[637] AFO en suelo urbano

A-Quiero haceros una consulta sobre un AFO un tanto peculiar que se me ha presentado.

Se trata de una parcela catastral que tiene frente a dos calles. En medio hay un muro (que divide los patios traseros de ambas partes) que se supone que es un lindero. En una de las partes hay una vivienda, y en la otra un almacén, con apariencia de que antiguamente fue un lugar para ganado etc

Las edificaciones datan de 1970 y estamos en suelo urbano. Presentan el afo porque quieren una segregación de la parte de la parcela que es almacén pero no procede por no cumplir una de las partes frente mínimo de fachada.

Revisando el histórico del padrón, hasta los años 90 fueron 2 parcelas catastrales.

La cuestión es que quieren vender una de las partes, y piden el AFO como alternativa a esa parcelación que no podemos hacer

Qué solución le daríais? Al AFO no le encuentro sentido: la edificación es suficientemente antigua como para acogerse a la DT5 de la LISTA (entiendo). Además, en caso de que procediera, no tendría tampoco mucho sentido porque la intención tras esa venta es demoler el almacén y construir una vivienda, y la situación de AFO no le pondría las cosas fáciles respecto a las licencias que luego necesitara para ejecutarlo

También he estado pensando en relación a esto, si desde catastro pueden devolverle de alguna forma esas dos referencias catastrales que ya tuvieron en su día…

Por otro lado, según el PGOU del municipio, hay diferentes tipos de AFO. Uno de ellos se denomina *tolerado* y dice lo siguiente:

En aquellos casos en los que los edificios, que siendo conforme con las alineaciones exteriores, altura y usos previstos por el plan general, resulten, sin embargo, disconforme con las condiciones de ocupación, edificabilidad, o de parcela mínima de las normas particulares de la zona en que estuvieran situados, y no sea necesario para la ejecución de ninguna de las determinaciones del plan, se considerarán en fuera de ordenación tolerado y podrán realizar en ellos todos los tipos de obras de conservación, consolidación y rehabilitación de edificio. Podrán admitirse, incluso, las de reforma y redistribución, siempre que no generen aumento de volumen y se renuncie al incremento de su valor de expropiación.

En el régimen de fuera de ordenación tolerado, podrán autorizarse nuevos usos, siempre que los mismos se han permitido conforme a la calificación asignada a los terrenos por el plan

Una última cosa: no termino de entender la redacción del pgou . En otra de esas “tipologías” de AFO dice:

Cualesquiera otras obras, excepto las de demolición serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones

B-¿Seguro que no estás mezclando las AFO con las Fuera de Ordenación ordinarias?

C-Comprueba que la finca tenga una única escritura, porque si catastro unificó las fincas, sería porque la propiedad las unificó en notaría. Si no fue así, a lo mejor sigue en separadas en escritura.

A-A día de hoy tienen una escritura única, entiendo que entonces no podrán separarlas en catastro, no?

Mmm creo que no. Igualmente lo comprobaré de nuevo cuando tenga las nnuu delante. Hablan de fuera de ordenación integral, diferido y tolerado

D-Con la regulación actual, que intenta coordinar la información catastral con la registral, lo cual no se suele conseguir muchas veces, pues hay muchos problemas para no coincidencia formal y/o física de fincas y parcelas; sería dificil que una parcela se inscriba ahora cómo dos. Sin embargo, hay que considerar que el objeto del Catastro era la formación de una base de datos fiscal, o sea de riqueza y de paganos; por lo que al ayuntamiento le da igual que no sea el propietario quien paga el IBI o si las lindes son correctas. La información tenía cierto carácter chapucero, al calcar sobre fotos aéreas sin rectificar su oblicuidad (un edificio de tres plantas tapa el ancho de una calle en oblicuo al alejarse del centro de la foto) ni comprobar sobre el terreno, por lo que los errores de lindes son bastante recurrentes. En cambio, el Registro es una base de datos textual formada con el soporte de contratos y otros actos jurídicos, que obviaban las realidades físicas y urbanísticas, hasta que el legislador les ha ído metiendo en verea (atando en corto a los Notarios, que se inventan nuevas estratagemas para que siga sin control el negocio), con sucesivas garantías y exigencias legales, mediante modificaciones de la legislación de Suelo desde 1990. Por todo eso, es muy posible que esas dos parcelas catastrales hayan sido independientes, tal que el catastro las unificaría, sólo porque figurara el mismo dueño o que se lllamaran igual o a saber por qué; además de que son recurrentes en él los "desconocidos" y la atribución de parcelas preguntando a los vecinos, sin soporte documental.

C-creo que te han presentado un AFO respecto de la segregación/parcelacion en base a la doctrina de la Dirección General de Registros ( ahora se llama de Seguridad Jurídica y Fe publica ) que permite la inscripción de segregaciones/parcelaciones por “ prescripción”

Si no cumplen la unidad mínima, no se pueden segregar.

Otra cosa es lo de la prescripción, que es una especie de AFO de fincas, pero que no es una cosa muy aceptada, al menos lo que yo he estudiado

E-¿Se puede acreditar que ya eran dos unidades de uso diferenciadas e independientes antes de 1986? Porque en ese caso el propio reconocimiento de las edificacióones como asimiladas a edificaciones con licencia (DT5) supondría que la parcelación también fue legal, y quedarían las dos en situación Legal Fuera de Ordenación. Y si vuestro planeamiento no considera inedificable ninguna parcela existente en el momento de su aprobación, podría tener el problema resuelto ya que podria demoler y edificar.

F-Creo que el artículo 292.2 del Reglamento de la LISTA te lo aclara. Echale un vistazo

A-Esta ha sido otra de las opciones que tenía en mente pero no sé cómo de correcto es un AFO por prescripción

Puede ser que tengan medios para acreditarlo… a ver. Es cuestión de una herencia de un familiar lejano, hay muchos herederos y encontrar papeles también está siendo una tarea ardua

En fin, muchas gracias por la ayuda, ha sido muy útil !

G-Según esta información, entiendo q toda la finca es anterior al 86 y se tratan de edificaciones con licencia por la DT 5 lista (Certificación administrativa del régimen jurídico). No procede AFO.

No se puede segregar si no cumple ancho mínimo de frente de parcela, en este caso.

H-Entiendo que si la división física lleva más de 6 años, se podría hacer por prescripción del acto parcelación (art 292.2 RG-LISTA)

Existen muchas Resoluciones en este sentido de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

Creo que confundes el Fuera de Ordenación (regulado en el Artículo 1.1.11 del PGOU) con el Asimilado a Fuera de Ordenación (no está regulado en tu PGOU)

A-Puede ser

B-A eso me refería yo con lo de "mezclar".

I-Buenas en relación al tema, en las consultas y respuestas más frecuentes en relación a la Lista y RGlista, publicado por la Consejeria, se indica que para que se pueda plantear un AFo que arrastre parcela, tiene que haber dos construcciones en la parcela. Pero un pequeño almacén y una vivienda se pueden considerar dos construcciones. Es una cuestión que me está planteando. Qué opináis? Gracias

B-Bueno, no es solo que lo digan las Faqs, se dice muy claro la Ley, y ya era así en el decreto ley 3/19.

Pero habla de 2 edificaciones. Hay matices entre edificación y construcción.

C-Eso es porque la resolución de AFO hace los efectos de la licencia de segregación y arrastra la parcela o lote SOLO cuando existe parcelacion urbanística ilegal, 292 RGLISTA para suelo urbano y 174 LISTA, 410 RGLISTA

H-Creo que te refieres a lo dispuesto en el artículo 363.2 del RG-LISTA. Entiendo que si dichas edificaciones están delimitadas en parcelas independientes (vallados), se podría llevar a cabo.

Segun el anexo de definiciones del RG-LISTA, edificación es todo tipo de obras y construcciones que tengan carácter permanente y sean susceptibles de albergar un uso.