A-Como se comentó en la reunión de BPU en directo sobre las Modificaciones de las determinaciones de los instrumentos de planeamiento general vigentes (DT 3º del Reglamento). Aquí va un caso concreto que nos toca impulsar y os pido vuestra opinión.
Se trata de un suelo urbanizable de uso global residencial, cuyo límite incluye dos parcelas que se encuentran claramente en situación de Suelo Urbano "consolidado" de acuerdo al artículo 13.1.b de la LISTA, y además se pretenden modificar determinaciones establecidas en el PGOU para dicho Sector puesto que la realidad a día de hoy en esos suelos ha cambiado sensiblemente desde su aprobación definitiva (2012)
De acuerdo a la D.T 3º. apartado 3, entiendo que "cuando la modificación implique un cambio en la delimitación del sector, se requerirá antes de la tramitación de una propuesta de delimitación de la actuación".
Así que este es el camino que hemos pensado: 1º Propuesta de Delimitación de A.T.U como Actuación de Nueva Urbanización, dejando fuera del ámbito las referidas parcelas en situación de Suelo Urbano. 2º Tramitación de Plan Parcial. 3º Modificación del PGOU ó POU para establecer la ordenación detallada de las parcelas que se quedan en suelo urbano "consolidado".
B-entiendo que de acuerdo al Art. 78.2.b del Reglamento, si las parcelas que van a ser Suelo Urbano no llegan al 15%, entiendo que no haría falta la PDATU (Propuesta de delimitación previa).
A-Yo pudiera entender que esa posibilidad sería, en todo caso, para ajustar los límites "a la ordenación urbanística de los suelos colindantes a la ATU", según establece el precepto que mencionas, que tampoco estoy seguro si nuestra pretensión se puede entender como un ajuste.
No obstante, como en este caso estamos ante una modificación de las determinaciones del PGOU vigente, entiendo que prevalece la DT3ª. 3, donde no se hace excepción a la necesidad de tramitación de la PDATU.
C-Yo entiendo que es como apuntas, Paco. Casuística que, igualmente, hemos consultado con el Servicio de Urbanismo de la Delegación Territorial y nos han ratificado en el sentido que comentas. Transmitiéndonos que a la hora de proponer el cambio de delimitación será preciso motivar también la viabilidad de futuro desarrollo del resto de suelo urbanizable que queda fuera del nuevo ámbito que se propone
D-Sí he entendido bien hay una parte del suelo urbanizable que según el art. 13.1.b tendría la consideración de urbano y se pretende en virtud de lo cual dejarlo fuera de la ATU. Esto es la casuística que venimos advirtiendo desde que se considero de manera tácita clasificar suelo urbano según sus condiciones (DT 1ª de la LISTA) sin que exista un instrumento urbanístico que haya fijado ese régimen (por decirlo de alguna manera rápido y pronto, es urbano según la ley pero no consta así en el planteamiento).
Creo que el punto 5 de la DT 3ª del RG-LISTA viene a intervenir en esta cuestión, disponiendo que al no tener ordenación detallada, será necesario establecer las propias de este nivel de Ordenación.
La duda que me surge es si ese suelo urbano hay que dejarlo fuera de la ATU o es necesario que esté dentro y ordenarlo también
A-Yo en principio, creo que ese suelo urbano "de hecho", debe quedarse fuera de la delimitación de ATU. Sobre los mismo no hay ACTUACIÓN.
Mi única duda es sobre que instrumento procede para dotarlos de ordenación pormenorizada (Zonificación del suelo urbano y demás).
Por un lado, de acuerdo a la DT3ª. 5, debe ser mediante modificación del PGOU vigente. Pero según la DT1ª.1, en su segundo párrafo, esa ordenación pormenorizada necesaria, podría establecerse mediante un POU, no? (art. 89.1 RG).
A ver si alguien lo tiene mas claro.
E-Una posibilidad sería establecer dos ATUs: una sobre el suelo urbanizable, y otra sobre el suelo urbano. Esta segunda tendría la consideración de Actuación de Mejora Urbana, a desarrollar mediante un Estudio de Ordenación, para poder establecer justamente la ordenación de esta zona.
A-tu crees que el EO puede establecer la ordenación detallada del 78.2.a del RG ?. Esos suelos solo precisan de esa determinación: "a) El establecimiento de las zonas de suelo urbano ". Que lo mas sensato sería asignarle alguna de las ya establecidas para el suelo urbano por el PGOU. No precisan de ninguna otra determinación si ves el esquema que mandé
E-El art. 92 del RELISTA recoge que un Estudios de Ordenación tiene por objeto delimitar y establecer la ordenación urbanística detallada. Tal y como yo lo veo Paco, el que la ordenación asignada sea ya una preexistente en otra zona de suelo urbano o no, no tendría que ser relevante, sería lo de menos.
F-Hola. En todo lo que estáis sugiriendo de este asunto echo en falta tratar el tema de asegurar el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas de los propietarios de esa pequeña porción de suelo al que se le quiere cambiar de régimen, sobre todo las relacionadas con la gestión y ejecución.
A-"2. Los Estudios de Ordenación contendrán las determinaciones de ordenación detallada establecidas en el artículo 90.2"
El 90.2: "2. Los Planes Parciales de Ordenación contendrán las determinaciones del artículo 78.2.b), c),
d), f), g), h) y j), que no podrán contradecir las establecidas, en su caso".....
En el 90.2, que se corresponde con los Planes Parciales, falta el 78.2.a. Por eso te lo decía
E-Un Estudio de Ordenación es un instrumento para el suelo urbano. Yo entiendo que el legislador lo que pretende en el art. 92 en su llamada a 90.2 es no repetir la misma información que ya contiene ese articulado, pero aplicado a suelo urbano Paco.
G-Totalmente de acuerdo
H-En mi opinión, si conforme a la Transitoria 1ª de la LISTA ese suelo es urbano, hay que aplicar la DT3ª del Reglamento APARTADO 5. Requiere innovación del planeamiento vigente. O al menos eso parece decir ese apartado precisamente para este tipo de casos.
D-Coincido con E
A-Es lo que parece de mas inmediata interpretación. Pero en mi opinión entra en contradicción una disposición transitoria con otra. Y ahí es donde se plantea la duda
D-el suelo urbanizable restante (dejando fuera el urbano, que debería ser ordenado con una ATU de suelo urbano) supone una modificación del PGOU, que según el cambio de paradigma de la LISTA debería hacerse por una ATU, que interviene en las determinaciones de la ordenqcion general pero tiene carácter de desarrollo en suelos urbanizable ordenado, como bien planteas. Creo que ese es el matiz que hay que tener en consideración al desarrollo de suelo urbanizable sectorizado a través de ATUs, que no implicarian en este caso una innovación del Plan general (DT 2ª del RG-LISTA)
A-Si. Completamente de acuerdo. Efectivamente esos terrenos estarán sujetos a la tramitación posterior de un Plan Parcial que modifique la ordenación establecida por el PGOU vigente (loua).
G-Conforme.
Para el "nuevo" suelo urbano modificación PGOU para establecer las determinaciones propias o en su caso definición de ATU
I-Es un gustazo leeros. Sois tela de “finos”. BUEN FINDE
C-Apunto más lo q indica Pablo. Reconduciendo lo comentado antes al caso concreto, tb hemos tenido oportunidad de consultar esa casuística con el Servicio de Urbanismo y nos remitían al referido Apdo. 5 del DT3ª del RGLISTA, via innovación del PGOU. Poniendo como ejemplo el caso de Marbella, donde muchos suelos se encuentran transformados urbanísticamente sobre parte de sectores clasificados por el PGOU como suelos urbanizables, desarrollados al amparo de PPOs que luego decayeron con las sucesivas sentencias. Mediante la innovación se ordenaría dicha parte considerada como suelo urbano al amparo del 13.1.b de la LISTA (x remisión de la DT.a)1ª), remitiendo el resto del sector no transformado a la ATU de nueva urbanización ya delimitada. Por otro lado, el EO tiene x objeto la ordenación detallada de ATU de mejora urbana, y no parece que lo que se pretende encaje con el objeto de esas, conforme establece el art. 27.1 de la LISTA
J-De acuerdo en todo con Francisco pero me gustaría hacer una reflexión sobre el punto 3º " Modificación del PGOU ó POU para establecer la ordenación detallada de las parcelas que se quedan en suelo urbano consolidado"
No tiene mucho sentido que una disposición transitoria como la tercera que aboga por evitar innovaciones de planeamiento general exija esa tramitación tan compleja para establecer la ordenación detallada de parcelas que si bien de acuerdo con el artículo 13.1.b de la LISTA tienen la consideración de urbana, a su vez estan incluidas en el ámbito de un sector de suelo urbanizable con un uso global definido que en este caso seria el residencial con un ficha donde se recogen indicaciones sobre la zonificacion del futuro suelo urbano en el ámbito del sector.
Entiendo que no sería en este caso de aplicación el punto 5 de la transitoria tercera del reglamento "La ordenación urbanística de los terrenos que, conforme a la disposición transitoria primera de la Ley, tengan la condición de suelo urbano y que no cuenten con ordenación pormenorizada..." ya que podríamos entender que ese suelo urbano si cuenta ya con ordenación pormenorizada que es la que se desprende de la ficha del sector de suelo urbanizable del que se escinde y con las alineaciones existentes al tener la consideración de urbana sin necesidad de ir a una innovación del planeamiento general.
K-Y en el caso de que ese sector tuviera excesos de Aprovechamientos destinados a obtener SSGG, ¿Se ha planteado quien correría con la parte que corresponde a esos suelos "extraídos" del sector?
A-La cuestión es que las únicas determinaciones de ordenación que están establecidas para el Sector (no es un sector ordenado), son las que se corresponden con la ordenación estructural (uso global residencial, edificabilidad del sector, etc) y con la ordenación pormenorizada preceptiva (únicamente las reservas de dotaciones de los sistemas locales, y el trazado de algunos viarios vinculantes, y densidad de vivienda).
No puedo basarme en ninguna determinación de la ordenación pormenorizada potestativa para poder desarrollar la actividad de edificación: condiciones de uso, condiciones de implantación en la parcela, condiciones de la edificación, volumen edificable. O sea, ordenanzas de edificación.
El sector no tiene excesos, ni SG adscritos. Y el Sector conforma su propia Area de Reparto.
No obstante, está claro que estos suelos "a extraer" como indicas, no van a participar de los gastos correspondientes a la contribución a SSGG que nuestro PGOU establece en unos 15 €/ unidad de aprovechamiento.
J-¿pero la ficha no establece un uso residencial característico ya existente en las ordenanzas a la que se pueda remitir ese nuevo suelo urbano?
A-No. Solo uso global, el residencial, y eso si una densidad de vivienda. Pero no fija ninguna tipología concreta, ni ninguna otra ordenanza de edificación.
Lo sensato, en mi opinión, sería poder asignarle a dichas parcelas "extraídas" alguna de las ordenadas de suelo urbano que si contempla el PGOU, sin necesidad de tramitar toda una innovación. Pero no sé cómo. Creo que sería lógico que fuera la propia Propuesta de Delimitación de ATU, quien lo hiciera.
J-Sería lo más lógico. Por proximidad a tipologías del entorno e intentando no dejar nada fuera de ordenación legal
B-una MOD de PGOU con la LISTA, que es el procedimiento que yo entiendo para darle ordenación detallada a esas parcelas, ahora no requiere tanto tiempo, algunas se están aprobando en 5 meses o menos, la VIS entiendo que no será un problema, apenas tendrá informes sectoriales y el único escollo grande es el trámite ambiental, no obstante, si podéis conseguir justificar su innecesariedad, Medio Ambiente está dando más de las que parecen (mediante la consulta previa claro), incluso para cambios de calificación....
A-Así es, lo entiendo como tu y así lo haremos por no darle mas vueltas al asunto.
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