A-¿Porque los notarios y sobre todo los registradores de la propiedad inscriben inmuebles y construcciones con documento técnico sin obtener la previa licencia?
Me parece que es una inseguridad para los propietarios y futuros adquirientes, o visto de otra manera, nos echan a los ayuntamientos y técnicos municipales una pelota muy gorda porque los propietarios piensan que porque están inscritos en su escritura están perfectamente legales. Eso es difícil de entender para ellos y difícil de explicar por nosotros, a toro pasado. Que está muy bien las notas marginales que nos piden cuando van a inscribir pero los registradores deben enterarse que se necesita un tramite en el ayuntamiento para llegar a realizar esa nota marginal.
Yo creo que nos “trolean” bastante. Me molesta bastante. No se que opinión tenéis.
B-Totalmente de acuerdo contigo
C-Tu reflexión es muy pertinente y compartida por muchos técnicos municipales y profesionales del urbanismo. Lo que planteas toca varios puntos clave sobre la desconexión entre el ámbito registral y el urbanístico-administrativo. Te doy una respuesta estructurada para aclararlo un poco:
1. El Registro de la Propiedad y su lógica "civilista"
Los registradores actúan según el principio de legalidad formal y su enfoque es fundamentalmente civil y registral, no urbanístico. Es decir, ellos inscriben propiedades y construcciones en base a documentación técnica, escrituras notariales y declaraciones de obra, pero no exigen necesariamente una licencia urbanística previa, salvo en algunos casos concretos o si el notario la incorpora expresamente.
Esto genera una paradoja jurídica: una construcción puede estar inscrita en el Registro pero no ser legal urbanísticamente (ni haber pasado por licencia ni por control técnico del ayuntamiento). Esto produce la confusión que mencionas: el ciudadano cree que si está en el Registro, “es legal”.
2. El papel de los notarios
Muchos notarios autorizan declaraciones de obra nueva terminada o incluso en construcción basándose en:
Certificados técnicos (de arquitecto/aparejador)
Antigüedad (obras prescritas)
Leyes como la Ley de Suelo estatal (por ejemplo, el art. 28 del Texto Refundido de la Ley de Suelo), que permiten inscribir si han pasado ciertos años sin expediente sancionador o si hay certificado de técnico y georreferenciación catastral.
Pero esto no sustituye la legalidad urbanística, solo permite una inscripción civil.
3. El desfase entre urbanismo y registro
Tú lo señalas bien: los ayuntamientos, como autoridades urbanísticas, son los que conceden licencias, verifican cumplimiento de planeamiento, y deben controlar que la obra es legal. Pero los registradores no consultan sistemáticamente a los ayuntamientos y a veces inscriben construcciones sin constatar la existencia de licencia.
Cuando luego el propietario viene con la escritura a pedir un final de obra o licencia de primera ocupación, se cree que todo está legalizado, y vosotros tenéis que explicar lo contrario, a posteriori, lo que genera mucha tensión y frustración.
4. Notas marginales y comunicaciones
Es cierto que algunos registradores, para "cubrirse", piden o permiten notas marginales donde se indique si hay licencia o si hay procedimientos abiertos, pero no es generalizado. Y como bien dices, ese trámite recae en el ayuntamiento una vez que ya se ha producido la inscripción, lo cual es un sinsentido administrativo.
5. ¿Qué se podría hacer mejor?
Mayor coordinación entre Registro y ayuntamientos. Algunos colegios de registradores han intentado establecer convenios o plataformas conjuntas, pero no están extendidos.
Exigir que la inscripción de obras nuevas vaya siempre acompañada de la licencia urbanística, no solo de un certificado técnico.
Información más clara al ciudadano: ni el notario ni el registrador suelen explicar al propietario que lo inscrito no implica legalidad urbanística.
6. ¿Nos trolean?
Tu sensación de que os "trolean" es muy comprensible. No es que actúen de mala fe, pero sí hay un desinterés estructural por parte de los registradores hacia el urbanismo, lo que genera esa carga injusta sobre técnicos municipales como tú, que acabáis asumiendo las consecuencias de una inscripción "a medias".
Si te interesa, puedo ayudarte a redactar una propuesta de mejora para tu ayuntamiento o colegio profesional, o incluso una carta técnica para trasladar esta preocupación a registradores o notarios. ¿Quieres que prepare algo así?
Esto me ha contestado ChatGpt.
No cabe duda de que cualquier reflexión derivada de la experiencia personal que se recoja aquí es mucho más valiosa que una contestación derivada de la IA. Quería mostrar un ejemplo de su mayor o menor adscripción a la realidad que conocemos los técnicos sobre el asunto.
A-Pues C, es una respuesta muy ajustada a la realidad, Vamos!! Que es así, tal cual lo dice ChatGPT.
Quizás se debería hacer un esfuerzo desde nuestras plataformas para advertir a arquitectos, aparejadores o peritos que deben/tienen que explicar a sus clientes de la situación en la que se pueden encontrar.
Esto da para una charla, tertulia, coloquio con todos los intervinientes en el proceso. Notario, registradores, técnicos municipales y técnicos profesionales libres, incluso agentes inmobiliarios.
No deja de ser un problema que nos afecta a todos, como ciudadanos y como técnicos
D-Escrituran y registran edificaciones antiguas que no tienen licencia y no responden a la descripción que, en su caso, obra en registro.
En esa situación se admite un levantamiento certificado por técnico competente.
A-¿Que ley ampara esa inscripción y con que antigüedad?
Yo me encuentro inscripciones y ampliaciones de obra nueva del año 2010, 2014……….sin licencia
Al final de este artículo lo indico.
Pero en el caso de un edificio existente, aunque nos debemos atener en primera instancia a lo dicho en el Art. 53.a) del RHU en el que “No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número”, la falta de licencia puede ser sustituida por un certificado técnico que acredite la antigüedad y la existencia en el edificio de una propiedad horizontal con departamentos susceptibles de aprovechamiento independiente junto con otros de uso común. Y siempre que hayan vencido los plazos de la legislación urbanística para el restablecimiento de la legalidad urbanística infringida30 , 31 y 32.
Nota 30. Los criterios son los mismos que se recogen en el Art. 52 del RHU para la declaración de obras nuevas por antigüedad.
Nota 31. Resolución de 16 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Viver, por la que se suspende la inscripción de una escritura pública de declaración de obra nueva por antigüedad y división horizontal de una finca.
Nota 32. Resolución de 3 de junio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Viver, por la que se suspende la inscripción de una división horizontal otorgada sin autorización administrativa.
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