[268] Procedencia de AFO o de primera ocupación

-Se solicita un Afo de una edificación, (Andalucía, D 3/2019), entre la documentación aportada existe una licencia de obras del año 2005 (actualmente vigente o al menos sin caducar), las obras se ejecutaron conforme a ella pero no sé obtuvo la primera ocupacion.

A día de hoy por aprobación del planeamiento se encuentra en SUNC (Und Ejecución). Según el D 3/2019, edificación

-Según D 3/2019, los Afos se dan a edificaciones irregulares, y las define como edificación realizada con infracción de la normativa urbanística, bien por no contar con licencia o contravenir sus condiciones

-¿Procedería dar el Afo o la primera ocupación?

-Ocupacion

-Son actos favorables y tiene derecho adquiridos.

-Hay que analizar BIEN...., licencia favorable, prescritas todas las acciones y por planeamiento se modificado su estatuto jurídico, podría, y te digo podría ser un fuera de ordenación (FO). Y tiene más pinta de Ocupación

-Como bien has dicho si la edificación tiene licencia de obras y la edificación se ajusta a ella... El Ayto debería de haber caducado el expediente de licencia de obras pasado el plazo estipulado, si fuera así, si cabría AFO.

En este caso estaríamos antes un Fuera de Ordenación (art 34.1 b de la LOUA, por lo sería objeto de DR- 1 ocupacion

-Si estamos en el caso de un SUNC, creo que no procede la DR, es uno de los casos que vuelve al 13.1.d del RDUA, por ,lo que CDG y LO.

-Yo no lo veo así, conforme al artículo 34. 1b de la LOUA estamos antes una edificación en régimen de Fuera de Ordenación. Por lo que es objeto de 1 ocupación. El Ayto paralelamente deberá mandar Resolución de FO al registro de la propiedad para su inscripción. El artículo del Reglamento no tiene sentido y va en contra de la LOUA.

-Las licencias de ocupación ya no existen.

-Y las determinaciones de una Ley o de un Decreto-Ley prevalecen sobre el Reglamento, (ya se dijo en las consultas del Decreto-Ley 3/2010)

-Si no estamos en los casos del 169 bis, si existen. El 169 bis c) (remite al b) SUC), no es este caso; y el apartado d) tampoco.

-No hay determinaciones contradictorias entre el DL y RDUA en este caso

-Pues viéndolo, parece que si es así.

-La única cuestión que se me ocurre, respecto a lo ya dicho, es que el 13.1.d RDUA establece dos supuestos de ocupación.

-Para las obras amparadas en proyecto y licencia, y ejecutadas conforme a ellos, la ocupación requería CFO, y no certificado descriptivo y gráfico, exigible en aquellas "antiguas" sin necesidad de adecuaciones

-Al hilo de lo que acabas de apuntar, me gustaría plantear una cuestión. Sin tener en cuenta este caso concreto que ahora es SUNC, cuando tenemos una edificación terminada realizada conforme a una licencia de obras que no tiene CFO, caben tres opciones: que se haya realizado con Dirección facultativa y procede tramitar el CFO, que se haya hecho sin DF por lo que entiendo que procedería la legalización de la edificación y el caso de edificaciones existentes con LO pero que no consta CFO que procedería el CDG conforme al art. 13.1.d) del RDUA. Mi cuestión es: ¿dónde está el límite temporal para una edificación “existente” con LO pero sin CFO para exigirle un expediente de legalización o un CDG? (partiendo de la base de que sea conforme a la normativa vigente)

-Yo entiendo que el expediente de legalización, es cuando no consta de licencia de obras

-Me refiero al caso de que si tenga licencia de obras pero se hayan realizado sin DF

-Yo también aprecio un guirigai semántico en las últimas normas surgidas para intentar resolver las diversas situaciones que pueden darse. Por eso os planteo la siguiente reflexión sobre los requisitos para la ocupación:

En mi opinión, una obra ejecutada con licencia pero sin DF, no es una obra irregular o ilegal q tenga que legalizarse, pues la legalización en Disciplina, persigue reconducir a la legalidad algo ilícito, y este primer supuesto no contempla obras sin licencia ni contraviniendola. Esta situacion debería darse de manera infrecuente, pues si tiene licencia dispondra de un proyecto con un técnico redactor, careciendo de sentido q unas obras autorizadas no se dirijan y se certifiquen.

Cuando ello se dé, parece razonable exigir CFO, que supone en la práctica acreditar q el edificio, aun no dirigido técnicamente, se ajusta al proyecto y la licencia, y que la obra puede destinarse al uso previsto, previa verificación con pruebas de lo que los técnicos consideren.

En esta lógica, el trabajo profesional denominado Expte de Legalización, solo procedria cuando existan actuaciones que legalizar por ser irregulares, aprovechando para analizar junto al cumplimiento de la legalidad urbanistica, las condiciones de aptitud por la inexistencia de documentación técnica.

Para terminar, el Certificado descriptivo y grafico referido en el RDUA, se permite para edificaciones existentes que no precisen actuaciones materiales. Esta posibilidad, si lo relacionamos con el régimen introducido por el D-L 3/2019, podría interpretarse como el requisito que habilita la ocupación de edificaciones antiguas: anteriores a LS75 y LS90 respectivamente, al considerarse estas legales por su asimilación a edificios con licencia. Así, con este CDG no se valora el grado de adecuación urbanística, sino la mera aptitud de la edificación para su destino.

Por tanto, la exigencia de un tipo de documento u otro para la ocupacion, no dependerá de una fecha límite, sino del régimen en el que quepa encuadrar el caso.

Para terminar, algo que chirría sobre lo anterior. Me parece q el documento de respuestas a consultas del D-L 3/2019, dice que las edificaciones antiguas consideradas como Con Licencia, se entienden con licencia de todo tipo (de obras y de uso), por lo que cuando se tramita un CDG de este tipo en los municipios, será por la necesidad de obtener algún tipo de suministro o acometida en el inmueble, requiriendo las compañías el documento municipal de la ocupación.

No sé qué os parece... pero veo q a muchos nos abordan las mismas dudas.

-Respecto el CFO o proyecto de legalización para una obra con licencia pero sin dirección facultativa, entiendo que contraviene las condiciones de las misma, y que procede el proyecto de legalización. Que haya dirección facultativa competente es una condición de la licencia.

-Cuando hay infracción, procede legalizar.

La cuestión es qué pasa en las obras muy antiguas con proyecto y licencia, pero donde la DF o no está hoy día (porque no ejerza, o porque con el paso del tiempo no quiera suscribir el CFO), o nunca estuvo.

Creo q a eso se refiere el supuesto

-Aquí el problema es que son "edificaciones antiguas", 6 años, 10, 20?. En casa en cada caso y dependiendo del criterio municipal, se "obligará" o pedirá el CFO, una legalización o un CDG

-La aplicación del artículo 13 fue algo que yo pregunté en las distintas presentaciones a las que asistí del DL3/2019 y me contestaron que ese articulo no se podía aplicar a viviendas sin licencia (o que las hayan contravenido), incluso recuerdo que el  secretario de Alcalá de Guadaira, expuso que era una pena que ese procedimientos, que nos había resuelto bastantes problemas en el suelo urbano, porque si la edificación cumplía las ordenanzas urbanísticas y había pasado los plazos para su prescripción se podía tramitar la LO, YA NO SE PODÍA USAR, porque el DL deja claro que se deben legalizar o son AFO.

Yo requiero cert según el artículo 13 cuando se trata de una edificación anterior al 75 (snu) o al 86(urbano) que haya tenido reformas sin haber tramitado licencias de ocupación después de las mismas o nunca. Entiendo que son edificaciones con LPOcupacion (por la fecha en la que se construyeron y según el art 2 del DL) que después de la reforma no solictaron nada, y para volver a obtenerla solicito el cert descriptivo y gráfico con base en el art 13, con el fin de que un profesional certifique que siguen cumpliendo con las condiciones necesarias para su habitabilidad. Son pocos los casos, pero algunos he informado.

-Lo que vengo a plantear es que la exigencia documental de una cosa u otra no depende del tiempo transcurrido en sí mismo, sino del régimen al que deba sujetarse el edificio:

1. irregular legalizable - Expte Legalización para ocupacion

2. irregular no legalizable y prescrito - AFO sin ocupación

3. ejecutado con proyecto y licencia - CFO para ocupación

4. Antigua anterior a 75 y 86 - CDG para ocupación

A partir de estas combinaciones, el tiempo da un poco igual, porque todo queda remitido al régimen de legalidad plena, fuera de ordenación o asimilado a

-Pero vamos, no deja de ser una hipótesis que intenta apuntalar la difusa explicación de todo ello en las normas.

-El término antiguas yo lo pongo en relación a las consideradas Con Licencia en el art. 2 DL 3/2019, pues para ellas, en relación al tiempo transcurrido, se define un régimen especial, que les permite obtener LO en virtud del 13 RDUA sin considerar la existencia previa de proyecto ni licencia.

No se me ocurre cuales otras podrían ser

-El problema está que el caso 1 no se puede "legalizar" una vivienda por ejemplo del 2000, que no cumple CTE, o que no hay un arquitecto que quiera firmar un FO 20 años después. Que hacemos entonces?

-entiendo q la legalización es para reconducir al espacio de la legalidad urbanística. Las cuestiones de la normativa técnica deben solventarse aparte. Los edificios que a día de lo se ajustan al CTE, no significa que no puedan destinarse al uso previsto, sino que disponen de un nivel prestacional menor o mekos exigente.

Fijate que a los efectos de ocupación, lo que fiscaliza en el RDUA es el ajuste a la licencia previa, la conformidad con la ordenación y la aptitud para el uso, sin entrar en el cumplimiento de los requisitos técnicos.

El CTE no puede aplicarse a un edificio terminado en el 2000, porque su ámbito queda fuera de ello.

-Eso significa que un edificio del 2000, si es conforme con la ordenación, sí podría legalizarse, sin perjuicio de acreditar unas condiciones de seguridad y habitabilidad mínimas y exigibles para que pueda ser ocupado y usado.

-La cuestión es cuándo considerar que son unas obras terminadas sin DF o cuando considerar que es una edificación existente según el 13.1.d) del RDUA (con licencia de obra, conforme a normativa...). En el segundo caso sería un CDG pero y en el primer caso? Dónde está el límite para considerarla edificación existente u obra sin DF?

-Las obras terminadas y su fecha la debe acreditar el interesado por cualquier medio de prueba. La edificación existente para el CDG del 13.1.d párrafo 2 me lleva a considerar los supuestos del art. 2 DL

-En cuanto a obras que no tramitaron el CFO pero se construyeron conforme con la normativa y con la licencia, pero nunca contratatron dirección facultativa, lo que creo que procede es requerir el certificado conjunto de final de obra, que tendrá que ser la legalización de la Direccion de la obra, NO DE LA CONSTRUCCIÓN. No hay fecha límite para solicitar la licencia de ocupación de una obra, con lo que, se puede tramitar. Si las circunstancias urbanísticas han cambiado, en ese momento se tendría que haberse tramitado la caducidad de la licencia, y/o "anularla" porque ya no es válida, como no se hizo y una vez la vivienda está terminada, entiendo que se le deberá otorgar la LO en situación legal de Fuera de ordenación.

-Ese es el gran problema que yo además insistí mucho en intentar transmitir con mis preguntas, porque con el DL, no nos dan otra opción. Si no se puede legalizar con la normativa vigente, (pues no se puede aplicar otra), se deberá quedar el AFO. Mi consulta fue a varios técnicos y jurídicos, y todos coincidían que el art 13 no puede servir para otorgar LO a edificios realizados de forma irregular por muchos años que hubieran pasado.

-Edificación existente es si nunca había tenido licencia. Sin DF es que SI ha tenido licencia pero No DF.

-Creo que hay algo desmedido en las interpretaciones....sea por falta de datos o por exceso de celo normativo.

El artículo 13.d del Rdua vino a dar respuesta a ese vacío existente para tramitar PO)PU de edificios antiguos construidos con licencia (o asimilados a con licencia según el caso) y q estan terminados y en uso.

Recordar que la licencia de pu/po es algo relativamente "nuevo

-El artículo 13 vino a dar una solución a las licencias de ocupación/utilización a edificaciones que no la tenían, y el DL ha puntualizado a cuales se les debe dar y a cuales no. Las licencias de ocupación/utilización no se han tenido en cuenta nunca, no es que sean algo nuevo, y por eso ahora tenemos tantos problemas para cumplir con la normativa. Existe desde los años cincuenta, el art 21 del Reglamento de servicios de las corporaciones locales, del 1955 habla de que estarán sujetas a previa licencia la primera utilización de las edificios, pero si ha sido la gran olvidada por las administraciones obligadas a requerirla y otorgarla. Ya en la SSTS del 24.11.1973, se dice que los edificios están sujetos la licencia de primera ocupación. El problema que nos encontramos es que nadie cumplía con el procedimiento, y ahora, solo lo tienen los que estaban obligados por una hipoteca, porque algunas entidades bancarias (no todas) si la solicitaban para entregar la totalidad del dinero. Incluso en algunos casos la requerían los notarios, en escrituras de los años setenta yo las he visto como documento necesario para escriturar la vivienda.

-Como continuación del anterior , al referirme a lo "nuevo" de las Pu/Po es lo que se ha indicado ...pues salvo en VPO era difícil encontrar licencias antiguas de PU.

No obstante el mencionado arr del Rdua, venia a resolver ese vacío...máxime para edificios terminados y en uso desde hace años.....y ahora requieren de Pu/Po pra trámites (suministros, notaría...).

Y por ejemplo ....¿alguien sabe dónde está el cfo del edificio central de Correos en Sevilla ( avda constitución)....? Y si ahora necesita la PU ¿ Cómo se tramita ?....y los pisos de la Torre de los Remedios?.....

Creo que para eso este dicho artículo del Rdua.

-Si son anteriores a Agosto de 1986 no hace falta que estén en ningún sitio, por el art 2 de DL se certifican por la administración..( y en SNU anteriores al 75).y si hay obras posteriores, yo también entiendo que se debe usar el art 13 del RDUA. De hecho, lo uso