A-Alguna experiencia relacionada con la modificación de uso de locales a vivienda en plantas bajas de edificios existentes donde la ocupación de la misma alcanza el 100% solo permitido para uso comercial?
Solo encuentro regulación sobre esto en el Pais Vasco, donde en distintos municipios aprueban ordenanzas expresas que lo regulan.
La cuestión o dificultad no está en la compatibilidad del uso, sino en el posible incremento de edificabilidad y de densidad de viviendas que puede producirse.
B-Si el único uso permitido es el comercial, para establecer el uso de vivienda de necesitaría la innovación del PGOU.
A-El uso de vivienda es el principal y el permitido en esas parcelas. Como compatible, se permite el comercial y otros.
Ese no es el problema. La duda me radica en que se otorgan licencias para la implantación de usos comerciales ocupando el 100% en planta baja, siendo esta ocupación solamente permitida en el caso de usos comerciales (solo el 80% para uso residencial), además sin computar el exceso hasta el 100%.
Por tanto, si ahora se quiere cambiar el uso comercial por el residencial de esas plantas bajas ocupadas al 100%, entiendo que se consumiría una edificabilidad no permitida y se ocuparía un 20% mas de lo permitido.
Ello, con independencia de que se pudiera entender también un aumento en la densidad de vivienda.
C-Con ese argumento, de estar ocupada la planta baja al 100%, difícilmente se podría adaptar a vivienda, por la necesidad de disponer iluminación y ventilación natural para todas las estancias, salvo que se abran patios; lo que perjudicaría a los propietarios de la planta primera y supondría una modificación de la División Horizontal y de las cuotas.
A-Es cierto. Esa limitación es insalvable. Pero se podrán dar casos en los que la morfología de la edificación, por ejemplo parcelas en esquina con fachada suficiente para que se puedan considerar viviendas exteriores, lo permita salvando la limitación de la salubridad.
O en el caso de edificios con patio interior al que darían frente las viviendas y cumple con la superficie mínima para considerarse vivienda exterior
D-En nuestro Ayuntamiento nos hemos enfrentado a algún caso similar y hemos requerido que el local realice un cambio de uso (actualmente el uso que tendría sería comercial y se quiere pasar a vivienda) en ese cambio de uso se puede exigir que se adapte a los parámetros urbanísticos que disponga el plan para vivienda y que por supuesto no supere la densidad de vivienda.
En esos casos podría caber un Estudio de Ordenación que recoja un aumento de la edificabilidad y/o del número de vivienda, aunque siempre dentro de los límites en el Plan General y contribuyendo con los deberes necesarios
E-Habría que ver el caso. Si el uso comercial en planta baja es compatible con el residencial, si es el único uso posible en planta baja, o las condiciones de ocupación para el comercial. Aumentar viviendas en una parcela residencial no tiene porqué que necesitar un instrumento de ordenación.
A-Yo estoy en esa línea de interpretación, y mas con la modificación que el Decreto Ley de hoy hace del artículo 47.3.b del RG.
F-Así se hace en Sevilla
Todas las semanas se llevan a Comisión Ejecutiva unos cuantos expedientes de “adecuación de local y cambio de uso” ( a vivienda, a apartamento turístico o a vivienda con fines turísticos, VFT)
en la web de la Gerencia hay acceso a formularios específicos
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