiado. Aunque tengo q matizar cómo deben desarrollar y ejecutar la calle interior y cómo queda la gestión para el mantenimiento de esa calle.
Realmente los interesados plantean un conjunto privado.
Pero no se si se llama Proyecto de urbanización o de obras de urbanización o complementario de urbanización.
D-Las pequeñas obras de urbanización, y por las dimensiones de la actuación puede ser el caso, pueden estar incluidas en el proyecto de edificación.
A-Yo había planteado la conclusión así. Para darle la mejor forma dentro de la legislación. Realmente parece algo muy simple, pero no lo es, para nada!! El problema es q serán parcelas independientes de propietarios independientes q cada uno construirá cuando quiera, la calle debe estar resuelta previamente
D-Pero en ese caso no estamos hablando de plurifamilites no? Si al final van a ser parcelas independientes de unifamiliares, el procedimiento debe ser otro.
E-Yo sigo viendo un ATU-RI (Actuación de transformación urbanística de reforma interior) El vial público va a dar mucho valor al solar aumentando el numero de parcelas edificables.
A-Lo q pretenden los interesados son parcelas independientes de superficie mínima 90m2. En ellas está permitido unifamiliar adosada o plurifamiliar, (vivienda en planta baja y vivienda en planta alta) según N1.
No plantean un conjunto edificatorio plurifamiliar con varios portales y sótano conjunto por ejemplo. En este caso se requieren cesiones y dotaciones. a ver cómo explico yo eso!!!
E-Muy fácil, de poder hacer solo 2 viviendas a los viales existentes a poder hacer más de 20
A-Si, es cierto!! El aprovechamiento y las necesidades dotacionales son muy diferentes en un caso y en el otro. Muchas gracias por vuestra ayuda. Se agradece mucho.
F-Si se hace un ED, para fijar y legitimar el viario interior, que no debería de ser público; no es preciso prever cesiones, en tanto que legalmente la ordenación nueva no puede superar el aprovechamiento de la situación actual, lo que es la razón para exigir los planos y cálculos comparados. En caso contrario, de prever incremento de aprovechamiento, la figura habría de ser un PERI o un EO, previendo las cesiones correspondientes a tal incremento.
G-No llego a entender porqué el viario no debería ser público. Considero que con el alcance que da la LISTA a los Estudios de Detalle (modificar la ordenación en ámbitos reducidos) sería posible
H-La casuística puede ser variada y dependerá de las condiciones que el PGOU establezca.
Si el PGOU no permite viviendas interiores y han de dar a vía pública, si se realiza un vial, este tendría que ser público.
En las normas de parcelación, normalmente se establecen condiciones de longitud de fachada a vía pública, si se pretenden segregar parcelas el vial ha de ser público.
Si se admiten viviendas interiores cumpliendo alguna condición de patio interior o de manzana, se podría construir el conjunto en régimen de división horizontal, no siendo necesaria calle de ningún tipo.
Hay más posibilidades...
G-A mi juicio, nos estamos autolimitando en cuanto al alcance del Estudio de Detalle. La LISTA ahora, antes la LOUA, ponían unos límites claros respecto a qué no puede hacer este INSTRUMENTO URBANÍSTICO COMPLEMENTARIO (modificar usos y edificabilidades, básicamente). Aparte de eso, el Estudio de Detalle puede modificar la ordenación detallada en ámbitos reducidos no delimitados ATU y, a mi juicio, la ordenación urbanística detallada no solo se limita a definir la volumetría del edificio dentro de una parcela (eso podría hacerse sin tramitar Estudio de Detalle), o abrir un vial secundario público, sino que incluye la normativa (artículo 75 Reglamento). Por tanto y a mi juicio, el Estudio de Detalle se "eleva" por encima de las normas preexistentes y, por tanto, cabría autorizar viviendas dando a una calle privada aunque la Ordenanza Municipal de la Edificación recoja genéricamente otra cosa.
F-lo digo por las condiciones concretas del entorno urbano, que no por las facultades legales de un ED; pues la vialidad de la trama pública existente ya está resuelta, por lo que la nueva apertura viaria carece de interés público, siendo sólo el resultado de pretender distribuir el aprovechamiento más esponjado, sin dejar vacíos interiores. Ello tiene relación con la tipología pretendida, pues en plurifamiliar el vacío tendría utilidad de esparcimiento comunitario, pero en unifamiliar no, siendo mejor resolver el acceso a cada parcela.
G-Ok . Totalmente de acuerdo
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