-Duda sobre la edificabilidad global en suelo urbano. El art. 10 de la Loua engloba este parámetro en la O.Estructural. los planes adaptados a la Loua definen las zonas de suelo urbano y su edif. Global. Cuando se modifica la edif. de una parcela de suelo urbano, cambia la edif global de la zona. Sin embargo no parece lógico ni acorde al espíritu de la Loua que un incremento de edif de una parcela tenga carácter estructural. Creo que la idea de fijar la edif. Global de las zonas de suelo urbano se hizo con el objeto de calcular la media dotacional. Sin embargo se produce esta situación. En algunas conversaciones con técnicos de la junta creo que se indicó que si el incremento no hacía cambiar el parámetro global, que suele estar definido por dos decimales, no era estructural. Pero claro eso es muy coyuntural. Además...una segunda innovación en la misma zona podría hacer cambiar ese decimal y correr peor suerte que la primera.
-Creo que La densidad global en urbano consolidado que establece el 10.1.A.d es un nivel, no una cifra, entiendo que lo que es estructural es si es baja, media, etc
-La edificabilidad global de la zona de suelo urbano, en las Adaptaciones parciales se ha entendido por los Aytos de dos maneras: como la capacidad total edificable (construida o no) o como lo realmente edificado. La segunda interpretación lleva a lo de no cambiar el parámetro, en la unidad o decimales, según el caso. La primera interpretación es la que recomendaba la DGU. Pues depende de lo que interpretó la ADP, será estructural o no. Las densidades por tramos es del 2012, posterior a las AdPs. Sin, a mi entender, efectos retroactivos...
-Bueno sobre esa cuestión de la densidad la instrucc. 1/2012 y la disp. Trans. 2 de la ley 2/2012 establecieron un margen de incremento del 20%. Lo extraño es que para la edif. Se haga una "foto fija"
-Yo creo que son cosas no comparables. La edificabilidad es el máximo que se puede construir. La densidad tiene que ver con el mercado de viviendas y su tamaño. No tiene que tener las mismas reglas.
-Exacto!
-Es cierto, no es comparable. Aunque la densidad es la que incide sobre la población....y no la edificabilidad
-No termino de verlo. Supuesto el plan desarrollado. No deberían coincidir la capacidad total edificable con lo realmente ejecutado? Se podría saber algún municipio de cada tipo?
-Para el caso de parcela que aumenta edificabilidad y por tanto aprovechamiento, está claro : Actuación de Dotación TRLS 2015, previsión de incremento de dotaciones (media dotacional) si es residencial mayor zonas verdes art. 36 LOUA. La determinación de edificabilidad global sólo es para hallar la Media Dotacional. Todo lo demás son argucias para incrementar el beneficio.
-Caso 1. Si no se incrementa en una innovacion más del 10% de la edificabilidad existente en un area del SU entiendo que podría no ser estructural.
-Caso 2. Si se incrementa en una innovacion más del 10% de la edificabilidad existente en un área del SU pero menos del 10% de la del conjunto de la zona también entiendo que podría no ser estructural, pero tal vez se requeriria una actuación de dotación.
-Estoy totalmente de acuerdo contigo
-Eso es interesante, aunque la Loua engloba la edif. Global en las det. De ord. Estructural y eso es lo q da lugar a q un increm. De edificabilidad pueda dar lugar a una modif. Estructural, si modifica la edif. Global de la zona. Aún no incrementando el aprovecham
- En relación a este tema os adjunto un artículo de Gerardo Roger que debería hacernos pensar
-En suelo urbano consolidado y edificado la edificabilidad global no tiene otra función que para determinar la ratio de dotaciones (Media Dotacional). Cualquier parcela de suelo urbano consolidado que incremente su edificabilidad por encima de las ordenanzas debe tratarse como una Actuación de Dotación y si es Residencial aumento de Espacios Libres y SG (Mof.Estructural). Un lío
- ¿Alguno recuerda la reparcelación discontinua? Aplicada en el suelo urbano desde finales de los 70 a mediados de los 80. Se pagaba una cantidad en cada solar para la obtención de suelo para dotaciones.
-Efectivamente, pero el urbanismo actual ha perdido los principios de PLANIFICACIÓN y RECUPERACIÓN de PLUSVALÍAS, así no va de pena pendientes de buscar triquiñuelas para legalizar lo ilegalizable. Llamando caseta de aperos con alberca a chalets con piscina, etc, etc
-Para incrementos de aprovechamientos superiores al 10% tenemos el art45 de la loua, es decir SU no consolidado, con ssgg. Para incrementos inferiores al margen del 10% de la LOUA del total del aprovechamiento de la zona, entendamos aqui de la edificabilidad de la zona, me parece que no supondria modificacion estructural. Y el 10% del total de una zona es mucho en una modificacion puntual, no creo que suponga nada significativo.
-La zona a que se refiere la LOUA es Zona Homogénea, que se interpreta como las parcelas afectadas por la innovación, esto es, que muy fácil que la innovación sea estructural
-Si es una innovacion en el ámbito de una zona homogenea definida en el PGOU creo que nos referimos a un conjunto normalmente mayor que las parcelas modificadas. Quiero decir que las áreas homogéneas son amplias y se puede requerir un aumento de edificabilidad solo en unas parcelas de ese area homogénea. Me parece que el margen del 10% se adecúa a la LOUA con naturalidad y rigor urbanistico.
-La ultima que hemos tramitado, nos hicieron referir el Área_Zona Homegea a las parcelas afectadas. Originariamente consideramos como Área Homogénea el ámbito de un Plan Parcial y no lo admitió urbanismo de la junta
-El área homogenea original es evidentemente el plan parcial, diga lo que diga urbanismo.
-Ámbito que estaba desarrollado y clasificado como Suelo Urbano Consolidado
-Pues tuvimos que hacer lo que decían, que no admitían el ámbito del Plan Parcial
-Lo que sostengo es que si no hay incrementos superiores al 10% no hay cambios estructurales en el area homogénea. Creo que si la competencia es municipal no hay que admitir si o si una opinión técnica de la Junta.
-En nuestro caso, al considerar el ámbito del Área el incremento era del 40%, mientras que referido al Plan Parcial era del 4%
-Hay cuestiones que conviene recurrir. En alzada al menos.
-Esos casos, si no se hace caso, por sistema son recurridos judicialmente por la Junta y el juzgado viene a declarar nula la aprobación cuando ya ha sido consolidado el incremento
-Un informe preceptivo y, en teoría no vinculante, no puede ser recurrido
-Yo entiendo que en este caso requeriría una Actuación de Dotación.
-No son recurridos por sistema, por lo que se son pocos los casos recurridos.
-Pero si son dotaciones locales es estructural? Esa es la cuestion
-Si, se previeron incrementos de dotaciones por encima de la media dotacional. El problema es que paso a ser estructural con el consiguiente tramite ambiental y aprobación por la junta
-Lo que ocurre es que si es residencial entra en juego art. 36 LOUA espacios libres y SG
-Creo que es asi, pero doctores tiene la iglesia
-La verdad es que la LOUA “asimila” estructural a competencia de la Junta, pero para los tribunales la competencia de la Junta es lo supramunicipal, que no se da normalmente en suelo urbano...
-El uso era hotelero y se previó incremento de espacios libres y social
-Si los ssgg se refieren a edificabilidad y no a población. Yo creo que son de las cuestiones que merece la pena pelear. Una de las cuestiones que pone de manifiesto este chat es que las administraciones locales son mayores de edad para asumir las competencias urbanística en su totalidad. Espero que se haga realidad en la nueva ley
-Planificación territorial Administración autonómica, planificación urbanística administración local
-La cuestión fue que una innovación que podría haberse aprobado en menos de 6 meses se demoró a 4 años
-Pues por eso. Sin que la realidad cambiase. Es un buen ejemplo de subordinación del interés público al celo administrativo.
-Si se quiere arreglar esto, sólo hay que modificar un par de artículos de la LOUA para otorgar la aprobación a los municipios, y no inventarse lo del Silencio Administrativo y otras mamandurrias
-¿Nadie se cuestiona el cumplimiento de la regla segunda del art. 36.2? A veces es lo más complicado de resolver en el suelo urbano consolidado, haya o no haya incrementos superiores al 10%.
-Sin perjuicio del uso residencial en las actuaciones de dotación en suelo urbano venimos entendiendo que la proporción dotacional se calcula conforme a la media de la zona de suelo urbano (art. 55.3.a), sin necesidad tb de proporción de ssgg. Y si es sobre urbano SUC resultará en cq caso estructural dado que precisará el cambio de categoría a SUNC.
-No siempre, art 36.2.5 y 6, pueden entrar en juego otros suelos (industriales obsoletos, etc) mediante transferencia de aprovechamiento. Pero en cualquier caso nuevos SG = estructural
-Yes
-Venimos considerando el incremento de aprovechamiento sobre el preexistente en el ámbito de la innovación, pero ciertamente de la relectura del art. 45.2 pudiera entenderse de la totalidad del área homogenea. Más aún bajo la consideración de considerar que dichas determinaciones pretendían regular operaciones de transformación urbanística no sustanciales en suelos consolidados, bajo la pretensión de disponer de herramientas más ágiles para fomentar la renovación urbana y agilizar las mismas, escapando de las complejidad de las tediosas innovaciones de carácter general. De ahí esas excepcionalidades, o al menos así lo entiendo yo
-Asi lo entiendo
-Yo también lo entiendo así
-Sea o no sea estructural, se requiere el dictámen favorable del Consejo Consultivo de Andalucía.
-No siempre
-Los SSGG deben dar servicio a toda la ciudad. Pequeños SSGG, resultados de la calculadora, no tienen sentido, debiéndose considerarse locales.
-La mejora de dotaciones no siempre deben ser SSGG, ni necesariamente más suelo, puede ser una mejora de instalaciones por ejemplo.
-Es decir aportación económica con un fin concreto.
-Eso no es lo que dice la última frase del la regla segunda del 36.2.c).
-Dónde habla la LOUA del 10% de la edif. De la zona? Yo solo recuerdo 10% de aprovechamiento existente
-Pero modificar un 5% (p.ej.) la edif. Global de la zona, a la vista delvart. 10, sería estructural, me temo
-Mira la Interpretación de la Modificación de la LOUA del año 2012.
-La instrucción 1/2012?
-Leí en un art. Lo que ha comentado alguien por aquí. Que la edif global en suelo urbano solo se calculaba a los efectos de mantener la media dotacional. Pero eso no lo dice así de claro la loua
-Sí.
-La Loua dice que la edif. Global de la zona es una determinación estructural del pgou
-Entonces una innovación , por pequeña que sea, si hace cambiar la esa edif. Global también sería estruc
-Aunq sea un decimal (volvemos a los decimales)
-Esa es la duda.
-En el art 45, ultimo párrafo se observa que los incrementos de edificabilidad, densidad o cambio de uso requiere el incremento o mejora de dotaciones, etc... cuando comporte un incremento del aprovechamiento objetivo superior al 10% del preexistente. Es decir que si se incrementa menos del 10% entiendo que se encuentra dentro de los parametros estructurales. Y si no, borramos el párrafo. Me parece que siempre deberíamos interpretarlo en terminos urbanisticos y no en el sentido literal del articulado.
La consecuencia se incrementos menores del 10% es que no desconsolida
No queda claro entonces si es el 10% del area homogenea o de las parcelas objeto de innovacion segun se ha comentado antes..
Cuestion interesante
Porque un incremento de un 5% de un area homegenea puede suponer triplicar la edificabilidad de una parcela....
-Dos argumentos.
Primero.
Si fuera un area homogenea de las parcelas tendriamos suelo urbano no consolidado parcela a parcela, quiero decir que si innovas en una sola parcela incrementando más del 10% esa única parcela seria no consolidado.
A mi entender y si no hay incrementos superiores al 10% sigue siendo suelo urbano consolidado y no hay áreas homogeneas, ya que estas se refieren únicamente al SUNC.
En la Instrucción 1/2012 está mucho más claro.
Segundo. ¿El 10% de incremento del aprov. al que se refiere el art45 es de la parcela o del área? A mi me parece que debe ser del área base de cálculo del nivel de dotaciones, ya que no tiene sentido hablar de ratio de dotaciones parcela a parcela.
-El articulo 55.3 distingue entre área homogénea y zona de suelo urbano. El área para la consideración del incremento de aprovechamiento y la zona de suelo urbano para la media dotacional.
-Art 8.4 y 8.5
-No lo veo tan claro.
-Como indiqué, el problema es que urbanismo interpreta el Área Homogénea como las parcelas afectadas. Y como zona el ámbito del plan parcial ya desarrollado
-Que delegacion?
-Almería tras consulta con Sevilla
-Por escrito?? O verbalmente
-Con informe escrito
-Pues entonces no hay duda sobre el criterio de la junta...
-¿Un incremento del 11% en las parcelas de una zona de ordenanza del suelo urbano, por ejemplo permitiendo una mayor superficie de áticos, lo convierte directamente en urbano no consolidado?
-Si
-Si es mayor del 10% del preexistente.
-¿Y si se cambia el valor de la media dotacional al mismo tiempo? Alguien ha calculado con precision significativa la edificabilidad de un área del suelo urbano?.
-No considero que eso sea lo que decía la instrucción 1.2012, pero así es interpretado
-El 8.1 las define.
-Si..la instruccion entiendo se refiere a areas homogeneas para compensar las dotaciones del ambito, no tiene logica asociarlo a parcelas individuales, pero si lo interpretan asi...
-Y las diferencia expresamente de las Zonas de Suelo Urbano.
-Es una instrucción,
-La instrucción define el Área porque la loua no la define
-Claro, más en consonancia con la definición de Actuación de Dotación de la Ley del Suelo.
-A me gustaria que un juez dijera que un incremento en una parcela es innovacion estructural si no se aumenta mas del 10% la media dotacional de la zona urbana en la que se encuentra.
-No digo que no se puedan incrementar dotaciones, digo que no es estructural.
-Entiendes que si no se supera el 10% no hay que compensar dotaciones?
-Aparte de si es estructural o no..
-Si hay incremento mayor del 10% de la zona homogenea que entiende la Junta, por no ampliar polémicas, quizas se deban ampliar o mejorar dotaciones. Pero si es menor no. Y nunca estructural si no se supera el 10% del área
-Lo del 10% es para desconsolidar o no, pues para las dotaciones ha de aplicarse el 36.2.2 de la loua, lo que pasa es que si es menor del 10% podría, justificadamente, compensar económicamente el incremento dotacional
-Así lo entiendo yo
-Todo incremento de aprovech. Aunq sea menor al 10% requiere dotaciones y si hay incremento de edif. Resid. Además exige sgal
-Dotaciones si, estructural no necesariamente. ¿Y si no hay incremento de poblacion? Y el incremento del 20% de la densidad, que no requiere incremento de SSGG?
-El 20% de densidad si requeriría ssgg lo que se salva es de ser estructural
-Si no recuerdo mal. Hablo de memoria
-Es claro que no lo requiere.
-Es cuestion pormenorizada y la modificacion de la instruccion 1/2012 es clara. Si requiere incremento de dotaciones locales vinculadas al numero de viviendas. Es incremento de densidad sin incremento de edificabilidad.
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