A-Se nos plantea una duda. Se da el supuesto de una finca en suelo rústico donde ya existen varias edificaciones y una piscina año de construcción 1980 sin licencia. Hay dos viviendas destinadas a uso turístico registradas en la Junta y una nave. Los promotores pretenden iniciar una nueva actividad de Salón de Eventos/Celebraciones de la nave y las viviendas mantenerlas de uso turístico. Se ha presentado solicitud para autorización de actuación extraordinaria en suelo rústico acompañada de Proyecto de Actuación para Eventos y celebraciones.
Nos planteamos varias preguntas al objeto de regularizar las edificaciones existentes y el cambio de uso:
_ Es necesario un AFO previo o se puede tramitar directamente el Proyecto de Actuación
_ Cuál sería la cuantía para fijar la prestación compensatoria si ahora no se hacen obras de ampliación?
B-si las edificaciones son compatibles con la ordenación urbanística (planeamiento municipal y Reglamento Lista) podríais legalizar mediante Actuación Extraordinaria y posterior expediente de legalización. Si no lo fuesen, tendrían que obtener AFO o Certificación anterior al 75 y luego cambio de uso a través del Proyecto Actuación.
La Prestación compensatoria cambiará en función de cada caso
C-Y que el uso que pretende implantar sea autorizable
D-Supongo que las casas "con uso turístico" (no se que con que tipo de alojamiento turístico en el medio rural están inscritas: Casa Rural, apartamentos turísticos, complejos turísticos rural, hotel rural, de acuerdo al Decreto 20/2002), no cuentan ni con licencia de legalización de la edificación, ni con título para el ejercicio de su actividad.
De ser así, para legalizarlo todo, entiendo que deberán de tramitar la autorización extraordinaria mediante la tramitación del Proyecto de Actuación que contemple todos los usos. Claro está que estos usos no podrán estar expresamente prohibidos en vuestro planeamiento general. Ambos usos (alojamiento rural y salón de celebraciones están dentro de las actuaciones extraordinarias expresamente recogidas en el 22.2 de la LISTA y 30.4 del RG).
Por otra parte, entiendo que la prestación compensatoria será del diez por ciento del presupuesto de ejecución material que estimes de las edificaciones aplicando un módulo/m2, "excluido el coste correspondiente a maquinaria y equipos, sin perjuicio de las reducciones que puedan practicarse sobre la misma conforme a lo dispuesto en las ordenanzas municipales".
A-Muchas gracias
Exacto. Ninguna construcción tuvo licencia. Y las viviendas están inscritas en el registro turístico como alojamiento rural.
Procederemos al trámite de P ACTUACIÓN EXTRAORDINARIA del conjunto autorizando los usos de Salón de eventos y alojamiento rural. Teníamos más claro esta línea, pero debatiendo surgió la duda de si procedía realizar un AFO… perfecto, ahora lo defenderé con más seguridad mi decisión.
Por otro lado, como las construcciones están realizadas.
El P. ACT. EXTRAORDINARIA. Presentado contiene todo lo establecido en el art 33 de RG y se tramita según el procedimiento del art 32 Rg.
Previo a la obtención de todas las autorizaciones sectoriales y audiencia a colindantes. Se aprueba el P. ACT. EXTRAORDINARIA.
Posteriormente se deberá requerir el proyecto de legalización (puesto que ya está construido) y adaptacion de la nave a salón de eventos. Ahí será donde se valoren todas las construcciones y así poder obtener el 10% de prestación compensatoria. Además del documento para el trámite de Calificación Ambiental y proceder a otorgar la correspondiente licencia de actividad. Cierto?
E-Yo entiendo que es correcto
D-También lo entiendo así.
F-Yo vería de todas formas la sentencia del TC, por si acaso.
A-Muchas gracias
G-Muy importante. Un centro de celebraciones en suelo rústico ?? cumple para ser considerado actuación extraordinaria??
E-Por regla general sí.
H-Habrá que justificar su interés público. Desde luego precedentes hay por un tubo.
A-Hombre claro!!! De eso trata un proyecto de actuación, de justificar que el uso es de interés público!!!
H-Pero no todo lo que se presenta bajo el paraguas de un proyecto de actuación, pretendiendo su interés público, lo tiene realmente. No creo que por el mero hecho de su uso esté automáticamente justificado.
Ya te digo, yo personalmente no tengo muy claro que sea fácil que ese uso, tal cual, justifique los puntos del 30.2 del RLISTA. Pero precedentes hay muchos (aunque sean con la LOUA la inmensa mayoría).
A-Ya es una decisión política…….
H-No es tanto cuestión de que dependa de "decisión política" como que está en sus manos en un acuerdo municipal. Pero deben satisfarcerse los requisitos del artículo 30.2, no es cuestión solo de tomar decisiones.
I-Al respecto de las viviendas de uso turístico, me hicieron una consulta parecida. En caso de que estén en situación de AFO y sean legalizables pueden optar por el AFO o por la legalización. Así se aclaró en las consultas del 3/2019.
Por tanto, puede ocurrir k le resulte económicamente más conveniente al promotor pagar el AFO para evitar la prestación compensatoria sobre las viviendas turísticas.
¿Encontráis algún inconveniente?
Así me lo plantearon. Es chapucero, pero ¿lo veis viable?
Si no he entendido mal, las viviendas seguirán con el mismo uso y lo que cambiará de uso es solo la nave industrial.
C-Si es legalizable no procede AFO, pues no hay fuera de ordenacion
Es irregular por no ser conforme a licencia, pero no AFO
I-En el documento de consultas del 3/2019 se respondía a la siguiente pregunta:
"¿Es posible reconocer AFO en una edificación que es conforme con la ordenación urbanística pero que carece de título habilitante o debe solicitarse la preceptiva licencia de legalización (previa tramitación, si fuera pertinente, de Proyecto de Actuación)?
Si la edificación es conforme con la ordenación urbanística procede su legalización.
No obstante, al no disponer de licencia se trata de edificación irregular, por tanto, es posible solicitar la declaración de AFO cuando hubiera transcurrido el plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística.
No obstante, se comprende que siempre será más ventajoso para el titular solicitar la legalización de las obras que solicitar la Declaración de AFO.
Otra cuestión a valorar es que mientras la Declaración de AFO solo procede cuando la edificación se encuentra terminada y ha transcurrido el plazo, la legalización es posible en obras no finalizadas siendo título habilitante para la terminación de las obras."
Entiendo que dicha consideración sigue vigente, ya que la LISTA ha transpuesto el 3/2019 practicamente tal cual.
J-Un AFO es una obra ilegal para la que ha caducado el plazo para ejercer la disciplina urbanística, sea o no legalizable.
La normativa turística vigente (no se todavía q pone en la nueva), en el D28/2016, para las viviendas con fines turísticos es obligatoria la licencia de ocupación, establecido en su art 6a). Otra cosa es la vivienda turística de alojamiento rural,( art 48 de la ley 13/2012), cuyo uso turístico es temporal, máximo 3 meses, que no lo deja claro explícitamente, pq el art 2 del decreto 20/2002 es ambiguo, de ahí q se de por válido un AFO.. Por lo que, a menos q la nueva norma lo cambie, si el uso es turístico todo el año parece que no puede ser Afo.
K-Comparto la opinión de J: cabe afo aunque sea legalizable, por no contar con licencia y haber transcurrido el plazo de 6 años. Si es AFO no hay ocupación/utilización para ejercer actividad, exigible si es legalizable
J-La definición de AFO en el 174 Lista y 404 del reglamento es precisamente eso: obra irregular para la que ha transcurrido el plazo para ejercer la legalidad urbanística
L-ya estamos más que acostumbrados a lo de eso es decisión política; pero recuerda que ello no es patente de corso para cualquier cosa y aquello de que las decisiones discreccionales han de estar expresamente justificadas, teniendo en cuenta de que el art. 9.3 de la CE protege la interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos y, también del art. 103, que estos han de velar por el interés general. Los límites legales a tales decisiones hay que respetarlos; así cómo los principios de igualdad, no discriminación y proporcionalidad.
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