A-abro un debate sobre las licencias de segregación/parcelación desde la entrada en vigor de la LISTA y el REGLISTA:
Planteo el caso de las segregaciones de fincas que tienen distinta clasificación de suelo, en concreto, de la zona de suelo urbano de la de rústica, en los casos en que dicha clasificación le viene dada directamente por el PGOU, no por su inclusión en una ATU para su transformación urbanística, y la superficie de la porción de suelo rústico resultante por dicha clasificación resulta inferior a la establecida.
Siendo las licencias actos reglados de competencia municipal, anteriormente la LOUA contemplaba expresamente la posibilidad de “declaración de su innecesaridad” para determinados supuestos, pudiendo emitirse pronunciamiento municipal al respecto para casos como este, aun cuando las fincas resultantes eran inferiores a las establecidas por el planeamiento o la unidades mínimas de cultivo, haciendo alusión a la Resolución de la DGRN 14 de noviembre de 2006 (BOE 286 de 30/11/2006), en la que se considera que la licencia, o declaración de su innecesaridad, existe desde el momento que se configuran por el planeamiento urbanístico dos calificaciones diferentes, al entender que, en realidad, el propio planeamiento urbanístico ha dado lugar a la situación y a la excepción de la necesidad de licencia, al ser diferente el régimen jurídico de una y otra clase de suelo, tal que no pasa de ser una pura operación registral de concordancia con la realidad, considerando que la separación en el Registro de la Propiedad de ambas partes no debe exigir licencia, pues la administración municipal que debe concederla ya ha efectuado un acto mediante la distinta calificación de las mismas, que implica que en la realidad operen como dos fincas diferentes, procediendo la declaración de su innecesaridad, en estos casos. Así se ha venido resolviendo sin objeción.
Sin embargo, dicha previsión, como tal, no se contempla ahora en LISTA y RGLISTA, aun cuando se mantiene en la normativa hipotecaria estatal (Art. 78 del Real Decreto 1093/199).
El Art. 26 del TRLS-15 define los conceptos de “finca” y “parcela”, indicando que la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística, toda vez que para la autorización de escrituras los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación, debiendo ser este requisito exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los Art. 137.1 de la LISTA y el Art. 291.a del REGLISTA establecen como sujetos a licencia urbanística municipal las divisiones, segregaciones y parcelaciones urbanísticas, contemplando determinados supuestos concretos como excepción, como la asignación de cuotas en pro indiviso resultantes de transmisiones mortis causa o entre cónyuges o pareja de hecho (Art. 92.5 de la LISTA), las divisiones contenidas en los proyectos de reparcelación (Art. 292 REGLISTA) o las segregaciones de fincas en suelo rústico sometidos a ATU (Art. 139.4.b REGLISTA), entre otros, entre los que no encajaría este supuesto.
De otra parte, el Art. 138 del RGLISTA establece los supuestos de indivisibilidad de fincas, siendo como tales los que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mínimas, salvo que los lotes resultantes se adquieran simultáneamente por los propietarios de fincas, unidades aptas para la edificación, parcelas o solares colindantes, con la finalidad de agruparlos y formar uno nuevo con las dimensiones mínimas exigibles, o los de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas, salvo que el exceso de éstas se agrupe en el mismo acto a terrenos colindantes para formar otra finca, unidades aptas para la edificación, parcela y solar que tenga las condiciones mínimas exigibles, entre otros, entre los que tampoco encajaría el supuesto.
¿Consideráis que con la actual regulación urbanística, al estar reglada como sujeta a licencia cualquier división, segregación o parcelación, salvo las concretas excepciones previstas, y no estar contemplada la posibilidad de “declaración de su innecesaridad”, resultaría inviable la práctica de la división de este tipo de fincas con distinta clasificación de suelo?
B-Yo tengo encima de la mesa el mismo caso, y la verdad es que no se qué hacer, ni justificar fehaciente ninguna de las dos situaciones...
C-Salvo las las excepciones regladas, todas las segregaciones están sujetas a licencia
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