A-Las agregaciones de fincas conformes con la ordenación territorial y urbano, están sujetas a comunicación previa (art. 294 RG-LISTA).
El art. 289 RG-LISTA, dice que la misma debe contener los datos identificativos y cualquier otro dato relevante para el inicio de una actuación.
Se presenta a licencia un proyecto básico, que emplaza la edificación sobre 6 parcelas catastrales y registrales distintas pero que lindan entre sí, y su agregación cumpliría la normativa urbanística; también presentan una comunicación previa, conteniendo los datos identificativos, las parcelas origen y la parcela que resultará tras la agregación; la agregación no se ha llevado aún a cabo.
Entiendo que no podemos tramitar la licencia de obras porque la edificación presentada, no cumpliría las ordenanzas tal y como están hoy en día las parcelas. ¿Compartís esta opinión? Y en caso afirmativo, ¿que solicitaríais previo a la tramitación de la licencia?, ¿copia de las escrituras?
B-En mi opinión debe concederse licencia, incluso si en un futuro no hace la agregación porque el solar sobre el que se construirá la edificación cumple con la parcela mínima. Creo, en cualquier caso que con motivo de la declaración de obra nueva se lo pedirá el Notario o el Registrador, pero este no debe de ser un impedimento para la concesión de la licencia en las condiciones que planteas.
A-¿Aunque en la actualidad incumpla separación a linderos, retranqueos,… sobre los linderos reales? (Art. 288.1.b RG-LISTA)
B-¿A qué linderos? ¿A los límites de las propiedades actuales o a los límites de la actuación?
C-Entiendo que la edificación para la que se solicita licencia debe emplazarse en una parcela urbanística, y un conjunto de parcelas catastrales independientes no lo es
Debe justificarse primero el resultado de la agregación o agrupación previo a la concesión de la licencia
B-Artículo 287.3 de RG.
A-no estoy entrando en la titularidad de las propiedades, sino en los linderos actuales de las parcelas. Hasta que no se produzca la agregación de la mismas, entiendo que debe cumplirse con la normativa de aplicación de cada una de ellas. El hecho de que la comunicación previa previa acredite que tras la agregación cumplirá la normativa, creo que no es suficiente, porque de no agregarse finalmente, la edificación incumpliría las ordenanzas de aplicación.
D-Si no consta agrupada (o que conste en catastro o que presente la escrituras de la agrupación), entiendo que tendría que justificar el cumplimiento de los parámetros urbanísticos de la edificación por cada parcela.
B-En mi opinión la definición de solar del artículo 13 de la LISTA no hacer referencia a estructuras de la propiedad o de parcelarios catastrales o registrales y por ello entiendo que un solar sobre el que se puede edificar puede estar compuesto por una o varias parcelas catastrales o fincas registrales.
Solar no es igual a finca registral o parcela catastral.
A-Las parcelas tienen unos límites reales, que en este caso, se aportan en la propia comunicación previa presentada, donde se recoge la existencia de 6 parcelas, 6 solares, con sus identificaciones catastrales y registrales.
B-En mi opinión a la licencia se puede conceder para construir una edificación sobre un solar único (a los efectos urbanísticos) constituido (a otros efectos) por 6 parcelas catastrales y las fincas registrales que correspondan. No le veo inconveniente.
Y encime te comunica la agrupación.
Lo que no puede es incumplir los retranqueos en la delimitación del solar.
E-En mi opinión, la comunicación previa de la agregación debería acompañarse de la documentación acreditativa de la agrupación efectivamente realizada. A estos efectos, a los efectos urbanísticos consideramos la parcela catastral al momento de solicitar el acto urbanístico (sin entrar en la titularidad) , ya que el otorgamiento de la escritura de agregación y la inscripción registral pueden resultar voluntarias para el interesado.
F-Estoy de acuerdo, urbanísticamente la única determinación que nos alteraría la agregación es el nº máximo de viviendas y alineaciones a linderos y sin embargo puede comprobarse de forma simultánea en la licencia y en la comunicación. Después el notario la va a exigir en cualquier caso
G-Estoy de acuerdo, debe acompañarse de la documentación acreditativa de la agrupación
H-En mi opinión, lo que acredita la agrupación de las parcelas urbanísticamente es la mera comunicación. Como consecuencia de ésta, se podrá modificar Catastro y Registro, pero no al contrario. El título que posibilita los cambios en la agrupación de parcelas es el acto administrativo, es decir, la comunicación
E-Creo q el tema no es fácil de encajar, y no es baladí.
Bajo esta óptica que planteas de mera comunicación previa como acto habilitante sin acreditar ningún otro requisito, podría ocurrir que, si posteriormente los actos materiales o juridicos de la agregación se malogran y se ha autorizado una obra sobre la presunta propiedad agrupada, se incurra en situaciones de incumplimiento indeseado.
Por ello, parece lógico que la comunicación no sea una mera información de voluntades, sino se acompañe con documentos acreditativos sobre su efectiva agregación, siendo lógico, al menos, pedir la efectiva alteración catastral, que sirva de base para considerar que la agrupación se ha producido y puedan fiscalizarse sobre ella parámetros y determinaciones urbanísticas.
B-En ese caso , la legislación hubiera previsto el trámite de concesión de licencias para la agrupación o agregación, como sí se ha hecho con las segregaciones, pero no lo ha hecho. No se concede licencia a las agrupaciones o agregaciones, solo se comunican.
Después la Administración si lo estima, podrá verificar el acto o no, pero no puede condicionar la concesión de una licencia de edificación.
G-Los parámetros urbanísticos se aplican a la parcela.
La parcela de la dispone el Ayto es la catastral, parcela catastral que es obligatorio identificar para la resolución de la licencia, consecuentemente se necesitaría documentación acreditativa de la agrupación,
I-La comunicación previa constituye la transmisión de la información a efectos del conocimiento de la Administración para el ejercicio de un derecho (art. 69 LPACAP). Por lo cual parece que la comunicación podría considerarse en si un acto jurídico (Así se desprende en la Guía publicada por la Junta tras la aprobación del Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo). Es decir, no se necesitaría acreditarse la formalización de la agregación mediante escritura (o al menos no se tienen herramientas administrativas para exigírselo) ya que el acto jurídico se ha efectuado con la comunicación (como en el cambio de titularidades o las DR). Por lo cual, aun no apareciendo aun en Catastro, la administración es conocedora de la agregación y debería surtir efecto para la tramitación de la licencia de obra.
B-En la resolución se pueden poner las 6 referencias catastrales, en lugar de una solo que aún no se conoce.
El 303 de RG dice que se incluya la identificación catastral, pero no entiendo porqué tiene que ser unitaria.
En cualquier caso, va sí se incluye la georreferenciación.
I-Si lo que se pretende es tener constancia fehaciente de la formalización del acto antes de conceder licencia (aunque hay que empezar a ser conscientes de las responsabilidades que los administrados tienen conforme a las DR y comunicaciones), la comunicación de la agregación es una actuación independiente y previa a la solicitud de licencia y está sujeta a control posterior (art. 289 del RG-LISTA), en ese momento sí si podría solicitar la correcta formalización del acto en base a las actuaciones de comprobación, inspección y control que tiene la Administración para verificar el cumplimiento de los requisitos normativos (art. 369.7 del RG-LISTA). ¿Cómo? pues no sé si solicitado la escritura (no veo mucho fundamento para solicitarla) pero a lo mejor sí se podría requerir acreditación de la modificación Catastral en base a ser el registro publico que acredita las parcelas en las que se desarrollarán las futuras actuaciones edificatorias (aunque igualmente lo veo poco fundado).
J-Las agregaciones nos es algo que preocupe al legislador urbanístico, sino las divisiones. Por eso se limita a que se lo comuniques (sin obligación de control posterior, solo posibilidad), además creo recordar que al Registro de la Propiedad no le hace fata este paso previo para proceder a la agregación. Yo pienso que si las fincas a agregar (o sin agregar) cumplen urbanísticamente, no es necesario acreditar su agregación. O dicho de otro modo, ¿se puede pedir licencia con un proyecto único sobre dos parcelas de propietarios distintos? Mi postura es que sí.
B-Yo opino igual que J. No podemos buscar un trámite o una obligación donde no la hay.
A-Al final me vais a convencer
I-Cuando venga un señor pidiendo explicaciones de porqué le hemos concedido licencia de obra a su hermano (con el que no se habla, por supuesto) sobre los dos solares contiguos, cuya propiedad les dejó respectivamente en herencia su padre... Creo que te lo vamos a mandar para que tú se lo expliques 😂
Bromas aparte, coincido con J, y voy a rizar un poco el rizo. Qué pasa si en el planeamiento dispone que las unidades de intervención a efectos edificatorios son las parcelas catastrales. Normalmente pone la "unidad mínima" en coherencia con lo que dices, pero he visto alguna así (salvando la de los conjuntos históricos que sí suelen redactarse así y dan condiciones de agregación). ¿Se concede o hay que esperar a la formalización del Catastro?
B-¿De verdad debe condicionar el diseño de una ciudad de ese modo la cartografía catastral? Llevamos coordinando menos de 10 años y en mi municipio creo que no estará coordinado (y con errores) ni un 15 %. Si esperamos otros 10 años quizá la realidad se parezca a la estructura del catastro pero mientras ...
E-Por finalizar este debate, el Art. 294 RL alude a que están sujetos a Comunicación Previa "LOS ACTOS" de agregación, por lo que abundando en lo ya dicho sobre la necesidad de aportar documentación acreditativa, parece lógico entender que la comunicación no sebe ser sólo una mera manifestación del interesado, sino que éste debe poner de manifiesto ante la Administración urbanística el ACTO JURÍDICO que ampara dicha agregación, y que podrá ser el otorgamiento de escritura, inscripción registral o alteración catastral. No creo que con ello estemos imponiendo más trámites, requisitos u obligaciones de los que exige la norma.
K-Nosotros solicitamos eso que comentas en el control de las comunicaciones previas las, al igual que las DR, con base en el artículo 369.1 del RGLISTA
L-Nosotros tb lo hacemos así, debe acreditar el acto que ampara la agregación.
Y en cuanto al debate, entiendo que deben agrupan para conformar una nueva parcela urbanística o unidad predial la cual está sujeta a unos parámetros. Para nosotros es necesario que se acredite la agrupación previamente a la concesión de licencia de edificación
B-Buenos días, pero el debate no es qué se pide para la verificación de lo comunicado sino si se condicionaba esa verificación a la concesión de la licencia de obre. En mi opinión no debe condicionarse.
M-La comunicación previa debe venir ya con algún documento que acredite la agrupación en sí….suele ser la escritura pública, como bien decís más arriba. La verificación debe ser previa a la licencia, porque lo único que tienes que hacer es comprobar que efectivamente se ha agrupado. No veo el problema de hacerlo antes de dar la licencia, el mismo técnico puede hacerlo
Sin la comunicación previa de la agrupación entiendo que no puede darse la licencia, si los parámetros de la edificación que se va a llevar a cabo necesita de esas “seis parcelas”
E-En mi opinión, y en relación al requisito de la agrupación para el otorgamiento de la licencia, creo lógico plantear que la licencia debe basarse en una previa concreción jurídica y material de la propiedad, suelo o parcela sobre la que se hace la verificación urbanística, y sobre la que posteriormente desplegará sus efectos, ya que el acto urbanístico que enjuicia la licencia necesita un referente parcelario que exista, y que no sea un futurible... Para mí es una cuestión de coherencia y de seguridad jurídica...
B-... pero no es una exigencia legal.
N-Las licencias son actos reglados, si es necesaria la agrupación para cumplir parámetros será requisito previo, caso contrario y no agrupasen parcelas se tendría que denegar la licencia.
No hay comentarios:
Publicar un comentario